Приветствую на канале, посвященном инвестициям! 29.04.25 стартуют торги инвестиционными паями фонда жилой недвижимости с арендным доходом «ЗПИФ Самолет. Инвестиции в недвижимость» (ХHOUSE). В данном обзоре рассмотрим данный фонд и постараемся ответить на вопрос, стоит ли участвовать в этом IPO.
Больше информации и свои сделки публикую в Телеграм.
ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость».
Группа «Самолет» запускает первый на российском рынке розничный ЗПИФ с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду. Это доступный инструмент получения дохода от готового жилья в Москве.
Общий принцип работы. Фонд покупает со скидкой квартиры и апартаменты у ГК «Самолёт» на сумму 3,1 млрд ₽. Осуществляет мебелировку. Сдаёт их в аренду. Паи фонда продаются инвесторам. Таким образом, каждый инвестор будет получать ежеквартальный доход от аренды, начиная с 4 квартала 2024 года. Плюс активы фонда должны защищать от инфляции, т.к. квартиры в итоге будут продаваться по рыночной цене.
Управлять недвижимостью будет ГК «Самолёт». А ЗПИФ будет управляться УК «Контрада Капитал», у которой 20 лет опыта управления ПИФами.
Заявляются преимущества:
- Высокая доходность = рост цен на жилье + арендный доход.
- Надежность. Нет риска дефолта, т.к. нет кредитов и займов, фонд полностью состоит из квартир и апартаментов. Все объекты застрахованы.
- Удобство владения. Самолёт обеспечит полное управление, сдачу в аренду и продажу.
- Диверсификация. ЗПИФ содержит более 230 квартир и апартаментов из 4 разных проектов.
- Легкость покупки и ликвидность. Доступен неквалифицированным. Цена лота от 900₽. ЗПИФ будет торговаться на Мосбирже.
- Хороший момент входа. Из-за высоких ставок и отмены льготной ипотеки рост цен на жилье замедлился.
Портфель Фонда.
В портфеле фонда более 230 квартир и апартаментов из 4 проектов Самолета: Вереск, Стремянный 2, Тропарево Парк, Эко Бунино. Здесь представлен и бизнес, и эконом класс. Средняя площадь юнита 42 м2.
Честно говоря, немного странный выбор объектов. Логичней сдавать студии, т.к. с них большая отдача. Причём около 60% юнитов из Эко Бунино, который расположен в 7км от МКАД и в 3км от метро. На мой взгляд, довольно спорное место в плане аренды.
Доходность.
Самолёт заявляет, что инвесторы ЗПИФ получают объекты (квартиры и апартаменты) с рыночным дисконтом. Средняя цена 265тыс руб/м2 что составляет дисконт 18% относительно цен фактических продаж.
Планируемый срок работы фонда 5 лет. После чего объекты фонда будут проданы по рыночной цене, или инвесторы должны проголосовать за пролонгацию работы.
Заявляется доходность 21% годовых. Причём 3% - это скидка на недвижимость при покупке у Самолёт (выгода от дисконта разбита на 5 лет). 13% - это ежегодный ожидаемый долгосрочный рост стоимости недвижимости по расчетам ГК Самолет. 8% - арендная доходность. И 3% будет вычитаться в качестве расходов (эксплуатация, комиссии, налоги и тп).
Но естественно, каждый из этих пунктов под вопросом. Например, не понятно, насколько Самолет дал реальный дисконт на эти объекты при продаже, т.к. сейчас рынок явно не на пике, и застройщики продают со скидками. Также ежегодный рост на 13% - это только прогнозные значения, в реальности может быть вообще убыток. Ну и 8%-3%=5%, тут тоже нет гарантий, т.к. возможны проблемы со сдачей, простои и другие трудности. К тому же арендные выплаты начнут поступать только с 4 квартала 2025 года.
Также не исключена частичная продажа объектов, в случае сильного роста цен. В этом случае будет выплачиваться единовременные повышенные доходности.
Ещё нужно отметить, теоретическую возможность обмена паев Фонда на квадратные метры в проектах группы Самолет. Для этого нужно владеть паями от 1 млн на январь 2027 года. И тогда можно получить дополнительную скидку до 3,5% на объекты ГК «Самолет».
Риски.
- Падение цен на недвижимость или аренду.
- Продажа объектов ниже рыночной цены.
- Некачественное или недобросовестное управление объектами (ремонты, простои и т.п.).
- Спорные параметры объектов, в том числе локация, что может ухудшить отдачу от аренды.
- Возможный рост ключевой ставки.
При ознакомлении с этим ЗПИФ сразу возникает предположение, что это попытка Самолёта поддержать свои продажи в сложное время и реализовать инвесторам самый неликвид. С одной стороны, наверно часть правды в этом есть. Но с другой стороны, годовая выручка Самолёта превышает 300 млрд, т.е. этот проект обеспечит менее 1% выручки. Таким образом, это явно не определяющая история, и вероятно, репутация и доверие инвесторов к будущим возможным проектам для компании должны быть дороже.
Параметры IPO.
- Цена за один инвестиционный пай 900₽.
- Доступно для неквалифицированных инвесторов.
- Сбор заявок на IPO: с 16.04.25 по 29.04.2025.
- Торговый код: ХHOUSE. ISIN: RU000A10A117.
- Доступно не у всех брокеров. В частности, пока не могут договориться с Т-банком.
Выводы.
«ЗПИФ Самолет. Инвестиции в недвижимость» - неплохая альтернатива покупке и сдаче в аренду реальной квартиры.
Самолёт утверждает, что инвесторы в ЗПИФ фактически получают объекты с дисконтом 18%. В части доходности, можно рассчитывать на ежеквартальные выплаты, начиная с 4Q 2025, с годовой доходностью 5%. Плюс, если цены на жилую недвижимость через 5 лет будут выше текущих, то также должен быть дополнительный доход.
Конечно, текущие ставки по вкладам и облигациям в разы выше гарантированной доходности данного ЗПИФ. Но с 2026-2027г. ожидается существенное снижение ставки ЦБ, что должно запустить переток денег с депозитов в жилую недвижимость. Т.е. активация отложенного спроса - это один из сценариев возможного роста цен на недвижимость. Покупка этого ЗПИФ – это защита от инфляции и ставка на этот рост.
В ЗПИФ упакованы реальные квартиры и апартаменты, причём купленные без привлечения кредитов. Таким образом, любой неквалифицированный инвестор может инвестировать в реальную жилую арендную недвижимость Москвы от 900₽.
На мой взгляд, существенного дисконта здесь нет. Я не планирую участвовать в этом IPO. Но в случае коррекции, не исключаю, что куплю на небольшую часть портфеля. О всех своих сделках пишу в нашем телеграм канале.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
-----------------------------------------------------------
Благодарю за лайки и подписку на наши каналы:
- Телеграм: https://t.me/Investovization_official
- Дзен: https://dzen.ru/investovization
