ГК "Самолет" готовит к взлёту свой паевой фонд недвижимости (ЗПИФН)

На прошлой неделе на сайте застройщика "Самолет" была опубликована новость о запуске своего закрытого паевого фонда недвижимости. Суть такая: застройщик переводит в фонд нераспроданные квартиры из четырёх своих жилых комплексов: "Эко Бунино", "Тропарёво парк", "Вереск" и "Стремянный 2". Всего застройщик передаёт недвижимости на 3 миллиарда рублей.

Далее паи фонда сможет купить любой желающий. Цена 1 пая - 900 рублей или, как сейчас принято говорить, "всего 2 чашки лавандового рафа". Планируемая доходность - 21% годовых. Доходность сформируется из трёх источников: доход со сдачи в аренду, рост стоимости недвижимости и за счёт оптовой скидки на недвижимость от застройщика. Управлять недвижимостью будет управляющая компания от ГК "Самолет".

Получается "простая и классная" схема: вместо того, чтобы лично ездить на каждую стройку; узнавать, с какой заботой строители возводят дома для будущих новосёлов и изучать замечательные окрестности, а затем долго анализировать рынок, статистику и всю прочую ерунду, теперь достаточно будет через приложение купить паи на желаемую сумму и периодически получать смски о выплатах дивидендов, смотреть как растут свои активы и докупать ещё.

Теперь снимаем розовые очки и отмечаем следующее:

1) Единственное бесспорное преимущество - это лёгкость приобретения паёв. Действительно можно просто ткнуть несколько кнопок на телефоне, оплатить с карты нужную сумму и больше ничего не делать. Но, во-первых, точно также можно купить паи большинства паевых фондов, причём не только фондов недвижимости, это их (фондов) общее преимущество. Во-вторых, лёгкость приобретения не отменяет тяжесть бытия, то есть основой фонда в данном случае всё равно остаётся недвижимость со всеми вытекающими преимуществами и недостатками.

2) Вот что действительно интересно - вместо обычных продаж квартир застройщик объединяет их в фонд и продаёт мелкими паями. Зачем так делать? Учитывая новостной фон, видимо дело в плохих продажах. Например, "Эко Бунино" по плану вводится в эксплуатацию уже через год, а на сегодняшний день в этом жилом комплексе распродано только 43% лотов на продажу. "Тропарёво парк" вообще введён в эксплуатацию в 2023 году, это комплекс почти на 1000 апартаментов, но до сих пор у застройщика не распродано почти 200 лотов. С "Вереском" только что-то не сходится, его доля в квадратных метрах в фонде почти четверть от фонда, но на сайте у застройщика в продажу выставлены только 26 квартир. Возможно, не всё выведено в продажу.

Отсюда можно сделать 2 предположения:

I. Для застройщика организация фонда - вынужденная мера на вероятное снижение продаж.

II. Если у "Самолёта" эта идея с фондом взлетит, то на рынок в ближайшие годы полетят ЗПИФНы от множества других застройщиков.

3) Самое важное - доходность фонда. В фонд передают квартиры и апартаменты. По моему мнению за многолетний опыт, средняя доходность со сдачи квартир в аренду - 5%, без учёта расходов на содержание и налогов. Для бизнес-класса и выше доходность совсем низкая, в районе 3%. Перепроверить несложно - открываете сайты объявлений, берёте знакомый район и находите цены на продажу и одновременно арендные ставки похожих квартир. Так получаете ответ на вопрос. Высокой точности при таком подходе не будет, поскольку на рынке много завышенных цен как на продажу, так на аренду, но если хотя бы немного поизучать рынок, то всё равно общая картина будет понятна.

Берём 5% годовых для анализа. Откуда тогда в фонде получается 21%? Доход фонду будут приносить точно такие же квартиры. В "Эко Бунино" вижу 35м2 в среднем по 8,5 миллионов рублей на продажу, а в аренду эти же 35м2 выставлены на 37-40 тысяч рублей в месяц. Минус коммуналка и вот они 5,5% годовых классических. А ведь фонд тоже не бесплатно существует, управляющая компания за свою работу взимает плату. То есть из этих 5,5% годовых ещё нужно вычесть расходы на УК фонда и (внезапно!) налоги.

Что за чудеса с математикой? Продолжу следующим постом.