Тезисы из конференции по рынку жилья на Кубани.
Часть вторая.
Ну, конечно же, про КРТ. Боже, последнее время КРТ из каждого утюга что-то. Если вкратце, позиция застройщиков единая, - КРТ это нагрузка, приведёт к повышению цен и бла бла бла. В целом моё мнение, как ответ на эти тезисы, в аудиоподкасте и в записи выступления.
Финализируя, - КРТ теоретически позволяет возводить более качественную среду, что для застройщиков открывает возможности продавать его даже если льготные ипотечные программы закончатся или ключ упадёт и рыночная ставка по ипотеке будет как раньше 7-13%. Тогда новые объекты по КРТ будут обладать хоть какими-то преимуществами над вторичкой. Я не знаю понимают ли это застройщики, пока, такое ощущение, что в КРТ входят просто по необходимости, потому что точечно строить не дают да и негде уже.
Каковы минусы КРТ? Ну, во-первых, мы ещё не знаем насколько будут соблюдаться там нормы и плановые показатели по социалке, плотности застройки и так далее. Мы уже неоднократно видели когда на планах и в проектных декларациях у нас одно, а после сдачи первых очередей, добавляются тц вместо парковок, и даже иногда новые литера.
Во-вторых, КРТ увеличивает порог входа в рынок для новых или маленьких компаний. Это снижение конкуренции и ещё большая монополизация рынка крупными игроками.
От застройщиков звучал посыл что крт увеличит цены. Это неправда, вернее локально в проектах крт будет дороже чем в других менее привлекательных местах, но только за счёт рыночного фактора, если там люди будут больше покупать. Как я уже и писал, сейчас на цену влияет только спрос. Гэп между себестоимостью и продажной ценой такой огромный, что любые удорожания на любом этапе будут съедать только маржу застройщика, ведь цены он итак держит по максимуму исходя из спроса.
В заключение, - позитив для застройщиков (и риэлторов кстати) в виде перспектив продаж в проектах КРТ есть, позитив для горожан в теоретически более качественном продукте есть.
Негатив здесь только в том, что застройщики не видят для себя в этом никакого позитива, хотят работать по старому и считают что раз они зарабатывали 100 тыс на квадрате, то так и должно быть, и любое уменьшение маржи считают уже рукой в своём кармане.
На самом же деле это рука застройщиков все эти годы была в наших карманах и давно было пора по ней ударить.
Об экономических последствиях льготных ипотечных программ, о перспективах рынка, о причинах моего своеобразного отношения к застройщкам поговорим в следующий раз.
