Продолжаем следить за тем, как себя чувствует рынок недвижимости. Как говорится, предупрежден - значит вооружен. Понимание рыночных тенденций позволяет делать выгодные сделки и не терять капитал на хаотичных действиях. В этой статье посмотрим, чем завершился 1 квартал 25 года и сделаем прогноз на ближайшую перспективу - что ждать от рынка и какие сделки делать.
Кто виноват?
Прежде чем посмотреть на объективные цифры, предлагаю вам самостоятельно отрефлексировать по вопросу "Что с рынком?".
В СМИ то и дело всплывают статьи о том, как всё плохо, но если присмотреться, то мы увидим, что все эти статьи написаны на основании информации от застройщиков. А у них последнее время дела и правда не сахар.
Вот что нам говорит Росреестр.
Всего сделок: 31 029 шт.
Сделок на вторичке: 21 663 шт. (69%)
Сделок на первичке: 9 366 шт. (31%)
Сделок с ипотекой: 24 943 шт. (81%)
Сделок без ипотек: 6 086 шт. (19%)
Две трети сделок пришлись на сегмент вторичной недвижимости, что предсказуемо после отмены льготных ипотек. Последний квартал прошлого года показал точно такое же распределение. Не удивительно - зачем приобретать квартиру без ремонта (тем более на котловане), если можно взять аналогичную квартиру с ремонтом, да еще и в соседнем доме. Даже детей в другие школы/садики переводить не нужно.
Новый дом с новой инфраструктурой сильно не для всех является чем-то ценным, а современные спальные районы часто делают антирекламу сами себе - плотность населения зашкаливает, парковочных мест нет, постоянные пробки на въезде и выезде из микрорайона. Все новые районы проходят один и тот же путь.
В прошлом году в среднем на вторичке проходило 7800 сделок в месяц. В этом году цифра пока 7200 в месяц. Говорить о росте рынка не приходится, как следствие и повышения цен пока не предвещается. Пока что мы свидетельствуем только "финальный торг" почти в каждой сделке.
Домклик недавно писал, что реальные цены сделок на 6,2% ниже, чем цены предложений (объявления на всяких авитах, цианах и домкликах). По секрету скажу, что так было всегда (и всегда будет, зуб даю)
Сделки без ипотек заняли долю целых 19%. Не спешим радоваться, с большой долей вероятности мы здесь увидим сделки с рассрочкой на новостройки. Банки и застройщики уже жаловались, что недосчитались 3 трлн. рублей на escrow-счетах. Ахтунг - квартиры проданы, а денег нет :)
Что делать?
Выгодно ли покупать сейчас новостройки?
Инвестировать - нет. В сегменте масс маркета точно. И не стоит инвестировать в новостройки с льготными ипотечными программами - сразу улетите в минус в момент регистрации сделки.
Купить квартиру в новостройке для себя - на любителя. Если любите новые дома и новые районы - да, можно покупать. Это будет нормальная сделка, не выгодная, но и не убыточная.
Если покупаете для себя и в семейную ипотеку - это хорошая идея. Особенно, если планируете жить в этой квартире более 8 лет.
Выгодно ли покупать вторичку?
Инвестировать - сомнительно. Есть более интересные способы получить доход с недвижимости.
Для себя для жизни - да, выгодно. Особенно если вы продаете свою текущую квартиру и идете на расширение. Это будет крайне выгодная сделка для вас, особенно, если наймете толкового агента, который знает как продать дороже и купить дешевле. Я не устану напоминать, что торг участника сделки и торг агента - это два разных действия, вообще не имеющие ничего общего между собой. Хороший агент отобьет в процессе торга все свое комиссионное вознаграждение, и еще и оставит вас в плюсе.
Выгодно ли продавать вторичку?
Если идете на расширение - да, выгодно. В такой сделке вы можете смело давать скидку покупателям и торговаться с собственниками других квартир, укладываясь в свой бюджет. Опять же, наймите агента для этого. Меня умиляют аргументы типа "я продавал (а) 3-5 квартир, у меня есть опыт", при условии, что хороший агент продает за год 25-30 квартир, а наиболее талантливые за год продают больше 100 квартир. Опыт несоразмерный.
Продать, чтобы "получить деньги" и не покупать другую недвижку взамен - не сильно выгодно. Много денег не получите, ждать будете долго. Ооооооооочень дооооооолго.
А загородка?
Инвестировать - выгодно. Однозначно рекомендую. Получить доходность в 2 раза превышающую депозиты (35-40% годовых) - легко.
Для себя купить дом на вторичке - шляпа. Полная. Льготную семейную ипотеку сюда приложить не получится, так что на выходе вы получите старый дом по конской цене. Не выгодно.
Построить дом для себя - хорошая идея. Будет новый дом с нормальным ипотечным платежом, если покупаете в семейную ипотеку.
Коммерция?
Полёт нормальный. Апарты, офисы, торговые помещения - этот сегмент рынка живет стабильно нормально, его почти не затронули шторма льготных ипотек и высоких ставок. Тут разве что надо с умом выбрать помещение, чтобы оно не простаивало несколько лет, пока локация не заполнится жителями.
Хотите получить бесплатную консультацию по сделке с недвижимостью?
Пишите или звоните: +7 900 232 51 64
Работать в нашей команде:
Приглашаем агентов (топовое обучение)