Прошлый 2024 год в сегменте light industrial выдался насыщенным на события и рекордным как по объему ввода новых площадей, так и по спросу на них. При этом тренды сегмента, которые сформировались еще на этапе становления рынка, сохранят свою актуальность и в 2025 году. В сегодняшнем материале предлагаем взглянуть на самые ярко выраженные из них.
Предложение: новые рекорды рынка недвижимости
Формат light industrial сохраняет звание одного из самых быстрорастущих сегментов коммерческой недвижимости. За 2024 год, по данным IBC Real Estate, было введено в эксплуатацию 289 тыс. кв. м площадей light industrial, что превышает показатели 2023 года на 98%. В настоящий момент в формате light industrial на стадии строительства находятся свыше 700 тыс. кв. м, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2025-2026 гг., еще порядка 2,7 млн кв. м проходят стадию проектирования, поэтому в будущем мы увидим новые рекорды объема ввода новых площадей.
Привлекательность light industrial для малого и среднего бизнеса оценили многие покупатели и арендаторы недвижимости. За счет универсальности и максимальной функциональности объекты light industrial позволяют организовать на единой территории и офисы, и производство, и хранение. А, например, промпарки Parametr, помимо перечисленных характеристик, реализуются в локациях с высокой транспортной доступностью, что позволяет резидентам и арендаторам эффективно выстраивать логистику и обеспечивать комфорт для своих сотрудников.
Дисбаланс спроса и предложения
Несмотря на рекорды по вводу новых площадей, объем неудовлетворенного спроса на помещения light industrial сегодня исчисляется несколькими миллионами квадратных метров. Так, по данным Parametr, в прошлом году объем запросов на покупку и аренду площадей light industrial вырос на 30% и достиг почти 3,5 млн кв. м, в то время как свободных площадей на рынке экспонировалось всего 67 тыс. кв. м.
Из общего объема запросов примерно 1,27 млн кв. м пришлось на аренду, и этот показатель превышает объем готового доступного предложения в московском регионе более чем в 20 раз.
Цены продолжают расти
Общий дефицит предложения и высокий уровень неудовлетворенного спроса толкает цены вверх, и относится это как к арендным ставкам, так и к стоимости квадратного метра такой недвижимости. Цены на объекты light industrial росли в течение всего прошлого года.
Так, средняя стоимость квадратного метра light industrial в 2024 году выросла на +24% относительно 2023 года до 118 тыс. руб./кв. м., а ставки аренды - на 48% до 14,8 тыс. руб./кв. м в год.
По мнению экспертов IBC Real Estate, в 2025 году рост цен на объекты light industrial продолжится, что, в том числе, будет обусловлено повышенным интересом к такому формату как со стороны конечных покупателей, так и инвесторов. Повышению спроса также способствуют и программы развития промышленности, которые позволяют приобрести площади на льготных условиях. Согласно прогнозам, стоимость квадратного метра объектов дight industrial может приблизиться к 130 тыс. руб., а ставки аренды – вырасти до 16,8 тыс. руб./ кв. м в год.
Размер запрашиваемых площадей увеличился
В 2024 году площадь среднего запроса в сегменте light industrial выросла на 41% относительно показателей 2023 года – до 1,7 тыс. кв. м. Такая тенденция обусловлена как минимум двумя причинами. Во-первых, на объекты light industrial также начинают переориентироваться более крупные клиенты, которые ранее интересовались форматом big box. Такие участники рынка рассматривают промышленные парки как альтернативу, поскольку для них это становится единственно верным решением ввиду отсутствия предложения более крупных свободных площадей.
Кроме того, некоторые компании предпочитали приобретать блоки бОльшей площади – «на вырост», часть из которых они могут занимать сами, а часть невостребованных в этот момент площадей – сдавать в аренду, получая таким образом дополнительный доход. При этом если в дальнейшем будет принято решение о расширении бизнеса, у них всегда будут собственные площади под размещение новых мощностей.
Инвесторы как отдельный вид покупателя
Наконец, еще одной яркой тенденцией стало увеличение объема запросов со стороны инвесторов.
Как отмечают в Parametr, по итогам 2024 года в структуре спроса доля инвесторов выросла в три раза и составила 10% от общего объема обращений. Доходность инвесторам обеспечивает сразу несколько факторов. Во-первых, стоимость актива на протяжении строительного цикла (12 мес.) может вырасти до 40%. Во-вторых, даже после ввода объекта в эксплуатацию стоимость продолжает расти в среднем на 8% в год. Арендная доходность таких объектов может составлять 15-20% годовых. Сегмент light industrial находится на ранней стадии развития, поэтому тренд на рост коммерческих условий будет продолжаться.