За последние пять лет в России происходит настоящая революция в сфере нормативного регулирования строительства и развития туризма на особо охраняемых природных территориях (ООПТ). Государство открыло двери для частных инвесторов, предоставив им возможность не только возводить туристическую инфраструктуру, но и оказывать услуги на этих уникальных территориях.
Однако, несмотря на позитивные сдвиги, законодательная база продолжает активно меняться. Для инвесторов это означает, что реализация проектов на ООПТ до сих пор остается сложной и рискованной задачей — настоящий «минный путь», требующий предельной внимательности!
В этой статье мы подробно рассмотрим:
- какие возможности открываются для бизнеса на ООПТ;
- какие ограничения и риски следует учитывать;
- и пошаговый алгоритм безопасного строительства туристической инфраструктуры на охраняемых природных территориях.
Материал будет полезен инвесторам, девелоперам, архитекторам и представителям турбизнеса, планирующим реализовать устойчивые проекты на особо охраняемых землях.
Для начала необходимо внести ясность, что такое особо охраняемая природная территория (ООПТ), важно понимать, что это не любая природная или залесенная территория. Согласно № 33 от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»:
особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.
Особо охраняемые природные территории (ООПТ) подразделяются по уровню значимости на федеральные, региональные и местные. Кроме того, они классифицируются по типу охраняемых объектов и функций, и включают следующие категории:
- государственные природные заповедники, в том числе биосферные заповедники;
- национальные парки;
- природные парки;
- государственные природные заказники;
- памятники природы;
- дендрологические парки и ботанические сады.
Каждая категория ООПТ, имеет различный статус охраны и перечень разрешенных видов деятельности.
Прежде чем приступать к планированию туристического проекта, необходимо выяснить, попадает ли ваш земельный участок в границы особо охраняемой природной территории (ООПТ). Сделать это можно с помощью Публичной кадастровой карты. Для этого:
- Перейдите на карту и введите кадастровый номер интересующего участка;
- Включите слой "Природные территории – особо охраняемые природные территории";
- Если участок расположен в границах ООПТ, на карте появится специальная заливка, а в результатах поиска будет указано наименование ООПТ.
Однако для получения полной и достоверной информации одного только просмотра карты недостаточно. Рекомендуется направить официальные запросы в два уровня ведомств:
– Министерство природных ресурсов и экологии РФ (по объектам федерального значения);
– Региональное министерство природных ресурсов (по объектам регионального и местного уровня).
Почему важно обращаться сразу в оба ведомства?
- 📌 Разные реестры: каждое ведомство ведёт реестр только своих объектов. Федеральное министерство не располагает данными об ООПТ регионального и местного значения.
- 📌 Охранные зоны: существуют охранные и прибрежные зоны, которые не всегда отображаются на публичных картах, но могут накладывать существенные ограничения.
- 📌 Перспективные ООПТ: важно узнать не только о действующих, но и о планируемых к созданию территориях, чтобы избежать рисков на этапе проектирования, строительства и эксплуатации.
Такой комплексный подход поможет избежать юридических и финансовых рисков, обеспечив законность и устойчивость вашего проекта.
Если вы уже стали собственником или арендатором земельного участка, который находится в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ), и это подтверждено официальными запросами, важно понимать ключевую особенность:
👉 изменение границ федеральных ООПТ для туристических проектов практически невозможно (исключениями могут быть федеральные проекты, имеющие приоритетный статус). Для региональных ООПТ могут быть реализованы данные допущения в соответсвии с региональным законодательством.
В соответствии с федеральным законодательством, сокращение площади ООПТ запрещено. Это значит, что любые инвестиционные или строительные планы должны учитывать природоохранный режим, установленный для конкретной территории.
Первый шаг — изучение правового режима
Вам необходимо:
- Запросить или найти актуальную редакцию Положения о соответствующей ООПТ;
- Определить, в какой функциональной зоне расположен ваш земельный участок;
- Изучить перечень разрешённых и запрещённых видов деятельности:
- как для всей территории ООПТ;
- так и отдельно для вашей функциональной зоны.
🟢 Планируемая деятельность должна строго соответствовать перечню разрешённой.
🔴 В противном случае реализация проекта будет невозможна — и любые инвестиции окажутся под угрозой.
Если вы только планируете аренду участка в ООПТ
В случае, если участок пока не арендован, настоятельно рекомендуется до заключения договора аренды:
- Изучить Положение об ООПТ;
- Убедиться, что предполагаемая деятельность разрешена в рамках конкретной функциональной зоны.
❗ Многие допускают ошибку, полагая, что после получения участка в аренду удастся «снять ограничения» или добиться послаблений. Это — заблуждение.
Почему не получится «обойти» режим ООПТ
- Цель создания ООПТ — сохранение природных комплексов, а не развитие туризма или коммерческих объектов.
- Природоохранная прокуратура и Минприроды России внимательно следят за соблюдением положений ООПТ.
- Изменение границ ООПТ или смягчение режима охраны — крайне редкая и сложная процедура.
Возможны ли исключения?
В отдельных случаях:
- на ООПТ местного значения допускаются незначительные изменения в зонировании или уточнение разрешённых видов деятельности;
- на региональных ООПТ возможно послабление режима — но это полностью зависит от решения правительства субъекта Российской Федерации и должно быть мотивировано и юридически обосновано.
Важно понимать, что аренда земельного участка — это лишь первый шаг. С 2023 года в России введены обновленные правила реализации туристических проектов на особо охраняемых природных территориях федерального значения (ООПТ). Эти изменения значительно повлияли на подход к планированию, согласованию и ведению деятельности на таких территориях.
Следуя примеру федеральных национальных парков, региональные и местные ООПТ также пересматривают свои регламенты и подходы. Порядок реализации туризма на региональных и местных ООПТ мы подробно рассмотрим в следующих материалах.
А в следующей части статьи мы сосредоточим внимание на ООПТ федерального уровня. И рассмотрим порядок строительства на ООПТ федерального значения.