«Как торговаться и побеждать без переплаты» — это ключевая боль начинающих (и даже опытных) инвесторов на земельных торгах. Многие боятся «перебить» ставку и переплатить, либо наоборот — теряют выгодный участок из-за пассивности.
Сначала — стратегия
Первое, что нужно сделать — это определиться со стратегией: для чего тебе участок?
• Аренда, для переуступки или субаренды, или
• Покупка с торгов, чтобы сразу перепродать.
1. Как понять, до какой цены можно поднимать ставку
У тебя должен быть расчет:
• Лимит рентабельности — сколько максимум ты готов отдать, чтобы схема всё ещё «работала».
• Для переуступки — в идеале забрать по стартовой цене торгов как единственный участник. Если торги идут, то подниматься максимум на 20–30% от кадастровой стоимости.
• Субаренда — задача та же: чтобы в итоге пересдавать с прибылью, а не в ноль.
• Перепродажа — тут всё просто: смотрим рынок и забираем участок с достаточной для себя прибылью. Я беру цену ниже самого дешёвого объявления по продаже, чтобы моё сразу было интересней остальных.
2. Тактики на торгах
Ты уже знаешь, до какой суммы тебе выгодно идти — у тебя холодный расчёт.
На то, чтобы повысить ставку на шаг, даётся 10 минут каждому участнику. Тут есть разные стратегии:
1. Если шаг очень маленький, то можно зайти с партнёром и быстро разогнать до определённой цены. Многие новички отваливаются.
2. Когда становится понятно, что вас осталось несколько человек и большинство отсеялось — дальше можно переходить в фазу «ставка на последних секундах». Это сильно действует на нервы. А у кого-то просто нет этого времени — ведь другие дела никто не отменял.
3. Менять последовательность: ставить в конце времени или, к примеру, на 7-й минуте и чередовать — это отвлекает и сбивает с толку тех, кто ставит таймеры и уже устал от аукциона.
3. Никогда не воюй в пустую
Не нужно биться до конца из спортивного интереса. Если прошёл твой предел рентабельности — уходи.
Для расчётов мы берём:
• Выкупную стоимость участка по региону,
• Затраты по участку (если собираемся строить или подводить электричество, например),
и из этого уже считаем потолок. Это касается участков на аренду.
Участков тысячи, и каждый день добавляются новые.
4. Альтернатива — найти те, где никто не торгуется
Это моя любимая стратегия.
Примеры:
• Участки с лесом.
Неоднократно забирал в хороших локациях, как единственный участник. Расчистить участок — вообще не проблема, а вот посадить деревья на голом поле — это сложнее.
• Странное описание в документации.
Я всегда самостоятельно проверяю участки на ЗОУИТ. Очень многие выглядят пугающе для человека не в теме, а на самом деле — ничего критичного.
Вывод
Научиться побеждать без переплаты — это навык. Это не удача.
Если хочешь чек-листы, шаблоны расчётов и разборы — забирай в Telegram: