Мой клиент — предприниматель, который арендовал городское помещение и хотел его выкупить по льготной программе для малого бизнеса. Но, как это часто бывает, ДГИ отказал в праве на выкуп.
Причина отказа была, на первый взгляд, железобетонной: компания моего клиента временно отсутствовала в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП) в период с 11.07.2022 по 10.07.2023. Чиновники заявили, что из-за этого "пробела" двухлетний срок аренды, необходимый для реализации преимущественного права выкупа помещения, был прерван. Интересы компании в деле №А40-179115/2023 представляла я лично и юристы из моей команды.
В чем была сложность?
Как вы, возможно, знаете, для выкупа арендуемого помещения у города по 159-ФЗ необходимо соблюдение нескольких условий:
- арендовать помещение не менее двух лет
- быть субъектом малого или среднего предпринимательства
- не иметь задолженности по аренде
- помещение не должно иметь ограничений для приватизации
Департамент и суды первых инстанций трактовали закон так, будто арендатор должен непрерывно находиться в реестре СМП все эти два года. Но разве это правильно? Может ли техническая проблема с учетом в реестре лишить предпринимателя законного права на выкуп?
Как мы переломили ситуацию
Изучив судебную практику по 159-ФЗ, я обнаружила важный момент: закон не требует непрерывного нахождения в реестре СМП. Главное — соответствовать критериям малого бизнеса фактически и не быть исключенным из реестра на момент заключения договора купли-продажи.
Мой клиент по всем параметрам соответствовал критериям микропредприятия: небольшая численность сотрудников, подходящий оборот. Отсутствие в реестре было чисто технической проблемой. Подвела бухгалтер, которая не сдала отчетность, в результате чего компания вылетела из реестра СМП.
В своей позиции я опиралась на разъяснения Верховного Суда РФ, который в определении от 28.11.2023 №А40-114094/2022 четко указал: реестр СМП носит учетно-информационный характер. Это просто база данных, а не определяющий фактор для получения статуса малого предприятия.
Что сказал суд
Ключевым стал тезис: основанием отнесения компании к субъектам малого бизнеса является не наличие сведений о ней в реестре, а фактическое соответствие требованиям статьи 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства.
Суд согласился, что нижестоящие инстанции допустили ошибку, формально подойдя к вопросу и не исследовав, соответствовал ли арендатор критериям СМП фактически. Было вынесено решение в нашу пользу с указанием: отсутствие в реестре не может быть единственной причиной для отказа в праве на выкуп помещения.
Что это значит для других предпринимателей?
Если вы арендуете городское помещение и планируете его выкупить по 159-ФЗ, но столкнулись с отказом ДГИ из-за временного отсутствия в реестре СМП — не отчаивайтесь! Теперь есть прецедент, подтверждающий, что важно фактическое соответствие критериям малого бизнеса, а не формальное нахождение в реестре.
Мой совет — собирайте доказательства вашего соответствия критериям малого или среднего предприятия за весь период:
- налоговые декларации
- отчетность по сотрудникам
- документы о выручке
- данные о структуре уставного капитала
Почему это важно?
Выкуп арендуемого помещения по льготной программе — это реальный шанс для малого бизнеса получить свою недвижимость. Цена выкупа обычно ниже рыночной, а оплату можно растянуть на несколько лет. Это серьезная поддержка для предпринимателей, особенно в нестабильные времена.
В моей практике юриста по спорам с ДГИ это не первая победа, но, пожалуй, самая значимая. Теперь, когда есть такой прецедент, защищать права арендаторов при реализации преимущественного права выкупа стало гораздо проще.
Если у вас возникла похожая ситуация или есть вопросы по выкупу арендуемого помещения у города — обращайтесь. Буду рада помочь вам отстоять свои права на недвижимость для вашего бизнеса!