Сдаёшь квартиру? Пора легализоваться, пока не пришли налоговики
В России сдать квартиру в аренду и ничего не платить государству — это, как минимум, наивно. А как максимум — рискованно. Особенно сейчас, когда ФНС раскачалась не на шутку и активно ищет тех, кто прячет доходы. И нет, это не байки с форумов. Рассказываю, как налоговая находит «серых» арендодателей, что за это бывает и как всё оформить по уму, чтобы спать спокойно.
Миф про «никто не узнает»
Один из самых популярных мифов: если договор аренды на 11 месяцев, то Росреестр о нём не узнает, а значит и налоговая тоже. Удобно? Безусловно. Только вот работает это всё хуже с каждым годом.
ФНС сейчас не просто реагирует на жалобы — она сама активно ищет нарушителей. А помогает ей в этом не армия налоговых инспекторов, а роботы. Да-да, те самые, которые мониторят всё: от ваших объявлений на «Циане» до регулярных переводов на карту. Умные, внимательные и не знают усталости.
Кто может вас сдать
Список длинный, и, увы, иногда неожиданный:
— Соседи — шумят арендаторы? Добро пожаловать, жалоба в ФНС.
— Бывшие жильцы — съехали со скандалом? Могут мстить.
— Родственники — особенно те, что в завещание не попали.
— Участковый — да, и он в курсе, кто в доме чужой.
— Робот ФНС — вычислит ваш номер в объявлениях и сдаст живому налоговику.
— Банки — обязаны отчитываться о подозрительной активности на счётах.
— Миграционная служба — иностранцы без регистрации не пройдут мимо их базы.
Плюс есть еще бухгалтерии фирм, снимающих жильё для сотрудников. Там вообще всё официально — договор аренды лежит прямо в папке с документами. ФНС только позвонит, и вуаля — данные вашего договора у неё на столе.
Как налоговая доказывает, что вы сдаёте
Даже если вы ни в чём не сознаётесь, а арендаторы клянутся, что «двоюродные племянники», у налоговой есть чем крыть:
— Выписки по счёту — переводы одной и той же суммы в один и тот же день.
— Свидетели — соседи, риелторы, арендаторы.
— Расписки — если деньги брали налом.
— Данные Росреестра — если у вас не одна квартира.
И тут не важно, получаете вы 15 тысяч в месяц или 150. Если факт сдачи доказан — налог надо платить. А если доход за три года составил от 2,7 млн — может грозить и уголовка.
Как легализоваться и платить по-человечески
Есть три варианта:
Самозанятый
– Ставка: 4% (если сдаёте физлицу), 6% (если юрлицу).
– Доход до 2,4 млн в год.
– Удобное приложение «Мой налог» — отчётность минимальная.
Индивидуальный предприниматель
– Нужна регистрация ИП.
– Ставка 6% (по УСН) или фиксированный платёж по патенту.
– Подходит тем, кто сдаёт несколько объектов или работает через юрлиц.
Физлицо с декларацией 3-НДФЛ
– Платите 13% от дохода.
– Подаёте декларацию до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля.
Что будет, если не платить
– Штраф за просрочку декларации — от 1 000 рублей до 30% от суммы налога.
– Штраф за неуплату — от 20% (если случайно) до 40% (если умышленно).
– Пени — по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
– Суд — возможен арест имущества.
– Уголовная ответственность — если сумма «ушедшего» налога за три года превышает 2,7 млн.
А может, и не платить?..
Сдавать жильё «втихаря» или играть по правилам — выбор личный. Кто-то предпочитает спокойствие и чистую совесть, кто-то — дополнительную прибыль и надежду, что «не спалят». Закон, конечно, на стороне первого. Но жизнь у каждого своя, и мораль тут — понятие относительное.
Налоговая не дремлет, но и не всесильна. Одни обходятся без деклараций годами, другие получают письма счастья после первой же сдачи. Так что однозначного ответа нет — каждый сам решает, что для него важнее: рисковать или не связываться.
А вы как думаете — стоит ли платить налоги с аренды? Или пока не трогают — лучше не высовываться? Делитесь в комментариях. Подписывайтесь — будет ещё много тем, где не всё так однозначно.