В условиях растущих цен на жилье и высоких ипотечных ставок, рассрочка становится настоящим спасением для многих покупателей. Кому подходит этот инструмент и как им пользоваться, рассказывает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
- Рассрочка стоит денег
- Отличие рассрочки от ипотеки
- Личный пример с рассрочками
- Кому можно брать рассрочку?
- Переуступка рассрочки
- Выводы
Рассрочка стоит денег
Обычно рассрочка предлагается на 2-2,5 года до ввода в эксплуатацию, и она, как правило, не бесплатная. Застройщики могут утверждать, что рассрочка беспроцентная, но на практике это не всегда так - зачастую либо делают удорожание при рассрочке, либо предлагают скидку без нее. Например, у застройщика "Брусника" в квартале Метроном цена квартиры при 100% оплате составляет 15,7 млн ₽, а при выборе рассрочки цена неожиданно вырастает до 20 млн ₽.
Застройщик имеет право на удорожание, так как недополучает деньги на эскроу-счет. Однако многие покупатели верят в "беспроцентные" предложения, особенно если информация не указана явно. Часто брокеры убеждают, что это выгодно, ссылаясь на рост цен и инфляцию.
Центробанк обеспокоен рисками рассрочек. В отличие от ипотеки, где банк оценивает вашу платежеспособность, в рассрочке этого не происходит.
Сроки погашения могут быть очень короткими — иногда всего 8 месяцев. Если средств не хватает, застройщик может расторгнуть договор с большими штрафами, равными первоначальному взносу. До 30 июня 2025 года действует мораторий на эти штрафы – он применим не только к застройщикам, но и к дольщикам. Но в любом случае, это временная мера.
Отличие рассрочки от ипотеки
Ипотека регулируется банковскими стандартами и законами, в то время как рассрочка зависит только от внутренних правил застройщика. Это означает отсутствие единых условий. Важно внимательно изучить детали с юристом: штрафы, права дольщика и застройщика, условия расторжения и переуступки договора.
Рассрочка подходит только тем, у кого есть деньги. Если у вас нет полной суммы или хотя бы 70% для погашения, лучше накопить. Однако зачастую в критичных ситуациях имеет смысл пообщаться с застройщиком.
Личный пример с рассрочками
Я расскажу свой опыт. У меня есть проект Сокольники от застройщика Stone, который я купил в рассрочку на полгода с первоначальным взносом 20%. Изначально планировал использовать семейную ипотеку для погашения оставшихся 80%, но в итоге выбрал другой проект.
И к концу марта 2025 года мне нужно было заплатить значительную сумму. Я обратился к застройщику с просьбой продлить рассрочку. Он согласился, но за это придется платить 11% годовых на остаток. Проект будет строиться до 2027 года, и застройщик продлил рассрочку на 2,5 года, однако квартальный платеж составит почти 1,5 млн ₽.
Застройщик не готов снижать сумму платежей и не предлагает более гибкие условия, понимая, что в будущем ипотечные ставки могут быть высокими. Поэтому он требует крупные суммы и ставит свои условия. Но в любом случае, диалог возможен, и мне пошли на уступку.
Кому можно брать рассрочку?
Если у вас есть вся сумма, вы можете купить квартиру за 25 млн и получить ключи через три года или заплатить 5-6 млн сразу и положить оставшиеся 20 млн на депозит. Это даст вам около 12 млн ₽ дохода за три года, что снизит стоимость квартиры до примерно 18 млн ₽.
Это дает выбор: купить готовую квартиру на вторичном рынке или воспользоваться выгодной рассрочкой. При этом важно правильно оценивать стоимость недвижимости и понимать, зачем вы ее покупаете. Покупка квартиры за 30 млн при рыночной стоимости в 25 млн с надеждой продать за 35 — это рискованная стратегия.
Переуступка рассрочки
Еще один важный плюс рассрочки — возможность ее переуступки, хотя это не всегда возможно. В некоторых договорах ДДУ есть пункт, что это возможно, но только с разрешения застройщика.
Если ЦБ введет ограничения на рассрочку, в 2026-м году ее может не стать. Инвестор сможет перепродать квартиру с переуступкой и передать рассрочку. Однако есть нюанс: квартира должна вырасти в цене, и придется предлагать дисконты по сравнению с ценами застройщика, так как продажа идет от физлица.
Выводы
В шпионских боевиках каждая операция тщательно планируется, включая пути отступления. Такой же подход нужен и на рынке недвижимости. Важно иметь стратегию, план, оценку ситуации и четкое понимание целей, особенно при покупке квартиры в рассрочку.
Что делать, если не удастся оплатить всю сумму? Есть ли средства на ремонт и меблировку, чтобы затем сдавать квартиру в аренду или жить в ней? Большинство квартир в рассрочку продаются без отделки и мебели, поэтому важно заранее предусмотреть эти расходы в бюджете.
Этот материал помогает вам изучить все аспекты и задать эти вопросы своему риэлтору, брокеру или юристу. Неважно, работаете ли вы с компанией Smarent или самостоятельно — вопросы остаются одинаковыми. Некоторые риэлторы умалчивают важные моменты ради прибыли, но мы стараемся глубже разобраться в ситуации и помочь клиентам. Если вы выбираете недвижимость или хотите определиться со стратегией, обращайтесь.