Объем предложения коворкингов ежегодно растет, однако до сих пор их доля среди офисных площадей не превышает 2%. О ситуации на рынке гибких офисов Санкт-Петербурга и отношении к этому формату представителей классических бизнес-центров говорили участники BestBreakfast в рамках CoworkingFest.
Сегодня в России насчитывается 865 коворкингов общей площадью около 730 тыс. м2 (+7% к 2023 году) — это 91 тыс. рабочих мест, подсчитали в ГК «Бестъ». В основном гибкие офисы развиваются в городах-миллионниках и населенных пунктах с населением более 300 тыс. человек. Лидерами по развитию этого формата выступают Москва и Санкт-Петербург, которые занимают 36% в структуре предложения. Высокие темпы развития также демонстрируют Татарстан, Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская и Калининградская области.
Генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников:— В Санкт-Петербурге рынок коворкингов пока менее развит, чем в Москве. По количеству рабочих мест наш город отстает от столицы более чем в 4 раза, что сопоставимо с разницей в объеме рынка офисной недвижимости между двумя городами.
В последние 2 года рынок гибких офисов Санкт-Петербурга показывает положительную динамику по заполняемости. В 2024 году этот показатель достиг уровня 86−87%. Вакансия в 13−14% связана с резким скачком числа коворкингов в последние полгода. Большая часть из них была открыта в спальных районах, где спрос не такой высокий, как в центре.
На рынке Москвы всё гораздо позитивнее: средний показатель заполняемости на столичном рынке достигает 90%. Это связано с тем, что вакансия в столице стремится к нулю, поэтому корпоративные клиенты в основном развиваются в коворкингах.
В прошлом году в Москве и Санкт-Петербурге было закрыто 10% и 15% коворкингов соответственно. В основном работу прекратили объекты непрофильных, несетевых игроков, которые неэффективно управлялись. Как правило, это были объекты в составе апарт-отелей либо жилых комплексов, которые, вероятно, создавались для поднятия стоимости квадратного метра.
Чаще всего коворкинги открываются в составе бизнес-центров. В Санкт-Петербурге на долю таких объектов приходится 40%. Владельцам офисной недвижимости это позволяет расширить инфраструктуру и более гибко и эффективно управлять площадями. В каждом бизнес-центре всегда есть арендаторы, которым не нужно много места, и те, которым, наоборот, необходимо больше площадей. Коллаборация классических офисов с коворкингом помогает решить этот вопрос.
Михаил Бродников, генеральный директор Национальной ассоциации сервисных офисов, генеральный директор Space 1:— Я занимаюсь коворкингами последние 9 лет, сейчас в управлении находится 58 тыс. м2 в Дубае и Москве. Все они сданы. Арендаторы — корпоративные клиенты, то есть нет никаких self-made, ИП и так далее. Я верю в деньги, а в России деньги приносят корпорации. Арендаторы у меня заключают договор на 5 лет. И возникает вопрос, почему они сами не построят себе офисы?
Сейчас компаниям сложно загадывать даже на 5 лет вперед, и дело не в СВО и геополитической обстановке. Я хотел привести пример в Дубае. Там у нас есть арендаторы-программисты, которые заключили договор за час: его посмотрел искусственный интеллект, одобривший его. Они к нам пришли и говорят, что у них предстоит сокращение штата. Дело в том, что код, над которым работала их команда, искусственный интеллект написал в 4 раза быстрее. Директор сказал, что через 2 месяца он уволит половину штата, и поэтому нужно значительно сократить площадь занимаемых помещений.
Это невероятное изменение, которое уже видят «Сбер» и другие наши крупные системные арендаторы. То есть такого рода тенденции существенно повлияют на то, что происходит на рынке недвижимости.
В условиях этой неопределенности компании выбирают даже огромные, на 10 тыс. м2 площадки под управлением оператора. Если компания испытает стресс, он поможет сократить площадь (с определенными штрафами), а также предложит альтернативное решение. Это наш сценарий.
Владимир Дорофеев, основатель и генеральный директор сети коворкингов «Практик» и OFIX:— Мы хотим открыть новые коворкинги, рассматриваем шесть локаций. Где-то подписаны предварительные договоры аренды, но финальных соглашений и точных сроков нет. В основном это всё объекты реконструкции, то есть здания, которые нужно в течение года менять и улучшать. Планируем запустить проекты в течение 1,5–2 лет. Рассчитываем, что в течение года будет закончена реконструкция. За это время ключевая ставка, согласно оптимистичным прогнозам, должна снизиться хотя бы до 16–18%, и в этом случае инвестиции станут оправданы.
Что касается предложений для клиентов, то думаем отказаться от части услуг, так как мы уже запустили большое количество дополнительных сервисов. У нас есть отдельные фитнес-зоны с йогой, вечеринки по пятницам, выезды и прочее. Мы запускаем cold brew — способ приготовления кофе, в котором его заваривают не горячей, а холодной водой. Других креативных фишек в ближайшее время внедрять не планируем. Сейчас делаем бо́льший акцент на совершенствование IT-инфраструктуры, так как требования к ней растут, а также на вентиляцию воздуха.
Игорь Водопьянов, владелец управляющей компании «Теорема»:— Я своим подчиненным говорю, что не надо быть умнее арендатора, они сами всё сделают. У нас здоровенная площадка. Если нужна сервисная функция, она появится сама: придут люди и предложат функционал, например фитнес-центр. Они его откроют, а потом закроют, потому что людям удобнее заниматься спортом рядом с домом. Другие создадут студию рисования, которую тоже потом закроют. Это всё живет своей жизнью.
Единственное, что нужно арендатору, — еда, поэтому мы даем большие скидки в ресторанах и столовых. Ну и еще чтобы туалеты и кондиционеры вовремя чинились. Это всё несложно. Управлять БЦ — это очень простой бизнес, и поэтому я им занимаюсь. А держатели коворкингов молодцы. Вам нравится — я за вас рад, вы даете какое-то поглощение офисных площадей, но оно мизерное.
Мы как компания, у которой достаточное количество офисов и промышленных площадок, осенью начали замечать, что всё начало сдуваться. Первым делом это коснулось промышленных объектов, а за ними пойдут офисы. Сильнее всего пострадали компании, ориентированные на жилое строительство. Начал снижаться спрос на склады. Так что по офисам дикого оптимизма я не разделяю. Мы видим, что пошел медленный печальный спад.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:— Отвечая на вопрос, готовы ли бизнес-центры становиться гибче по отношению к своим арендаторам, могу сказать, а как слон может быть гибким? Мы представляем классическую модель, и куда нам деть ноги, хобот и бивни? Да и вообще с 2009 года традиционные бизнес-центры арендаторы гнули, гнули и довели до такого состояния, что офисы могут только разгибаться. Что мы и видим с середины прошлого года, когда просто даем договор и говорим: "Хотите — подписывайте, а хотите — нет". Так как свободные площади отсутствуют. Но сколько это продлится, неизвестно. Например, девелоперское направление стагнирует: у меня в арендаторах было около 20 агентств недвижимости, а сейчас дай бог 10 осталось.
Поэтому всё зависит от общеэкономической модели нашей страны и политических вопросов. Нам остается на это только смотреть, быть во всеоружии и двигаться в ногу со временем.
По мотивам выступлений на деловом завтраке для собственников и топ-менеджеров компаний BestBreakfast по современным гибким офисным пространствам в рамках CoworkingFest