Прогнозы аналитиков НКР свидетельствуют о том, что в 2025 году количество выданных ипотечных кредитов может снизиться до уровня, наблюдаемого восемь лет назад, и составить от 0,8 до 1 миллиона ссуд. Это на 30-40% ниже по сравнению с показателями 2024 года. Тем не менее, в финансовом выражении сокращение будет чуть менее значительным - на 25-30%, и объемы выдач могут достичь 3,3-3,7 трлн рублей благодаря увеличению среднего чека.
Аналитическая записка рейтингового агентства НКР, с которой ознакомился РБК, указывает, что российский ипотечный рынок, по итогам 2025 года, вероятно, продемонстрирует минимальный результат за последние восемь лет по числу выданных кредитов. В 2016 году банки выдали 856,4 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей, а в 2017 году - более 1 миллиона ссуд на сумму свыше 2 трлн рублей. Значительная часть ипотечных кредитов, выданных в 2025 году, придется на льготные программы, такие как семейная ипотека.
Ожидается, что объемы ипотечного кредитования в денежном выражении в 2025 году сравняются со средними показателями 2018-2020 годов, когда рынок достигал 3,5 трлн рублей. Более 80% от общего числа выданных ипотечных кредитов будет связано с льготными программами. Средний чек может вырасти до 4-4,2 млн рублей, по сравнению с 3,7 млн рублей в 2024 году. В 2025 году средний ежемесячный платеж может превысить 35 тысяч рублей, увеличившись на 13% по сравнению с предыдущим годом. Это может усугубиться, если во втором полугодии регулятор введет ограничения на выдачу ипотеки при долговой нагрузке выше 80%.
Общий рост ипотечного портфеля в 2025 году ожидается на уровне 5-7%, что соответствует объему в 20,1-20,5 трлн рублей без учета приобретенных прав требований, как оценивают аналитики НКР. Многие заемщики предпочтут вложить средства в депозиты или сберегательные счета, чем гасить ипотеку досрочно, учитывая текущие процентные ставки.
Для примера, в 2024 году было оформлено 1,3 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 4,8 трлн рублей, тогда как в 2023 году было выдано 2 миллиона ипотек на рекордные 7,8 трлн рублей, при этом средний чек составил 3,8 млн рублей.
Сужение ипотечного рынка набрало обороты в 2024 году после отмены льготной ипотеки под 8% на новое жилье, которая способствовала росту рынка в предыдущие годы. Также на ситуацию повлиял рост ключевой ставки, что сделало рыночные ставки на ипотеку практически запретительными, доходя до 30% и выше. В январе и феврале 2024 года на рыночную ипотеку приходилось 32% выдач, тогда как в те же месяцы 2025 года доля упала до 15%.
Ужесточение регулирования ЦБ в 2023-2024 годах усилило давление на капитал банков, готовя введение макропруденциальных лимитов в 2025 году, которые позволят ограничивать долю рискованных кредитов в новых выдачах. Первые такие лимиты вступят в силу с 1 июля. Одновременно вводится антициклическая надбавка к требованиям достаточности капитала, которая с начала года повысится с 0,25 до 0,5 процентных пункта.
Третий фактор - популярность застройщицкой рассрочки вместо ипотеки. После отмены льготных программ и роста ключевой ставки, часть покупателей жилья может предпочесть эту опцию. В марте 2025 года программы рассрочки обеспечили до 50% продаж новостроек в Москве.
Алексей Кирюхин из «Эксперт РА» видит основные причины сжатия рынка в высоких процентных ставках и ограниченной господдержке. По их оценкам, в 2025 году объем ипотечных выдач сократится на 30% относительно прошлого года. Сокращение досрочных погашений ипотеки поддержит рост ипотечного портфеля. Ожидается, что он увеличится на 5% и достигнет 21,1 трлн рублей.
Ирина Носова из АКРА выделяет снижение доступности жилья как ощутимую проблему. По данным SRG, в феврале 2025 года цены на жилье в большинстве городов повысились, а темпы роста ускорились.