В 2024 году я решил заняться вопросом строительства своего частного дома и в первую очередь интересовался его возведением на бесплатной земле, которую предоставляет государство, а именно на «Дальневосточном гектаре» под ипотеку 2% годовых.
Почти сразу выяснил, что в Хабаровске (и во Владивостоке кстати тоже) землю по данной программе ближе чем в 20 км от города получить нельзя - это запрещено местными нормативными актами[1]. До более-менее пригодных для стройки земель (где вода и электричество не будут стоить баснословных денег) меньше часа езды от центра города не найти. Если зайти на сайт НАДАЛЬНИЙВОСТОК.ДВ[2], и выбрать участок земли (его можно начертить самому, но в пределах 1 гектара), вы увидите, что территории, которые нельзя получить, заштрихованы. Оценив карту земель, я выбрал землю в Еврейской автономной области, так как до Хабаровска по асфальтированной дороге через мост это 15–20 минут езды, и этот вариант намного лучше, хоть и формально в другом регионе.
В декабре 2024 года я заключил договор с администрацией, получил 0,6 гектара (6000 метров квадратных), подыскал подрядчика и подал заявку на ипотеку по программе «ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ АРКТИЧЕСКАЯ ИПОТЕКА» в два банка - «Сбер» и «ДОМ.РФ»[3] (о проблемах строительства через подрядчика в «Сбере» писать не буду, это заслуживает отдельного рассказа). Каково же было моё удивление, когда после одобрения ипотеки в банке «ДОМ.РФ» выяснилось, что земля, на которой строится дом, не может быть больше 4 000 метров квадратных. Именно так! То есть Президент говорит нам: «Осваивайте землю строительством частных домов на Дальнем Востоке, берите по гектару! Стройте на здоровье!». А банк саботирует: «Нельзя брать больше 4000 м², иначе не получите ипотеку под 2%».
Честно говоря, мне это показалось странным, и я попросил ипотечного менеджера запросить нормативный документ, чтобы самому перепроверить услышанное написанным. Документ мне скинули, и такое действительно есть[4]. Я не сдался и решил на всякий случай спросить напрямую в банке по горячей линии, и там подтвердили это ограничение. К слову, сотрудница банка тоже была удивлена этим условием. Мы обсудили, что, возможно, это ограничение действует только на земли, находящиеся в собственности заёмщика, и к выданным землям по ДВ-гектару оно не относится, иначе какой смысл брать у государства 1 гектар, зная, что ипотека под 2% тебе не грозит?! Но будучи уверенным, что сотрудница банка всё поняла верно, она с сожалением мне сообщила, что это правда - тем, кто взял 1 гектар земли, ипотеки в банке «ДОМ.РФ» не видать.
Поближе разглядев нормативы и законы я выяснил, что Решением Минфина России от 31.01.2025 № 23-67393-01016-Р установлено, что банк «ДОМ.РФ» получает от государства субсидию для возмещения другим банкам недополученных доходов по жилищным кредитам.
Если говорить проще, то когда вы возьмете ипотеку под 2% в «Сбере», то остальные, допустим 18%, «Сберу» доплатит за вас не государство, а «ДОМ.РФ», которому поручено их получение в казне нашей Родины. Ну и «ДОМ.РФ», как непосредственный получатель денег от государства, тоже может компенсировать свои недополученные доходы напрямую с бюджета от Минфина России раздавая указанные ипотеки.
Для меня так и осталось загадкой намеренное ограничение банком выдачи ипотеки на участки, превышающие 4 000 кв. метров, при том, что государство настаивает на освоении 1 гектара (10 000 кв. метров). А ведь с каждого ипотечника банк получает субсидию! И в залоге в два раза больше земли! Но, нет.
[1] https://docs.cntd.ru/document/465342870; а именно смотреть пункты 1 и 3 ч. 1 ст. 1 Закона Хабаровского края от 26.04.2017 года.
[2] https://надальнийвосток.рф;
[3] https://domrfbank.ru/mortgage/programs/far-east;
[4] https://domrfbank.ru/upload/medialibrary/007/Требования%20к%20предмету%20ипотеки%2017.03.25.docx; а именно смотреть п. 10 третий абзац «Размер земельного участка – не более 4000 кв.м.».