Как присоединить к своему земельному участку фрагмент еще не выделенной государственной земли? Есть такая процедура, которая называется перераспределение земельных участков. Она позволяет за сравнительно небольшую плату, ниже рыночной, а может быть, существенно ниже рынка, присоединить к вашему действующему земельному участку какой-то кусок из невыделенной еще государственной земли. Этот кусок на момент перераспределения пока еще не является выделенным объектом, т.е. он не стоит на кадастровом учете, ему не присвоен кадастровый номер. Он представляет собой кусок какого-то общего массива не выделенных земель. Может показаться на первый взгляд, что эта невыделенная земля - ничейная, но на самом деле в Российской Федерации нет ничейной земли. Она принадлежит государству, ее нужно отдельно выделить и, конечно, нужно отдельно купить. Как это сделать?
Определяем правовой режим нашего земельного участка
Прежде чем реализовывать процедуру перераспределения земельных участков, вам сначала нужно понять вид вашего разрешенного использования. Почему это имеет значение? Потому что в зависимости от вида разрешенного использования устанавливается максимальная площадь земельного участка.
Если окажется так, что ваш земельный участок плюс присоединяемый фрагмент в совокупности сложат площадь, которая недоступна для этого вида разрешенного использования, т.е. существенно больше, например, этого вида разрешенного использования, то вам в перераспределении откажут. Например, у участков ЛПХ (личного подсобного хозяйства) максимальная площадь больше, как правило, чем у ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Возможно, перед тем как делать перераспределение, вам придется изменить вид разрешенного использования своего участка на участок ЛПХ. Но это уже тонкости, это все вполне реализуемо.
Посмотреть максимальную площадь участков для конкретного вида разрешенного использования можно в правилах землепользования и застройки. У меня на YouTube-канале есть ролик о том, как эти правила землепользования и застройки посмотреть, на что там нужно обращать внимание. Это документ публичного доступа.
Допустим, мы определились с тем, что площадь нашего земельного участка плюс присоединяемый фрагмент будут вписываться в максимальную предельную площадь. Переходим к конкретике.
Процедура перераспределения
Поездка в администрацию
Первое, что мы должны сделать, это приехать в администрацию и сообщить о своем намерении по перераспределению земельных участков. Возможно, они обратят ваше внимание на какие-то тонкости и нюансы, которые вы в публичном доступе не увидели, но в целом, если они не возражают против такого перераспределения или не обосновывают причины своих возражений, то можете переходить к следующему этапу.
Вызываем кадастрового инженера и едем в МФЦ
Кадастровый инженер ставит точки нового фрагмента, который вы планируете к себе присоединить. В отношении этого фрагмента он готовит схему расположения земельного участка. Вы эту схему берете и направляетесь в МФЦ, подаете заявление на перераспределение земельного участка с приложением этой схемы.
Обработка заявления, согласия смежных органов
Следующий этап: администрация обрабатывает вашу заявку и, возможно, предложит вам получить какие-то согласия смежных органов. Например, фрагмент, который вы присоединяете, может находиться в охранной зоне ЛЭП, линий электропередач. Возможно, администрация попросит у вас получить справку от электриков о том, что они не возражают против перераспределения. Это, как правило, платная услуга, стоит она недешево. Тем не менее, без этой справки или справки какого-то другого органа ваш процесс может дальше никак не продвинуться. Вы получаете необходимые справки и согласия, привозите это в администрацию, и следующим этапом администрация оформляет решение о заключении с вами соглашения о перераспределении. Это именно не соглашение, подписанное с вами, а пока только решение о том, что администрация готова с вами заключить соглашение.
Подготовка межевого плана и отправка в МФЦ
Далее - Вы обращаетесь к своему кадастровому инженеру. Кадастровый инженер готовит вам межевой план в отношении нового земельного участка (с учетом присоединяемого фрагмента). Он предоставляет вам межевой план и диск с этим межевым планом. Вы идете в МФЦ с межевым планом, диском и решением администрации о заключении с вами соглашения. То есть, должно быть три документа. В МФЦ вы заказываете следующую услугу – постановка земельного участка на кадастровый учет без государственной регистрации права. Ваша задача состоит в том, чтобы поставить на кадастровый учет ваш земельный участок с этим новым фрагментом (но пока без регистрации права собственности, у вас его еще нет). Естественно, вы здесь платите государственную пошлину. С 25-го года пошлины поднялись, с вас возьмут около 2000 рублей. По результатам этой услуги у вас образуются два участка: ваш участок, на который вы имеете зарегистрированные права, и рядом с ним - на кадастровый учет будет поставлен также ваш участок + новый фрагмент. У вас будут рядом два участка с разными кадастровыми номерами (технически процедура работает примерно так).
Визит в администрацию
Дальше вы направляете в администрацию уведомление о произведенном кадастровом учете нового земельного участка. Форму уведомления вы можете запросить в администрации, но, если они вам такое уведомление не дают, вы можете скачать его по первой ссылке из Яндекса.
Подписание соглашения и визит в МФЦ
В качестве финального этапа администрация готовит вам проект соглашения и выставляет счет на оплату нового фрагмента, который вы приобретаете у муниципалитета. Вы оплачиваете этот счет, показываете администрации документы об оплате.
Вам дают на подписание соглашение о перераспределении. Вы подписываете один экземпляр соглашения и забираете его себе, а один экземпляр оставляете администрации. Дополнительно попросите у администрации оригинал решения о заключении с вами соглашения о перераспределении.
С этим соглашением (с оригиналом), с документом об оплате перераспределения (приобретаемого фрагмента) и с документом о том, что администрация приняла решение о заключении с вами соглашения - вы идете в МФЦ и заказываете услугу по регистрации права на земельный участок, в данном случае без кадастрового учета, потому что фактически на кадастровый учет у вас уже все поставлено.
Дальше Росреестр дает вам выписку с ЕГРН в отношении нового (большого) земельного участка. Теперь он Ваш целиком. Таким образом, проходит процедура перераспределения.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)