Это история знакомых моих знакомых, которые и сейчас живут недалеко от Нови-Сада, в автономном крае Воеводина. Супружеская пара купила дом в большом селе Черевич на берегу Дуная в 2011 г., а после выхода на пенсию в 2015 г. переехали туда на постоянное жительство.
История приобретения была такой: искали подходящие варианты в интернете, обнаружили фото и описание дома, который заинтересовал более всего. Была и пометка - «срочное предложение, качество соответствует цене». Из нескольких десятков предложений в базе сербского риэлтерского агентства для просмотра отобрали еще около десятка домов. Все посмотрели, познакомились с местностью и сделали выбор в пользу того дома, который и заприметили первоначально.
Село Черевич расположено в красивейшем месте, на Фрушка-Горе (это национальный парк). Имеет развитую инфраструктуру и общественный транспорт, до Нови-Сада на автобусе можно добраться за 30 минут, ходят автобусы часто. Получили ВНЖ на основании владения недвижимостью.
Дом площадью 80 кв. м, построенный в 1998 г. по словенскому проекту, был полностью меблирован и пригоден для проживания. Еще одним большим плюсом было то, что дом был газифицирован, хотя большинство домов в селе отапливалось дровами. Придомовой земельный участок - 25 соток, стоимость недвижимости на тот момент - 32 тыс. евро…
…Так было до того момента, пока в Сербию не хлынули потоки релокантов, которые начитавшись отзывов в духе: «низкие цены, вкусная еда, дружелюбные люди, близость к цивилизованной Европе и прочее» не бросились активно арендовать и скупать жилье в стране.
Оставим в покое столицу и более или менее развитые города Сербии, а поговорим о жизни и недвижимости в деревне. А в конце я вам расскажу о возможностях ипотеки для иностранца в Сербии.
Для начала сравним плюсы и минусы жизни на селе. Они будут примерно равны.
Близость к природе: Плюсы. Жизнь в сельской местности Сербии предлагает уникальную возможность наслаждаться красотами окружающей природы. Живописные пейзажи, множество возможностей для активного образа жизни, таких как пешие и велосипедные прогулки.
Минусы. Вам быстро осточертеет один и тот же пейзаж за окном. А если вы бывший городской житель, то взвоете на второй месяц на новом месте. Выйти «в свет» на селе попросту некуда. Также следует учесть, что леса и холмы в стране имеют конкретного хозяина, который вряд ли будет рад шастающим по его земле незнакомцам.
Сохранение традиций и обычаев: Плюсы. Многие деревни в Сербии изобилуют богатой культурой и историей. Здесь традиции и обычаи остаются живыми, что позволяет жителям окунуться в аутентичную сербскую культуру и образ жизни. Жители обычно знают друг друга лично и часто предлагают посильную помощь и поддержку, что создает ощущение уюта и безопасности.
Минусы. К «понаехам» предыдущий абзац не относится. Да, местные жители знают друг друга с пелёнок и постоянно контактируют. К приезжим иностранцам все будут относится настороженно, с недоверием, а то и с плохо скрываемой враждебностью, как бы вас не уверяли в обратном. Исключение – если один из супругов местный. И пусть не обманывают улыбки и обещания. Не стоит забывать, что сербы веками были под Османской империей, переняли восточную хитрость, а обещаниям сербов и вовсе «грош цена».
Экономическая доступность: Плюсы. Одним из ключевых преимуществ жизни в деревне в Сербии является более низкая стоимость жизни по сравнению с крупными городами. Цены на недвижимость, продукты питания и услуги обычно ниже, что делает деревни привлекательными для тех, кто стремится снизить свои расходы.
Минусы. Важно учитывать, что инфраструктура в селах гораздо менее развита, чем в городах. Многих услуг и удобств, которые доступны в городе, вы здесь не найдете. Например, магазины, рестораны, больницы и другие учреждения могут находиться в часовой доступности езды или больше, и вам все равно периодически придется ездить в город, чтобы воспользоваться некоторыми услугами или купить необходимые товары. К примеру, детского сада и школы в маленькой деревне нет. И совсем не шутка, что сельские жители лечатся у ветеринара (до которого ещё нужно доехать!). А если снег выпал?
Иметь свой транспорт накладно, но необходимо, хотя цены на ГСМ растут, сейчас бензин стоит около 220 динар, и хорошего мастера для ремонта авто найти большая проблема.
Одной из главных особенностей небольших городов и деревень, которая привлекает внимание иностранцев, является умеренный рост цен на недвижимость. В отличие от столичного рынка недвижимости, где цены прыгнули до небес за последнее время, в деревнях подъем цен был менее ощутимым.
Стоимость недвижимости в деревнях Сербии зависит от множества факторов, таких как размер дома, его состояние, удаленность от городов и доступность инфраструктуры. Дороже всего сельская недвижимость в Воеводине, дешевле в Западной Сербии или около границы с Косово.
В среднем стоимость начинается от 25 000 евро за небольшой дом и доходит до 800 000 евро за целое этно-поместье с большой прилегающей территорией и богатым садом.
Строительство дома в деревне может быть отличной альтернативой покупке готового жилья. Многие деревни предлагают земельные участки по доступным ценам, что позволяет создать собственный дом согласно своим потребностям и предпочтениям. Но и здесь нужно учитывать, что хороших, добросовестных строителей нужно ещё умудриться найти.
Местные будут говорить, что жизнь в селе активно развивается, но на самом деле это не так. Молодежь из села уезжает, деревни пустеют и, если только у вас нет развитого фермерского хозяйства – на селе делать нечего. Дом выставляется на продажу. От «халуп» до больших двух, трехэтажных приличных (с виду!) домов.
Почему «с виду»? Ну, потому что довольно забавно сербы относятся к строительству. Технология и подход следующий: Льется железобетонный каркас (дома обычно 2 этажные + мансарда), после чего пространство между несущими частями каркаса закладываются керамоблоком (в 90% случаев, но присутствует и кирпич, и пенобетон). Кладкой это можно назвать с натяжкой, ибо дыры между блоками такие, что улицу видно. Все вкривь и вкось, потом стены штукатурятся и этого безобразия не видно. Частенько фасад не штукатурят, (очень много таких домов в центральной Сербии), или только штукатурятся и на этом отделка заканчивается. Это вообще у них фишка такая, чтобы дом был не доделан, тогда налогов платить меньше. Все может быть готово-отделано, но на балконе перил нет. Считается - незавершенное строительство!
Особенно продвинутые дом утепляют пенопластом и штукатурят-красят по нему.
В селах-деревнях газа и парового отопления чаще всего нет, в связи с чем возникает насущный вопрос - как обогревать двухэтажный дом зимой?
Сербы в зиму не верят и не «заморачиваются» на этот счет. Те с которыми мы разговаривали, грелись зимой следующим образом - всей семьей перебирались в одну комнату и отапливались либо от электрообогревателя, либо от печки-камина. Мол, зима-то один месяц в году, можно и потерпеть. Если этот вариант не приемлем, то можно поискать дом с так называемым этажным отоплением, т.е. с печью у которой имеется водяной контур и разводка по комнатам, с нормальными батареями. Но таких вариантов катастрофически мало и все они окажутся поистине «золотыми» по цене.
Еще хуже дела обстоят с вентиляцией, ее просто нет! Поэтому во многих домах сыро и имеет место быть плесень.
И еще поразили планировки, они очень странные.... Снаружи - здоровый такой и вроде неплохой дом, а внутри все нарезано на какие-то каморки. Может не быть даже гостиной, где все могли бы собираться вечером...
К примеру, как вам вариант: «Дом 180 кв. м. в 2 этажа + мансарда, но не отделанная, утепленный, с нормальной планировкой, на втором этаже 4 комнаты, с возможностью отделать мансардный этаж и выделить 2 большие комнаты, на первом этаже 2 больших хоз. помещения и летняя кухня, большая открытая веранда с видом на гору Космай и участок 40 соток. Цена 40 000 евро.» Но нет отопления и септика!
Если вас это не отпугнуло, вы верите в свои силы и все же решили купить дом в сербском селе, позвольте дать три самых важных совета:
1. Ни в коем случае не обращайтесь к русскоязычным риелторам и «помогаторам», чтобы они вам не сулили. Ничего путного они вам не предложат, так как сами довольствуются «объедками» местных агентств! А то и занимаются откровенным «кидаловом», пользуясь вашим незнанием местного законодательства. Только сербские агентства по подбору недвижимости.
2. Не афишируйте свою престижную профессию или принадлежность к IT-сфере. По мнению сербов – у всех россиян во дворе собственная нефтяная скважина. А «айтишник» и вовсе внебрачный отпрыск Рокфеллера. Для такого потенциального покупателя цена на недвижимость сразу взлетит вверх на порядок.
3. Заведите знакомство с местным сербом. В идеале – с говорящим на русском и имеющим хоть какие-то связи. К сожалению, это не даст стопроцентной страховки от непорядочности (о хитрости и цене обещаниям см. абзац выше!). Но всё же к местному у местных доверия больше.
Скорбный пример. Мой знакомый купил дом в дальнем пригороде Крагуеваца (Центральная Сербия). После подписания сделки! (а он и сам не понял, как это вышло), приехали электрики и обрезали электричество. Долгов оказалось почти на 400 000 динаров. Знакомый два месяца взывал к совести продавца, проживающего в Косово, но безрезультатно. Потом плюнул и заплатил долг сам. А зимой оказалось, что и крыша протекает, как дуршлаг. Сейчас копит деньги на ремонт и ищет бригаду перекрывать дом.
А можно ли иностранцу взять жилье в ипотеку? Давайте рассмотрим и этот вопрос.
Итак, закон об основах имущественно-правовых отношений позволяет иностранцу покупать, продавать и владеть имуществом в Сербии.
Какой иностранец может взять ипотеку (жилищный кредит - stambeni kredit)?
Любой, если соблюдены следующие условия:
1. Он - резидент и живёт в Сербии.
2. Он трудоустроен на неопределенный срок в Сербии и работает не меньше года. (ИП в качестве места трудоустройства не подойдет!)
3. Он получает доход через расчетный счёт банка. Есть регулярный доход 3+ месяцев.
4. Кредитоспособен (это решает банк по размеру з/п).
Что надо знать о кредите?
- Кредиты бывают в евро и в динарах.
- Банк рассматривает заявку в течение месяца.
- Есть налог на добавленную стоимость для новостроек (10%).
- Есть налог на передачу абсолютных прав для квартир в старом доме - 2,5% от общей стоимости квартиры. Но если это первая квартира, которую покупаешь, то закон освобождает от этого налога.
В среднем ипотечная ставка 4 - 5 %.
Чтобы не утомлять читателей лишними цифрами, если кому интересны подробности ипотеки напишите мне на почту, и я перешлю примеры расчетов двух ведущих сербских банков в евро и динарах.
Надеюсь, было познавательно.
А в следующий раз я вам расскажу историю, про то, как наши земляки дом в Сербии покупали.