Эта история могла бы быть сценарием для фильма, но произошла в самой обычной российской реальности.
Женщина купила квартиру — официально, по всем правилам. Документы в порядке, прописанных жильцов — нет. И всё бы хорошо… если бы на следующий день в квартиру не заселились две незнакомки. С вещами. С ключами. И с каменным лицом: "Мы тут жить будем. По закону".
Звучит абсурдно? Суд решил иначе.
Как это вообще возможно?
На первый взгляд, ситуация кажется невозможной. Согласно Жилищному кодексу (ст. 31 ЖК РФ) и Гражданскому кодексу (ст. 292 ГК РФ), вселяться в квартиру без согласия собственника нельзя. Исключение — только если это его несовершеннолетние дети.
Но на практике эти нормы не всегда защищают покупателя. В описанном деле всё оказалось куда сложнее.
Что случилось?
- Покупка прошла "чисто". Женщина выбрала квартиру. На сделке продавец показал документы: выписка из ЕГРН, поквартирная карточка — всё вроде бы в порядке. Регистрация прошла. Собственник сменился.
- "Сюрприз" после сделки. Сразу после регистрации в квартире появились две женщины. Они заявили, что имеют законное право жить здесь. И предъявили договор дарения, согласно которому за ними сохраняется пожизненное право проживания. Причем подписан он был задолго до сделки.
- Продавец — родственница этих женщин. Она получила квартиру в дар, и в договоре было указано: прежние жильцы (эти самые дамы) сохраняют право пользоваться жильем бессрочно. Но покупательнице об этом — ни слова.
Почему суд не защитил покупателя?
На первый взгляд, логика проста: новый собственник — значит, всё, чужие жильцы не имеют права. Но суды всех инстанций, включая кассацию (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, № 8Г-37425/2024), решили иначе. И вот почему:
- Продавец действительно нарушила правила — она не предупредила о важной детали: что за квартирой числятся жильцы с пожизненным правом проживания;
- Но и покупатель виновата — она не проявила должную осмотрительность. Не запросила у продавца договор дарения, по которому та получила квартиру. А в этом договоре всё черным по белому: жильцы имеют право оставаться;
- Жильцы — не "самозахватчики". Они не нарушили закон. Их право пользования прописано в юридически действующем договоре. И они им не пренебрегали. Просто молчали, пока их никто не тревожил.
Что теперь?
Женщина осталась в собственной квартире... не одна. Выселить этих "соседок по договору" она не может. Суды считают, что их права законны. Так что у нее два пути: либо договариваться с жильцами и выкупать их право, либо продавать квартиру с обременением.
Как избежать такой ситуации?
Советы для всех, кто собирается покупать квартиру:
- Запрашивайте все документы. Не только те, которые касаются сделки сейчас, но и документы, по которым собственник получил жилье ранее: договор дарения, купли-продажи, наследства и т.д.
- Обращайте внимание на "обременения". Право пользования жильем может быть не прописано в выписке из ЕГРН. Оно может "жить" только в договоре. И если вы этот договор не увидите — узнаете о жильцах уже после покупки.
- Не экономьте на проверке. Юрист или риелтор с опытом может уберечь от подобных ситуаций. Их работа стоит меньше, чем вы потеряете, если в вашей квартире появятся незваные гости с бумажкой.
Вывод один:
Собственность в России — понятие тонкое. И пока у нас можно жить в чужой квартире просто потому, что об этом "забыли" упомянуть в договоре, покупатель должен быть максимально бдителен.
Сделка — это не просто подписание бумаг. Это расследование. И если вы не сыщик — найдите такого, кто поможет.