Спор дошел до Верховного суда. А можно ли было не доводить до этого? Конечно! Мои рекомендации по заключению сделки ищите в конце статьи.
В чем суть дела. Покупатель решил приобрести квартиру на вторичном рынке. Подобрав подходящий вариант, он заключил с продавцом предварительный договор купли-продажи. По его условиям стороны определили стоимость жилья и договорились, что позже заключат основной договор.
По условиям предварительного договора покупатель оплачивал квартиру сразу. То есть, договор еще предварительный, а деньги сразу! Хитрец-продавец!
Своим клиентам (покупателям недвижимости) я рекомендую в предварительном договоре прописывать размер задатка, причем минимального. Никакой полной оплаты! Есть еще вариант прописать аванс, но мне этот вариант нравится меньше. В чем разница между авансом и задатком, напишу в одной из следующих статей.
Вернемся к делу. Когда пришла пора заключать основной договор купли-продажи, продавец заявил, что передумал продавать квартиру. И деньги вернуть тоже отказался. Покупателю пришлось обращаться в суд с иском, требуя признать предварительный договор основным, а его самого признать собственником квартиры.
Но суд первой инстанции отказался признать предварительный договор основным, а покупателя собственником. Апелляция и кассация согласились с таким решением.
По мнению судов, спорный договор нельзя считать основным, так как он сам по себе содержит условие заключить основной договор только в будущем.
Признать покупателя собственником тоже нельзя, так как основной договор так и не был заключен.
Пришлось покупателю идти в Верховный суд. Необычный спор о природе подписанного договора пришлось решать Верховному суду — три инстанции (первая инстанция, апелляция и кассация) не смогли правильно определить, должен ли передумавший продавец передать квартиру, вернуть деньги, или же он вообще ничего не должен.
Решение Верховного суда. Суды неверно определили природу и содержание заключенного договора.Договор предусматривал обязанность покупателя сразу оплатить квартиру, и это было им сделано. В этом случае он является не предварительным договором, а полноценным договором с предварительной оплатой. И положения о предварительном договоре к нему применять нельзя.
Поэтому налицо неисполнение продавцом обязанности о передаче квартиры.
Определение Верховного суда РФ по делу N 20-КГ23-10-К5.
Решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение. На этом этапе стороны договорились и покупатель отозвал свой иск. На каких условиях они договорились, нам неизвестно.
Как я рекомендую заключение сделки по покупке квартиры.
1 Заключение предварительного договора с минимальным задатком.
2 Расчет через аккредитив.
Аккредитив уже давно существует на рынке банковских услуг, но многие о нем до сих пор не знают. В чем его огромный плюс при сделках с недвижимостью - продавец получает деньги только после регистрации договора в Росреестре. После того, как право собственности переходит покупателю.
Вот еще назрела тема для следующей публикации :) Рассказать вам про аккредитив.
Помогу продавцу подготовить документы для продажи. Проверю для покупателя документы до сделки. Делаю это удаленно. Так что можете обращаться ко мне из любого уголка России.