Получается теперь у человека нет ни квартиры, ни накопленных на её покупку денег. И что удивительное - суд сказал, что покупатель сам виноват в том, что стал бомжом!
Покупая квартиру или любую другую недвижимость, человек сталкивается сразу с двумя крупными рисками. Во-первых, суд может признать сделку недействительной, если обнаружатся серьезные нарушения. Во-вторых, даже если сделку отменят, шансы получить обратно уплаченные за жильё деньги могут оказаться ничтожно малы.
Проблема не ограничивается стандартной ситуацией, когда долги отсуживают с продавца, у которого просто нечего взыскать: у него нет ни денег, ни имущества, и решение суда остается невыполнимым.
На практике встречаются более драматические случаи. Бывает и так, что суд принимает решение изъять у покупателя квартиру, поскольку сделка недействительна, но при этом отказывает в возврате денег, которые были уплачены за жилье. Как такое возможно? Иллюстрирую примером из судебной практики.
Женщина приобрела квартиру. В договоре прописали цену сделки в 1 миллион рублей, а оплату провели до подписания документов. Продавец даже предоставила расписку, подтверждающую, что получила всю сумму.
Договор купли-продажи успешно прошёл регистрацию в Росреестре, и покупатель стала полноправным собственником, что подтвердилось записью в ЕГРН.
Через несколько месяцев прежняя хозяйка квартиры подала иск, чтобы признать сделку ничтожной. Свои требования она объясняла тем, что при подписании договора не могла осознавать происходящее из-за серьёзных проблем со здоровьем.
И действительно, по закону даже полностью дееспособный человек, который на момент подписания договора из-за состояния здоровья не способен оценивать свои действия или руководить ими, может требовать признания сделки недействительной (статья 177 ГК РФ).
Суд назначил медицинскую экспертизу, чтобы выяснить, как влияют заболевания на состояние истца. Эксперты установили, что диагноз лишал женщину способности понимать последствия собственных поступков.
При этом медицинские проблемы затрагивали ее сознание как до, так и после заключения сделки, включая момент написания расписки о получении денежных средств. Исходя из заключения специалистов, суд аннулировал договор купли-продажи и вернул квартиру бывшей владелице.
А деньги? Однако встречное требование покупательницы о возврате денег суд отклонил, так как, кроме расписки, других доказательств передачи средств предоставлено не было. Сама расписка признана ничтожной вместе с договором, так как продавец составляла документ, находясь в заблуждении.
В апелляции несостоявшаяся покупательница квартиры настаивала, что продавец выглядела психически здоровой: получала пенсию, пользовалась картой, компьютером, активно общалась в интернете, сама предложила сделку. Но эти доводы не смогли перевесить результаты экспертизы, и вернуть деньги за помещение новой хозяйке не вышло (№ 8Г-22343/2021, Восьмой КСОЮ).
Чтобы не оказаться в подобной неприятной ситуации, рекомендуется при любых сомнениях относительно психического состояния продавца настаивать на полном психиатрическом обследовании, поскольку справки от психиатра зачастую бывают формальными.
Кроме того, не стоит недооценивать опасность передачи крупных сумм продавцу наличными и под расписку. Намного безопаснее использовать безналичный расчет, позволяющий в дальнейшем подтвердить сам факт оплаты.