Договор с ДГИ — это не те три странички, которые вы привыкли подписывать с частниками. Это многостраничный документ с кучей пунктов, написанных мелким шрифтом. И в этих пунктах скрываются настоящие финансовые ловушки!
Штраф за нецелевое использование
В договоре прописывается, что вы должны начать целевое использование объекта не позднее 4 месяцев с даты госрегистрации договора. При этом надо не просто начать работать, но и письменно уведомить об этом ДГИ.
Помню ситуацию одного из обратившихся ко мне клиентов. Он взял свой первый объект (купил ППАшку) — небольшое помещение под кофейню. Быстренько сделал ремонт, закупил оборудование, открылся... и благополучно забыл уведомить ДГИ о начале работы. Через два месяца получил письмо с требованием заплатить штраф в размере квартальной арендной платы! А это, на минуточку, было около 300 тысяч рублей.
Что особенно неприятно — если не устранить нарушение в течение месяца, ДГИ может расторгнуть договор во внесудебном порядке. То есть вы вложились в ремонт, раскрутку, а вас могут просто "попросить" съехать.
Штраф за непредоставление либо просрочку предоставления договоров коммунальных услуг
Обычно ДГИ закрепляет предоставление договоров коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения. За нарушение – штраф в размере квартальной арендной платы. И так каждый год нужно предоставлять эти договоры не позднее 1 апреля, даже если ничего не менялось. Если повторное нарушение – расторжение договора аренды ДГИ в одностороннем порядке.
Один из моих клиентов купил ППАшку без проверки. Оказалось, что арендаторы утратили право аренды и сидят в помещении на птичьих правах. Сделка прошла как обычно путем купли-продажи доли в ООО. А вот помещения на тот момент уже не было. Наличкой он отдал 5 миллионов ни за что. За уже расторгнутый договор. Так не лучше ли было проверить объект у узкоспециализированного юриста?
Штраф за несогласованную перепланировку
С этим штрафом я тоже столкнулась лично. Клиент арендовал помещение под магазин, решил немного "оптимизировать" пространство — перенес пару ненесущих стен, расширил торговый зал. Казалось бы, что такого?
А вот что: за несогласованную перепланировку ДГИ может выписать штраф в размере ГОДОВОЙ арендной платы! У него это было около 2,2 миллиона рублей. Плюс требование восстановить помещение в первоначальное состояние за свой счет.
Конечно, ещё до обращения ко мне он попытался объяснить (писал обращение через мос.ру), что перепланировка улучшила помещение, но ДГИ это не интересовало. По договору любую перепланировку нужно согласовывать до начала работ, а по их завершении — письменно уведомлять ДГИ и вносить изменения в техдокументацию.
Штраф за непредставление договоров субаренды
Были в моей практике и случаи сдачи помещения ДГИ в субаренду. Клиенты заключали договоры с субарендаторами и... опять не уведомляли ДГИ. Результат — штраф в размере квартальной арендной платы.
Но самое страшное не это. В договоре есть пункт: при повторном нарушении ДГИ имеет право расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке. То есть за эту, казалось бы, формальность можно лишиться помещения!
Даже если субарендатор говорит, что работает от имени вашей компании, ДГИ может сделать выводы, что это именно субаренда и отдельный от вашего бизнес.
Вот секретные фишки ДГИ, по которым они понимают, что сидит субарендатор, а не вы сами (субаренда помещения ДГИ):
· Наличие вывески
· Наличие документов внутри помещения, исходя из которых можно сделать вывод о наличии в помещении иного юр лица
· Наличие сайта, который указывает на нахождение компании на этом же адресе и в комплексе с иными обстоятельства позволяет сделать вывод о наличии иного юр лица в помещении
· Показания сотрудников, работающих в помещении – бывают горе-сотрудники, которых специалисты ДГИ с помощью каверзных вопросов выводят на «чистую воду». И их показания тоже ложатся в основу акта осмотра.
Лучше всего оформлять субаренду официально, субаренда ДГИ официально разрешена, но в большинстве договоров стоит условие о доплате 5% арендной платы за сданную площадь.
Штраф за неоформленную перепланировку
Интересная ситуация: вы арендуете помещение, в котором уже есть перепланировка, но она не оформлена. По договору вы обязаны в течение года оформить всю разрешительную документацию.
Я неоднократно сталкивалась с этим в своей практике. Пример. Мой клиент арендовал помещение под ресторан. Предыдущий арендатор сделал перепланировку, но не оформил ее. ДГИ знало об этом и включило в договор пункт об обязательном оформлении. Он конечно же, забыл про этот пункт. Через год — штраф в размере квартальной арендной платы.
Штраф за незастрахованный объект
Еще одна обязанность арендатора — застраховать объект от рисков гибели и повреждения в течение одного дня (!) с момента подписания акта приема-передачи. Копию страхового полиса нужно направить в ДГИ в течение 7 календарных дней.
Справедливости ради скажу, что штраф за нарушение этого пункта относительно небольшой — месячная арендная плата. Но это все равно неприятно.
Можно ли оспорить штрафы?
Да, можно! И у меня есть успешный опыт. Есть положительная судебная практика - мне удавалось отменить или уменьшить штрафы в судебном порядке.
Конечно, лучше обращаться к юристу ДО того, как эти штрафы у вас появятся.
Самый коварный пункт договора аренды с ДГИ
Он звучит так: «Неисполнение Арендатором полностью или частично условий Договора аренды является основанием для расторжения Договора аренды или уплаты неустойки (штрафа) в соответствии с Договором аренды и действующим законодательством». Перевожу на русский: «Если вы хоть что-то нарушите в этом договоре – мы лишим вас помещения».
Выводы и советы
1. Читайте договор с ДГИ от корки до корки. Особенно внимательно — пункты о штрафах и основаниях для расторжения.
2. Заведите календарь обязательных действий по договору: когда надо начать целевое использование, когда застраховать, когда продлить страховку и т.д.
3. Если планируете перепланировку — сначала получите согласование ДГИ.
4. Если сдаете в субаренду — в течение месяца предоставьте копию договора в ДГИ, оформите это официально.
5. Храните все документы, связанные с арендой: чеки, договоры, переписку. Они могут пригодиться, если придется оспаривать штраф.
И самое главное — не забывайте, что договор с ДГИ — это серьезный документ, нарушение которого может стоить вам не только денег, но и помещения, в которое вы вложили силы и средства.
Удачи всем арендаторам, и пусть ваша почта никогда не получает писем со штрафами от ДГИ!