Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году рынок недвижимости Сочи продемонстрировал заметное сокращение объёма доступного жилья. Исследование, проведённое агентством недвижимости «Городской риэлторский центр», зафиксировало резкое снижение количества объектов в ключевом сегменте — квартир и апартаментов площадью от 30 до 100 кв. м. по цене до 250 тыс. рублей за квадратный метр.
По состоянию на март 2025 года, в продаже оставалось всего 1548 таких объектов. Для сравнения, годом ранее этот показатель составлял около 4600 лотов, что означало падение на 66%, или почти на 3000 единиц жилья. Таким образом, в течение двенадцати месяцев рынок лишился двух третей предложения в категории, которую многие потенциальные покупатели рассматривали как наиболее доступную.
Пиковое количество предложений в этом сегменте фиксировалось в августе 2023 года — тогда на рынке было представлено 9200 объектов с ценой за квадратный метр ниже 250 тыс. рублей. Это был своего рода максимум доступности на сочинском рынке, после чего началось планомерное снижение, ускорившееся в течение 2024 года. За полтора года объём предложения в этом сегменте сократился почти в шесть раз.
Как изменился вторичный рынок жилья в приморских городах Краснодарского края
Одновременно с этим происходили изменения и в других ценовых диапазонах. В категории объектов с ценой от 250 до 500 тыс. рублей за квадратный метр в марте 2025 года предлагалось 3564 квартиры и апартамента. За год этот сегмент также показал спад — минус 26,7%, или на 1300 лотов. Хотя снижение было не столь резким, как в нижнем ценовом сегменте, оно отразило общее сужение рынка.
Сегмент с ценой выше 500 тыс. рублей за квадратный метр также продемонстрировал сокращение. В марте 2025 года в продаже находилось 544 объекта, что на 6% меньше, чем годом ранее. Несмотря на относительно небольшое падение, этот сегмент стал менее насыщенным, особенно на фоне роста цен и снижения доступных предложений.
5–10% скидки и рост цен к лету: почему апрель 2025 станет моментом выгодных сделок в Сочи
Отдельного внимания заслуживает небольшая, но значимая категория объектов с ценой выше 1 млн рублей за квадратный метр. По данным на март 2025 года, в Сочи предлагалось 24 квартиры площадью от 30 до 100 кв. м. с такой стоимостью. Несмотря на малый объём, сам факт присутствия этого сегмента говорит о формировании ультра-премиального предложения в курортном городе.
Снижение количества доступного жилья может быть связано сразу с несколькими факторами. Среди них — рост себестоимости строительства, изменение структуры спроса, уход части застройщиков в премиум-сегмент, а также активный выкуп готовых объектов в период нестабильности. Кроме того, на фоне ограниченного ввода новых проектов, предложение не успевает восполняться в том же объёме, в каком оно уходит с рынка.
Новый генплан Сочи: почему жильё станет дороже и что ждёт рынок
Рынок Сочи всё чётче демонстрирует признаки смещения в сторону дорогого жилья. Если раньше предложения до 250 тыс. рублей за квадратный метр составляли основу рынка, то теперь этот сегмент стал дефицитным. Одновременно с этим спрос остаётся высоким, особенно в категориях с хорошим расположением и качественной инфраструктурой. Это дополнительно подталкивает рост цен и сужает доступность для покупателей со средним бюджетом.
2025 год ознаменовался радикальным сокращением объёма доступного жилья на рынке Сочи. Основной удар пришёлся на сегмент квартир до 250 тыс. рублей за квадратный метр, где падение составило почти 70%. Сокращение предложения наблюдалось и в среднем, и в дорогом сегментах, что говорит о структурных изменениях на рынке. В ближайшей перспективе это может привести к дальнейшему удорожанию жилья и смещению акцента в сторону премиальных проектов.