Недвижимость в ОАЭ приносит доход и даёт вид на пальмы, но после смерти владельца превращается в юридический квест. Разбираем все шаги: какие законы действуют, кто получает доли, что делать мусульманам и немусульманам, какие документы нужны и сколько это занимает времени.
Базовые источники права для наследства в ОАЭ
Шариат (Federal Law No 28/2005) Для мусульман суд использует Коран и хадисы: доли наследников жёстко заданы, их нельзя изменить завещанием.
Декрет‑закон № 41/2022 Для резидентов‑немусульман. Если завещания нет, имущество автоматически делят:
- супруг — 50 %
- дети — 50 % поровну Дальше круг расширяется до родителей, братьев и сестёр.
Международные варианты
- Dubai Courts Will (арабский суд общей юрисдикции).
- DIFC Wills and Probate Registry — англоязычный реестр, созданный под common law: подходит немусульманам, позволяет полностью обойти шариат для движимого и недвижимого имущества в «freehold»‑зонах.
Нужна стратегия именно под вашу семью и ваши активы? Получите консультацию адвоката и сравните варианты шариата, декрет‑закона и DIFC на реальных цифрах.
Что такое наследование и почему завещание в ОАЭ всё равно нужно
Наследование — передача активов, обязательств и долгов после смерти. Завещание фиксирует волю владельца, назначает опекунов детям, но:
- часть долей всё равно получат «обязательные наследники» (spouse / children / parents).
- для мусульман документ распределит максимум 1/3 активов свободно, остальное — по шариату.
Помощь с оформлением завещания — юрист подберёт формат (Dubai Courts или DIFC), подготовит арабский перевод, проследит за регистрацией.
Кто и сколько получает по умолчанию при наследстве в ОАЭ
Мусульмане
- супруг: ¼ (есть дети) или ½ (детей нет)
- сыновья получают в двое больше дочерей
- при отсутствии детей доли переходят родителям, затем братьям и сёстрам
- если прямых наследников нет — имущество уходит государству
Немуcульмане‑резиденты без завещания
- супруг + дети по 50 %
- нет детей → супруг 50 %, родители 50 %
- один родитель жив → супруг 50 %, остальное поровну родитель + братья
- нет супругов и детей → родители, потом братья
Кому закон запрещает наследовать
- немусульманин не наследует у мусульманина
- внебрачные дети не входят в список, пока не оформлено узаконение через суд
Специфика недвижимости и наследства в ОАЭ
- Freehold‑зоны: иностранцы могут владеть, но после смерти суд проверяет условия первого SPA‑договора.
- Ипотека: долг гасится из массы наследства, оставшееся распределяют.
- Переоформление права собственности: Land Department берёт госпошлину ≈ 0 – 0,125 % от кадастровой стоимости, плюс 580 AED за новый титул.
- Сроки: от 4 до 12 месяцев при полном пакете бумаг, до 3 лет, если идёт спор.
Банку, застройщику и Land Department нужны разные формы доверенности. За одно неправильное слово дело откладывается на месяц. Адвокат пройдёт все окна без возвратов.
Документы и процесс наследства в ОАЭ пошагово
- Свидетельство о смерти (выдано DHA или полиция → перевод на арабский → консульская легализация).
- Документы о родстве: свидетельства о браке, рождении.
- Право собственности: оригинал Title Deed или Oqood.
- Оценка имущества (по запросу суда).
- Заявление в Personal Status Court или DIFC (через лицензированного адвоката).
- Оплата долгов — банк потребует закрыть ипотеку, коммунальные, сервис‑чиф.
- Решение суда → Land Department → разблокировка счетов.
В среднем на каждый этап уходит 3 – 6 недель. Юрист ускоряет процедуру минимум на 30 %: подаёт полный пакет, отвечает суду онлайн, разблокирует счета сразу после вердикта.
Автоматические наследники при наследстве в ОАЭ: зачем знать заранее
Супруг, дети, родители получат долю даже без упоминания в завещании. Пример:
- муж умер, оставил жену и 3 дочерей, завещал всё племяннику;
- суд выделит дочерям ⅔ имущества, жене ⅓;
- племяннику достаётся ноль.
Налоги и расходы, связанные с наследством в ОАЭ
- Налог на наследство: 0 %.
- Регистрационный сбор при передаче права: 0 – 0,125 % + фикс‑пошлина.
- Юр‑услуги: от 50 000 AED за сопровождение дела средней сложности.
- Нотариат + переводы: 1 500 – 5 000 AED в зависимости от объёма.
Ошибка в пошлине = повторная подача. Это ещё 580 AED и потерянная неделя.
Типичные ошибки при оформлении наследства в ОАЭ
- нет арабского перевода справок → слушание откладывается;
- один наследник живёт за рубежом → не оформлена доверенность → блокировка счёта тянется;
- владелец думает, что «завещание из родной страны» покрывает Dubai — суд принимает только легализованный документ или местный Will.
Каждая такая ошибка = 1 – 3 месяца простоя. Проверьте пакет документов с юристом до подачи в суд.
Как защитить семью заранее, планируя наследство в ОАЭ
- Напишите завещание (Dubai Courts или DIFC) и зарегистрируйте его.
- Включите опекунство над детьми, если они несовершеннолетние.
- Держите SPA, Title Deed, ипотечный договор в двух копиях и в электронном архиве.
- Раз в 2 года перепроверяйте список активов и обновляйте Will.
- При крупной покупке недвижимости сразу добавляйте её в план наследства.
Где получить помощь по наследству в ОАЭ
С вопросами о завещании, регистрации в DIFC, оценке долей и подаче иска обращайтесь к адвокату, который ведёт наследственные дела в Эмиратах. Быстрая консультация доступна по ссылке: задать вопрос юристу.
Наследственный адвокат берёт на себя:
- расчёт долей по шариату и декрет‑закону;
- регистрацию завещания;
- подачу иска и работу с судом онлайн;
- общение с банками, застройщиками и Land Department;
- контроль платежей и сроков.
Чем яснее порядок, тем меньше суд затянет выдачу свидетельства, а семья быстрее получит доступ к счётам и ключам от двери.
Что будет, если не обратиться к адвокату при наследстве в ОАЭ
В теории вы можете пройти процедуру сами. На практике без юриста наследство в ОАЭ превращается в цепочку «отказ — переделка — новое слушание». Вот что обычно случается.
- Документы «возвращены на доработку» Суд жёстко проверяет переводы, легализацию, порядок доверенностей. Одна неточность — дата переноса. Каждый перенос — плюс 4‑6 недель и новые госпошлины.
- Счета и активы остаются замороженными Пока не будет финального решения, банк не разблокирует даже совместный счёт. Семья оплачивает кредиты и коммуналку из кармана, а доступ к деньгам покойного закрыт.
- Распределение по шариату «по умолчанию» Суд применит стандартные доли. Если владелец хотел отойти от схемы (например, защитить жену‑иностранку), шанс упущен.
- Долги поглощают часть имущества Без юриста легко пропустить скрытые обязательства: штрафы за просрочку сервис‑чиф, дополнительные сборы Land Department. Их спишут с наследственной массы прежде, чем активы дойдут до семьи.
- Споры между наследниками Дальний родственник подаёт встречный иск — дело уходит на экспертизу, сроки растягиваются на годы, а стоимость юр‑услуг растёт в прогрессии.
- Ипотека и застройщик диктуют условия Банку всё равно, что квартира «семейная». Нет грамотного представителя — приходят штрафы за просрочку, возможна принудительная продажа.
- Итоговые расходы выше гонорара адвоката Повторные госпошлины, дополнительные переводы, просроченные платежи приближаются к 100 000 AED и легко перекрывают цену профессионального сопровождения.
Частозадаваемые вопросы
Есть вопрос? Напишите мне в WhatsApp или Telegram
Нужен ли завещание немусульманину‑резиденту в ОАЭ?
Да. Без завещания имущество делится по Декрет‑закону № 41/2022: супруг и дети получают поровну. Завещание позволяет закрепить другую схему и устранить возможные споры.
Банк действительно блокирует все счета после смерти владельца?
Да. Счета, в том числе совместные, замораживаются после получения банком свидетельства о смерти. Доступ восстанавливается только после решения суда или приказа о наследовании.
Сколько времени занимает получение свидетельства о праве на наследство в ОАЭ?
При полном пакете документов процесс занимает около 4‑6 месяцев. Наличие споров между наследниками или неполных переводов увеличивает срок до года и дольше.
Что происходит с ипотекой в ОАЭ, если владелец умирает?
Ипотечный долг погашается из наследственной массы до раздела активов. Пока обязательства не урегулированы, банк может начислять проценты и штрафы.
Можно ли полностью обойти шариатские правила распределения?
Немусульманин может оформить завещание через DIFC Wills & Probate Registry и передать активы по common law. Для мусульман свобода распоряжения ограничена: не более одной трети имущества.
Есть ли налог на наследство в ОАЭ?
Налога на наследство нет. При переоформлении недвижимости взимается сбор Земельного департамента (до 0,125 % кадастровой стоимости) и фиксированная пошлина за новый титул.
Что делать, если наследники живут за границей?
Понадобится нотариальная доверенность на представителя, переведённая на арабский язык и легализованная в ОАЭ. Без неё суд не примет заявление и рассмотрение дела застопорится.
Наследует ли супруга‑иностранка мусульманина?
По шариату немусульманка не наследует автоматически. Супруга может подать прошение, и суд по усмотрению выделит ей долю, но гарантии нет. Завещание с указанием доли супруги повышает её шансы.
В каких районах экспат может владеть недвижимостью и как это влияет на наследство?
Иностранцы могут приобретать жильё в freehold‑зонах. Наследование такой недвижимости регулируется местными судами и условиями исходного договора купли‑продажи; ограничения на передачу активов вне этих зон сохраняются.