Ситуация знакомая многим: построил дом, баню или сарай — на своём участке, своими руками. А потом узнаёшь: оказывается, это самострой, и его нельзя зарегистрировать. Что изменилось в 2025 году, какие постройки попадают под это определение и как теперь правильно оформить свои постройки — рассказываю простыми словами.
Что вообще такое «самострой»?
Самостроем называют постройки, возведённые с нарушением правил. Причём не всегда это что-то "незаконное" в плохом смысле — чаще просто не соблюдены формальности или построено не по назначению земли.
В 2025 году самостроем могут признать постройку, если:
- Она возведена без подачи уведомления о строительстве (а оно обязательно на землях ИЖС и СНТ).
- Нет уведомления о завершении строительства и техплана.
- Постройка стоит слишком близко к границе участка (нарушены отступы).
- Земельный участок не предназначен для строительства (например, ЛПХ, лесфонд, сельхозназначение без разрешения на строительство).
- Объект не зарегистрирован в Росреестре.
Что изменилось в 2025 году?
Главное: многие постройки теперь можно узаконить гораздо проще. Не нужно бегать по инстанциям или подавать в суд — всё оформляется через уведомления и технический план.
Также изменилась практика проверок: в 2025 году больше внимания уделяется:
- соответствию объектов назначению земли;
- наличию регистрации в ЕГРН;
- соблюдению строительных норм (отступы, этажность, габариты).
Какие постройки чаще попадают под проверку?
- Дома и дачи, построенные без уведомлений.
- Бани, сараи, летние кухни, поставленные прямо у забора.
- Хозяйственные постройки, которые мешают соседям (и на которые жалуются).
- Постройки на «садовых» участках, если они используются как жильё, но не оформлены как жилой дом.
Как в 2025 году правильно оформить постройку?
Если вы построили объект, но он ещё не зарегистрирован — оформить его сейчас можно в три шага:
1. Заказать технический план
Вызываетесь кадастрового инженера, он делает обмеры и подготавливает техплан.
2. Подать уведомление о завершении строительства
Это можно сделать через МФЦ, портал Госуслуг или напрямую в администрацию. К уведомлению прикладывается техплан и документы на землю.
3. Дождаться ответа и внести постройку в ЕГРН
Если всё в порядке, объект регистрируют, и вы получаете выписку. Всё — постройка официальная.
Важно: если вы не подавали уведомление о начале строительства — его можно подать задним числом. С 2023 года это разрешено, и в 2025 году такая практика уже считается нормальной.
А если оформить не получится?
Бывает, что постройка:
- стоит на земле не для строительства;
- нарушает градостроительные нормы;
- перекрывает соседние участки или стоит в охранной зоне;
В таких случаях оформление затруднено. Иногда — нужно менять категорию земли, делать межевание или передвигать постройку. Лучше проконсультироваться с кадастровым инженером или юристом по недвижимости — они сразу скажут, реально ли узаконить.
Какие могут быть последствия, если не оформить?
- Невозможно продать или подарить дом/участок с неоформленными постройками.
- Не подключат газ, воду, электричество — требуется техплан и регистрация.
- Могут начислить налог за "лишнюю площадь" — по кадастровой оценке.
- В отдельных случаях — вынесут предписание о демонтаже, особенно если нарушены санитарные нормы или правила отступа.
Как избежать проблем?
Вот простая памятка:
- Всегда подавайте уведомления о начале и завершении строительства.
- Держите отступ от границ участка не менее 1 метра.
- Стройте на своей земле с разрешённым назначением (ИЖС, СНТ).
- Заказывайте техплан сразу после завершения работ.
- Проверяйте, что постройка внесена в ЕГРН — это подтверждение её законности.
Подведём итог
В 2025 году оформить постройку стало проще, чем когда-либо. Главное — не откладывать. Даже если вы что-то построили «по старинке», это ещё не повод волноваться: почти всегда можно довести до ума без нервов, штрафов и тем более без суда.
Если у вас уже есть неоформленные постройки — расскажите в комментариях: что построили, получилось ли узаконить? Или может быть, возникли сложности? Делитесь — другим будет полезно!