Кримсональтер справедливо критикует инвестиционный квартирный фонд (ссылка). Краткая суть: некий застройщик выделил 200 квартир в Москве, в среднем по 40 квадратных метров каждая, и сдаёт их в аренду. Желающие могут купить долю в фонде на бирже и получать таким образом доход.
В качестве средства для извлечения дохода это крайне сомнительная инвестиция — 8% доход от сдачи в аренду минус 3% комиссии фонда дают 5% годовых… если не вылезут какие-нибудь дополнительные неучтённые издержки, которые порежут доход ещё сильнее. В рекламе фонда указана доходность 21%. Такой процент можно нарисовать, включив рост стоимости квартир в доход, но так делать нельзя: это что-то из разряда потешных линеек из страпонариев, которые начинаются сразу с 10 сантиметров.
Вообще, 3% за управление — это мощно. Фонд целиком «стоит» 3 млрд рублей — 200 квартир по 15 млн рублей каждая. Следовательно, 3% — это 90 млн рублей в год «за управление». Неплохая сумма, если учесть, что реальные затраты будут примерно в 10 раз меньше.
Несмотря на это, новость отличная. Раз появился один такой фонд, значит появятся и другие, а когда будет конкуренция между фондами, то комиссии за управление пойдут вниз, остановившись, думаю, примерно на 1% годовых. Конечно, оставшиеся 7% доходности — тоже мало по меркам фондов другой недвижимости, но, во-первых, 8% с аренды — это не потолок, а во-вторых, у «квартирных» фондов есть важное для некоторых преимущество. «Квартирный» фонд позволяет копить на квартиру прямо в квадратных метрах — допустим, докупая по 0,5 квадратного метра каждый месяц. Восемь лет в таком режиме — и вот у вас уже есть 85,2 виртуальных квадратных метра в паях фонда, которые можно через этот же фонд поменять на реальную квартиру той же площади.
Это удобно, так как если копить в чём-нибудь другом — в рублях на депозите, в акциях, в золоте и так далее — можно при изменении цен на недвижимость не только выиграть, но и сильно проиграть.