В воскресенье, 20 апреля, все профильные телеграмм-каналы пересылали интервью Германа Оскаровича Грефа и Андрея Леонидовича Костина относительно отмены комиссий за получение семейной ипотеки!
Глава Сбербанка отметил, что комиссии были инструментом поддержания объемов выдачи в условиях «минусовой» доходности по такого типа кредитам (льготные программы кредитования);
Слова Грефа можно прямо трактовать, как нет субсидий – нет «семейки» широкому кругу лиц.
Поясним экономику процесса для наглядности. Итак, банки выдают семейную ипотеку под 6%, Минфин им возмещает недополученные проценты исходя из расчета ключевая ставка+ 3% по семейной ипотеке на покупку квартир и + 3,5% по программе на ИЖС по той же программе. Итого, банки выдают семейку «де факто» под ставку 24-24,5%. Казалось бы, на этих 3-3,5% банк и должен зарабатывать. Но, сложилась ситуация, при которой стоимость привлечения средств стала «дорогой» для банка, то есть мы видим, что, например, вклады банки привлекают под те же 24% годовых.
Существует так же обязательное требование к резервированию части средств, привлечённых от вкладчиков в размере 4,5% от величины вклада. То есть, банк «зарабатывает» не на всем размере размещенных средств вкладчика, а немного дисконтированном, но, доходность начисляется на всю сумму вклада и, потому, реально ставка по вкладу для кредитора составляет чуть выше заявленной перед клиентом.
Одним словом – деньги стали весьма дорогими. Ставка кредитования равна, а иногда даже меньше, ставки привлечения средств. А мы еще не должны забывать об операционных расходах кредитора, стоимости обслуживания самого кредита и тд.
Тут большая проблема состоит в том, что социально значимый вопрос обеспеченности жильем решается коммерческими структурами, основная цель которых – получение прибыли. Я ожидаю, что будет много комментариев о том, что банки «наживаются» на заемщиках и раз сказано было отменить – значит отменят и нагрузка на заемщика снизится, как умозрительно можно предположить.
Да, уже было объявлено об отмене субсидий, тем более это административное решение. Экономика же процесса при этом не изменится. То есть выдачи будут сокращаться существенно, я полагаю. Вмешиваться в рыночные механизмы нерыночными (административными) инструментами всегда приводит к деструктивным последствиям для процесса.
Сохранится уровень одобрений клиентов, которые покупают объекты недвижимости, находящиеся на проектном финансировании (ПФ) того же банка, где берет ипотеку заемщик. Тут простая логика – застройщик берет очень крупный кредит в банке (это могут быть миллиардные суммы) и ставка по проектному финансированию снижается за счет наполнения эскроу-счетов, то есть за счет приобретения объектов недвижимости у данного застройщика.
Мы помним, что при покупке квартиры по ДДУ (договору долевого участия) средства покупателя размещается на эскроу-счетах и застройщик их получит лишь после завершения строительства. Но, как было сказано выше, ставка ПФ снижается по мере их наполнения (эскроу-счетов). Другими словами, банк «перекладывает» очень крупный кредит для застройщика во много мелких кредитов физических лиц. Потому, поддержание банком продаж у застройщиков на ПФ банка - логично. Мы даже, иногда, видим для внешних глаз непонятную ситуацию, когда у одного и того же застройщика один дом продается на «особых» условиях с одним банком, а соседний - с другим. Это все связано именно с финансированием строительства самого застройщика. Разные очереди могут строиться за счет кредитования застройщика разными банками.
Мы несколько ушли от темы. Но это лишь для понимания процессов и, в том числе, «правильного» выбора банка-кредитора.
Сегодня клиенты будут выбирать банки без субсидий, что обоснованно и логично, но, это будет для большинства заемщиков, увы, пустыми надеждами. Я, как профессиональный участник рынка, могу сказать, что и сейчас есть банки без субсидий. То есть и сегодня можно было купить объект без удорожания, достаточно было глубоко изучить рынок.
Для тех же проектов, которые не на ПФ банка ситуация может быть куда хуже, с точки зрения одобрений заемщиков. Мы эту ситуацию уже наблюдали ранее, в начале года, когда субсидий не было в большинстве банков. Потом банки один за одним ввели субсидии и уровень одобрений начал стабилизироваться.
Мы, видели в начале года, интересную тенденцию. Своего рода «игру в поддавки» банков, когда они как бы уступали долю рынка в льготных программах, не будучи заинтересованными в наращивании портфеля по такого типа кредитам не имея, на тот момент, дополнительных инструментов монетизации.
Мы пообщались с иными банками, никаких планов по отмене субсидий у них нет.
Давайте порассуждаем на тему «развития событий» после отмены субсидий у основных игроков рынка.
Возможно, повышение стоимости лотов у большинства застройщиков на величину субсидии с тем, чтобы «скрыть» оплату комиссии банку. Ведь, как раз повышение стоимости объекта и стало основным аргументом ЦБ в сторону банков и застройщиков. Стало быть, стоимость уже будет с учетом комиссии и формально меняться не будет, но возможна, например, скидка за наличные.
Еще один инструмент - оплата не субсидий между застройщиком и банком, а покупка продуктов (например, дорогих аккредитивов) со стороны клиента. Этот инструмент используется уже сейчас отдельными банками.
Сегодня, по технологии, оплата субсидии банку происходит от застройщика и «сидит» в цене объекта. Но, существуют банки, которые позволяют приобрести объект недвижимости без удорожания его стоимости, ведь оплата происходит уже самим клиентом.
Так же, отказанные сегодня клиенты будут «навигироваться» застройщиками на рассрочку. Опять-таки спорный и особенно сегодня обсуждаемый инструмент продаж для застройщика. Потому как таковой продажи нет, ведь полного расчета по сделке не происходит и эскроу-счета не наполняются, что не снижает нагрузку кредитную на самого застройщика. Но это уже тема иной статьи.
Сложнее всего сейчас окажется, следует предположить, подрядчикам ИЖС. Тут «играть» с ценой не получится как у застройщиков МКД. Сектор ИЖС, по ряду причин, сегодня и так максимально «пострадавший» и, скорее всего, кредитование на ИЖС еще больше просядет.
Клиенты и подрядчики будут ждать и хотеть ипотеку без субсидий. Нарастет поток в банки без таковых (Сбер и ВТБ как мы ожидаем) – эти банки и без того были лидерами по количеству заявок в силу узкого количества кредиторов по программе, как таковых, и, по причине высокой доли проникновения в рынок самих кредиторов.
Мы помним «игру» выдачи без субсидий от ВТБ, тогда доля одобрений была не более 10% от общего числа заявок. Смело можно прогнозировать такую же перспективу.
Всегда при существенном снижении объемов кредитования у лидеров рынка весь «объем», перераспределится к иным кредиторам. Выгодоприобретателями окажутся банки с сохранением субсидий. В ИЖС, можно полагать, максимальный трафик пойдет в Банк «Дом.РФ». «Альфа Банк» так же «примет» на себя долю, но там по сравнению с «Дом.РФ» куда более высокие субсидии и нет инструментов кредитования самих подрядчиков. И если выбирать из «двух зол» - Банк «Дом.РФ», который одобряет да и относительно «дешево» выглядит наиболее привлекательным. Так же на рынке в сегменте ИЖС есть иные кредиторы, но они с куда меньшими аппетитами по объемам выдач, чем указанные выше банки и имеют региональную локализацию, то есть, не представлены на всей территории России. То есть ИЖС столкнется с новой проблемой - отсутствием субсидий, что звучит весьма парадоксально!
Итого, если взглянуть на процессы с точки зрения цифр и отбросить эмоции и воззвания к справедливости, сегодня комиссии позволяли поддерживать продажи в ипотеку.
«Костыли» в виде искусственной отмены субсидий приведут к усилению торможения ипотечных сделок и, скорее всего, будут иметь временную меру, пока не будут заменены иными инструментами возмещения недополученных доходов.
Дождемся воззвания уже самих застройщиков к регулятору рынка или «распределителю» финансов – Минфину за увеличением компенсации банкам по такого типа кредитам. Но, пока рынок работает «по правилам» ушедшей недели и все разделились на два лагеря: быстрее бежать и брать пока дают или дождаться «бесплатной» ипотеки, но с сомнительной перспективой ее получить.