Резкое падение объёмов ипотечного кредитования в сфере ИЖС — это не случайность и не «временный спад спроса». Это закономерный итог давно накапливавшихся проблем в отрасли и очевидного нежелания или неумения банков активно работать с ИЖС как с полноценным продуктом. О причинах, реальной практике и результатах – в интервью «РГ» Дмитрий Мозговой.
Выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство в первом квартале 2025 года упали в 14 раз по сравнению с началом 2024 года, сообщает ДОМ.РФ. В целом выдачи ипотеки на строительство или покупку дома уменьшились за год на 80%.
Среди ключевых причин резкого падения объемов выдачи ипотеки на ИЖС эксперт Ассоциации деревянного домостроения генеральный директор компании «Избург» Дмитрий Мозговой в интервью «Российской газете» называет:
· Отсутствие спроса на дорогую ипотеку. Предложения ипотеки с плавающей ставкой от 20% и фиксированной от 27% не встретили никакого интереса со стороны населения. Люди просто не готовы брать на себя такие обязательства при текущем уровне доходов и нестабильности.
· Резкое ужесточение условий льготного кредитования. Ипотека с государственной поддержкой, которая ещё недавно была реальным инструментом для строительства дома, теперь фактически недоступна. Банки стали крайне неохотно её одобрять, а требования к заёмщику и объекту стали неподъёмными.
· Комиссии застройщикам заиспользование эскроу-счета. Нововведение для застройщиков — комиссия банками до 9% за использование эскроу-счетов — стало очередным ударом для строительных компаний. Фактически, застройщик теперь платит за право "заморозить" свои же деньги, что тоже бьёт по стоимости проекта.
· Рост первоначального взноса. Банки массово повысили размер первоначального взноса по ипотеке на строительство — часто до 30–40%. Для большинства семей это означает невозможность выйти на проект без больших сбережений.
· Удорожание самого строительства. За последний год стоимость строительства дома выросла на 15–20%. Это связано с ростом цен на материалы, логистику, энергоресурсы и оплату труда. Финальный чек за дом «под ключ» теперь существенно превышает ожидания покупателей.
· Обязательное использование эскроу-счетов. Одним из самых жёстких и парадоксальных изменений в ИЖС стало обязательное использование эскроу-счетов. На первый взгляд — это логика, проверенная на рынке новостроек: клиент вносит деньги на счёт, застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Безопасность для покупателя — да. Но вот только реальность в ИЖС иная.
Что происходит на практике? Продолжает рассказывать о сложившейся ситуации Дмитрий Мозговой:
· Застройщик вынужден строить на свои деньги. В ИЖС достаточно сложно получить полноценное банковское финансирование. В итоге — дом нужно возводить «вперёд» из своих оборотных средств, а это 8–12 млн рублей.
· Даже если есть банковское финансирование — это квест. Работа со счетами эскроу — это настоящая бюрократическая нагрузка: согласования, проверки, отчёты, акты, электронные площадки. Это отнимает очень много ресурсов у строительных компаний
· Раскрытие эскроу-счетов может затягиваться на месяцы. Даже после завершения строительства и передачи дома клиенту застройщик не может быть уверен, когда именно получит свои деньги. Банки медлят с проверками, требуют новые справки, уточнения. Это приводит к кассовым разрывам и срыву сроков строительства.
Более 90% участников рынка ИЖС — это малый и средний бизнес. У них нет подушки безопасности и большого кредитного плеча. Они не в состоянии выдерживать месяцы задержек выплат и работать в условиях, где деньги заморожены, а ответственность — максимальная. Сами по себе эскроу-счета — не зло. Но их внедрение в ИЖС без адаптации к реальным условиям рынка — это не про безопасность, а про вымывание с рынка живых, надёжных строительных компаний.
Поэтому, считает Дмитрий Мозговой, сложившаяся ситуация — это не кризис спроса, а кризис модели финансирования отрасли. Если не будут внесены изменения в механизмы финансирования и поддержки ИЖС, эта часть рынка просто продолжит сокращаться. А между тем, именно ИЖС — один из самых живых и гибких секторов жилищного строительства, способный обеспечить людям настоящую альтернативу городской многоэтажке.