Очередная страшная история о том, как одинокий интеллигентнейший пенсионер лишился квартиры благодаря мошенникам и своей наивности и вере в людей. История эта неординарная и вдвойне страшная еще и потому, что сейчас все еще не поставлена итоговая судебная точка и непонятно, получит ли пожилой человек, инвалид по зрению, квартиру назад в собственность, или все будет как обычно: мошенники с деньгами на свободе, обманутый дедушка – ни с чем, а Сбербанк также активно продвигать лозунг о том, что при получении ипотеки от Сбера объект недвижимости проверяют с точки зрения юридических подвохов.
История:
Однажды, в далеком теперь уже 2016 году некая гражданочка и ее бывший супруг обратились к знакомому пожилому человеку с предложением продать дамочке квартиру этого человека, которую он вроде как продавать собирался, но это неточно. Но вот незадача: денег у нее нет, а подписывать договор купли-продажи с рассрочкой платежа она не хочет, потому как там возникает обременение в виде залога и квартиру продать будет нельзя. Гражданочка предложила продавцу квартиры провернуть параллельно две сделки: обычную куплю-продажу квартиры с указанием на то, что все расчёты между сторонами состоялись, с актом приемки-передачи, регистрацией этого дела в Росреестре и договор займа, по которому продавец квартирыкак бы предоставил дамочке деньги в долг для покупки своей же собственной квартиры на определенный срок, кажется, на три года. Нет, залогом квартира не обременялась. Да, мужчина этот прекрасен, умен, благороден и честен, он привык доверять людям, он так жил всю жизнь.
Знакомы они были с этой дамочкой лет двадцать (тут попрошу без пошлых мыслей), и по какой-то причине у пожилого джентльмена не возникло сомнений, что дамочка деньги за квартиру отдаст.
Сразу же после регистрации договора купли-продажи (ДКП) эта Лиса-Алиса размещает объявление о дальнейшей продаже квартиры и уже через два месяца продает её третьим лицам на 20 % дешевле, чем она ее «купила» у наивного джентльмена.Покупатели – многодетная семья, купили квартиру с использованием материнского капитала и частично с использованием ипотеки от Сбербанка, который якобы и проверял юридическую чистоту квартиры.
Это, друзья, важно для определения добросовестности покупателей (критерии этой самой добросовестности в законе не прописаны (а надо бы), но судебной практике хорошо известны:
Покупатель, для того, чтобы считаться добросовестным и сохранить за собой право на недвижимость, должен действовать настолько осмотрительно и добросовестно, насколько это возможно в текущей ситуации.
- Покупка квартиры через два месяца после приобретения права собственности предыдущим продавцом (при том, что объявление о её продаже вообще было размещено на следующий день после перехода права собственности) явно не выглядит осмотрительным приобретением, тем более что Лиса-Алиса толком не могла объяснить, для чего она квартиру сначала покупала, а через два месяца продает, да еще и на 20 % дешевле.
- Любая покупка чего-либо на 15-20 % (особенно дорогостоящей недвижимости) изначально исключает признание судами добросовестности новых покупателей, так уж сложилась наша практика: купил дешевле – должен был думать, отчего эту прекрасную корову (или лошадь) так дешево отдают, не больная да не ворованная ли она.
Юристы Сбербанка, конечно, ничего такого никогда не слышали и о том, что их покупатели добросовестными являться не будут (потому что купили банально существенно дешевле рынка), своим клиентам-заемщикам не сообщили. Говорила и буду говорить – банки продают не квартиры, а кредиты, поэтому вся их проверка «юридической чистоты сделки» (сугубо на мой субъективный и непрофессиональный взгляд) – фуфел и развод наивных клиентов.
Джентльмен (ничего не знавший о дальнейшей продаже квартиры) три года ничего не предпринимал и ждал, пока дамочка наконец заплатить ему за квартиру, ну и, ясно, не дождался. Тут он заподозрил неладное, выяснил, что договор займа подписывала вовсе и не дамочка, а неизвестное третье лицо (она действительно в день подписания ДКП и Договора займа привезла договор займа немного позже, уже подписанный). То есть момента подписания договора займа собственник квартиры не видел, это правда.
Самая вишенка – в сделке присутствовал риелтор, который просто прохлопал опасный момент и не настоял, чтобы ДКП подавали на регистрацию в Росреестр только после подписания договора займа, и заем должен был быть подписан дамой-заемщиком на глазах у собственника квартиры.
Даму заочно осудили за мошенничество, ее местоположение не известно. Скрылась она тоже очень интересно: в период рассмотрения уголовного дела она была под подпиской о невыезде, и перед произнесением последнего слова, после того как государственный обвинитель попросил назначить наказание в виде реального лишения свободы сроком на 5 лет, суд совершенно неожиданно объявил перерыв (аж на 10 дней!!) для подготовки дамочки к последнему слову (вину она не признала). После этого ее и след простыл. Я за свою практику не видела ни разу, чтобы суд объявлял перерыв перед произнесением подсудимым по тяжкому составу последнего слова, ибо риски того, что таковой скроется, огромны.
При этом, в ходе рассмотрения уголовного дела пожилой джентльмен предъявил к Лисе-Алисе и нынешним собственникам гражданский иск о возврате себе своей квартиру, которая, по сути, была у него похищена, поскольку он подписывал ДКП с пороком воли насчет наличия договора займа. Суд в приговоре признал за пожилым джентльменом право на удовлетворение гражданского иска и передал его в коллегию по гражданским делам.
Суд первой инстанции, рассмотрев гражданский иск, также удовлетворил требования пожилого джентльмена и вернул ему фактически украденное у него право собственности на квартиру, и сделал это совершенно законно: новые покупатели не смогли объяснить, почему они купили квартиру существенно дешевле рынка и почему от сделки их не остановил двухмесячный срок владения квартирой Лисой-Алисой. Ну вот предложили – мы и купили…
Апелляция это решение отменила… почему – потому что.
Важный момент:
В этом случае (и во многих подобных) покупатели вообще не вправе ссылаться в суде на свою добросовестность (дескать, а я-то что, я человек простой, законов не знаю, купил вот по случаю дешевле, отчего же не купить, Сбербанк ипотеку одобрил, сказал, все ништяк будет)…
Закон содержит специальную норму, исключающую саму возможность ссылаться приобретателю на свою добросовестность: так вот, Собственник ВСЕГДА ВПРАВЕ истребовать имущество от третьих лиц, когда имущество либо БЫЛО ПОХИЩЕНО У СОБСТВЕННИКА, либо выбыло из его владения ИНЫМ ПУТЕМ ПОМИМО ЕГО ВОЛИ.
То есть в нашем случае покупатели:
- ВООБЩЕ ИЗНАЧАЛЬНО не вправе ссылаться на свою добросовестность, поскольку квартира, во-первых, была похищена у продавца. А во-вторых способом хищения является мошенничество, суть которого заключается в добровольной передаче потерпевшим имущества, но с пороком воли, вызванным обманом или злоупотреблением доверием (вся эта афера с договором займа, подписанным не пойми кем и осуждением покупательницы). Ипотека и многодетность, к сожалению, к делу не относятся. Сбер должен был действительно лучше проверять эту сделку.
- ПОКУПАТЕЛИ В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ДОБРОСОВЕСТНЫМИ, потому как купили сильно дешевле рынка (что было им безусловно известно, так как при допросе в уголовном суде они пояснили, что именно очень низкая цена была решающим факторам для принятия решения о покупке),ну и имеются вопросики к их осмотрительности, при покупке квартиры у дамочки, владевшей ею два месяца и разместившей объявление о её продаже сразу же после перехода к ней права собственности.
Я не понимаю, книгу, что ли, написать, или курс лекций объявить, чтобы растолковать людям такие азбучные истины?
#недвижимость #мошенники #какнепотерятьквартиру