Вы задумывались, почему на рынке вторичного жилья так много объявлений о продаже относительно новых квартир? Оказывается, не все, кто покупает жилье в новостройках, планируют в нем жить. Около 25% всех вторичных квартир в крупных городах России — это бывшие новостройки, выставленные на продажу вскоре после получения ключей. Давайте разберемся, почему это происходит, и действительно ли перепродажа таких квартир выгодна.
Почему новые квартиры быстро возвращаются на рынок
По данным аналитиков рынка недвижимости, доля бывших новостроек на вторичном рынке в разных городах России существенно отличается, но везде остается значительной:
- Москва и Санкт-Петербург: 20-25% от всех вторичных предложений
- Краснодар и Сочи: до 35%
- Екатеринбург и Новосибирск: около 22%
- Казань и Нижний Новгород: 18-20%
Основных причин для быстрой перепродажи квартир в новостройках несколько:
- Инвестиционные покупки. Многие приобретают квартиры на этапе строительства с целью перепродажи после сдачи дома. Исторически такие инвестиции приносили 20-30% доходности за 2-3 года строительства. Но времена меняются.
- Изменение жизненных обстоятельств. Некоторые покупатели планировали жить в новой квартире, но за время строительства (часто 2-4 года) их планы изменились: смена работы, пополнение в семье, переезд в другой город.
- Разочарование в готовом жилье. Часть покупателей остаются недовольны качеством строительства, инфраструктурой или соседями, когда наконец получают ключи и оценивают реальность.
- Финансовые трудности. Некоторые покупатели не могут выплачивать ипотеку и вынуждены продать квартиру, чтобы избежать проблем с банком.
Миф о высокой доходности перепродажи новостроек
Долгое время считалось, что покупка квартиры на этапе котлована с последующей перепродажей после сдачи дома — это беспроигрышная инвестиционная стратегия. Но исследования показывают, что ситуация изменилась:
- Снижение реальной доходности. Если в 2015-2018 годах средняя доходность такой инвестиции составляла 25-30% за весь период строительства, то сейчас этот показатель снизился до 10-15%, а в некоторых случаях стремится к нулю или даже уходит в минус.
- Увеличение предложения. Строительный бум и активное участие инвесторов привели к насыщению рынка. Когда многие пытаются продать похожие квартиры одновременно, цены неизбежно снижаются.
- Конкуренция с застройщиками. Девелоперы часто предлагают более выгодные условия при покупке напрямую у них: рассрочку, скидки, бонусы. Частному продавцу сложно конкурировать с такими предложениями.
Почему покупать «почти новостройку» может быть выгоднее, чем квартиру от застройщика
Несмотря на усложнение ситуации для инвесторов, для конечных покупателей приобретение недавно сданной новостройки на вторичном рынке часто оказывается разумным решением:
- Отсутствие рисков недостроя. Вы покупаете готовое жилье, а не обещание его построить через несколько лет.
- Возможность оценить качество. Покупатель может лично убедиться в качестве строительства, планировке, видах из окна и работе всех коммуникаций.
- Проживание без ремонтного шума. В новых домах часто ведется активный ремонт в соседних квартирах. Если дом заселен 1-2 года назад, основная волна ремонтов уже позади.
- Сформированное сообщество. Можно познакомиться с соседями и убедиться, что социальный состав жильцов вам подходит.
- Торг и скидки. Многие продавцы, особенно те, кто столкнулся с финансовыми трудностями, готовы существенно снижать цену для быстрой продажи.
На что обращать внимание при покупке бывшей новостройки
Если вы рассматриваете приобретение недавно построенной квартиры на вторичном рынке, важно учесть несколько моментов:
- Правовая чистота. Проверьте основания права собственности продавца. Иногда квартиры продают до получения свидетельства о собственности, что создает дополнительные риски.
- История владения. Если квартира сменила несколько владельцев за короткий срок — это повод насторожиться. Возможно, с ней что-то не так.
- Состояние дома и благоустройство. Некоторые застройщики экономят на благоустройстве территории после сдачи дома. Оцените, всё ли сделано согласно проекту.
- Работа УК и размер коммунальных платежей. Часто в новых домах устанавливают высокие тарифы на обслуживание. Узнайте точные суммы перед покупкой.
- Состояние общих коммуникаций. В некоторых новостройках уже через год-два начинаются проблемы с лифтами, отоплением, водоснабжением. Поговорите с жильцами дома.
Тенденции и прогнозы рынка вторичных новостроек
Эксперты прогнозируют, что доля недавних новостроек на вторичном рынке продолжит расти. Этому способствуют несколько факторов:
- Стабилизация цен на новостройки. После резкого роста в 2020-2021 годах темпы роста цен на первичном рынке замедлились, что снижает потенциальную доходность инвестиций.
- Ужесточение условий ипотеки. Повышение ставок по ипотечным кредитам заставляет многих инвесторов пересматривать свои планы и продавать уже приобретенное жилье.
- Увеличение предложения. Рекордные объемы ввода жилья в эксплуатацию в последние годы создают избыточное предложение на рынке.
Все эти факторы делают рынок вторичных новостроек более привлекательным для конечных покупателей, но менее выгодным для инвесторов.
Рекомендации для разных категорий участников рынка
Для потенциальных инвесторов:
- Тщательно анализируйте локацию и репутацию застройщика перед покупкой
- Рассматривайте более длительный горизонт инвестиций (5-7 лет вместо 2-3)
- Учитывайте все расходы: налоги, комиссии агентам, возможный ремонт
Для покупателей, выбирающих между новостройкой и вторичкой:
- Сравнивайте цены на квартиры в одном и том же доме от застройщика и на вторичном рынке
- Оценивайте состояние инженерных систем и общедомового имущества
- Обращайте внимание на наличие обременений и историю владения
Для продавцов недавних новостроек:
- Будьте готовы к торгу, особенно если в том же доме есть предложения напрямую от застройщика
- Подготовьте полный пакет документов для ускорения сделки
- Подчеркивайте преимущества готового жилья перед долевым строительством
Что в итоге
Высокая доля недавних новостроек на вторичном рынке — это отражение изменений, происходящих в строительной отрасли и экономике в целом. То, что раньше было выгодной инвестиционной стратегией, сегодня становится рискованным предприятием с непредсказуемым результатом.
Для конечных покупателей это создает дополнительные возможности приобрести современное жилье с минимальными рисками. А вот инвесторам приходится искать новые ниши и стратегии для сохранения доходности.
Рынок недвижимости продолжает эволюционировать, и то, что работало вчера, может не работать завтра. Главное — принимать решения на основе актуальной информации и чётко понимать свои цели: жильё для себя или инвестиция.
Планируете ли вы покупать квартиру в ближайшем будущем? В новостройке или на вторичном рынке? Поделитесь своими соображениями в комментариях!