По мере введения различных западных санкций против россиян, появлялись опасения, не смогут ли лишить их собственности, расположенной на территории другого государства, в какой ни будь изощренной, скрытой форме, например, выдавив их из страны или сделав владение недвижимостью, не оправдано дорогой. Подобным примером является политика властей, проводимая в Испании.
В Испании многие объекты курортной недвижимости обычно не используются иностранцами в качестве постоянного места жительства. Либо в качестве «дачи» на море или в коммерческих целях (для сдачи в аренду) и поэтому квартиры часто пустуют. Этим пользуются так называемые "окупасы".
Термин «окупас» происходит от испанского «ocupar», что переводится «занимать». Им, называют людей, самовольно захвативших чужое жилье. Ими могут как: беженцы из Африки, в том числе с малолетними детьми, бродяги, бездомные, самовольно вселившиеся в пустующую квартиру и поменявшие там замки, так и квартиросъемщик, который перестал платить и отказался покидать жилье.
По испанским законам, если "окупасы" проведут в чужом доме более 48 часов, то он становится их постоянным жильем, в котором они могут даже официально зарегистрироваться и совершенно не опасаться никаких последствий!
При обращении настоящих хозяев захваченной недвижимости в суд, «окупасы» обычно заявляют, что эту жилплощадь они арендовали, а больше идти им некуда. Судебные слушания по данным вопросам могут длиться месяцами и даже годами. И все это время они будут бесплатно жить, в чужом жилье.
Если настоящий владелец недвижимости попробует проникнуть в собственную квартиру в момент, когда в нем уже будут жить "захватчики", то ему даже может грозить уголовная ответственность.
Выглядит это абсурдно, но возникла эта ситуация после того как лопнул «пузырь» на рынке испанской недвижимости и владельцами очень большого объемам объектов, оказались англичане и другие европейцы, в основном не проживающие в Испании постоянно.
А многим испанским семьям, во время кризиса стало нечем платить за аренду жилья, и местные власти, пойдя им навстречу, за счет иностранных владельцев недвижимости, приняли такой закон, который запрещал выселять людей из домов до решения суда. Даже из чужих и занятых незаконно. Фактически, это дало возможность бесплатного проживания в чужих квартирах.
По сути это означало, политику выдавливания из страны иностранцев-владельцев испанской недвижимости, профинансировавших ее строительство и ставших властям уже не интересными.
Формальной юридической основой такого абсурда, является то, что отношения найма являются предметом гражданского спора. И полиция, которая якобы не уполномочена решать подобные проблемы, отправляет пострадавших в суд.
Но почему-то, это в основном касается непостоянно живущих иностранцев.
Если же речь идет об испанских гражданах, постоянно живущих в Испании и владеющих всего лишь одним объектом недвижимости, то в случае заселения в него "окупасов" полиция сразу же выгонит их при первом обращении, а самим захватчикам будет грозить уголовное дело.
Таким образом, в Европе действует прецедент в виде правового «двойного стандарта», направленного, исключительно, против иностранных владельцев недвижимости.
Если это стало возможным в развитой западной стране, то в условиях санкций и изоляции России, не было гарантий, что что-то подобное, в той или иной форме, возможно в Болгарии, где россияне могли стать по сути бесправными.
Подобные опасения стали подтверждаться во времена Ковида. Когда только лишь россиянам запретили въезд в Болгарию, но при этом требовали от них оплату за якобы обслуживание их недвижимости управляющими компаниями.
Любопытно сформулирован болгарский закон "О поэтажной собственности". Где, например, описывается норма о кворуме принятия решений на общем собрании многоквартирного дома.
Сначала декларируется, что кворум составляет 3/4 голосов собственников. Если такой кворум отсутствует, то объявляется перерыв на один час. А далее решения принимаются большинством голосов, присутствующих на собрании. Причём о проведении общего собрания, собственник считается уведомленным, если повесили объявление о нем на его дверь, за 3 дня до проведения собрания.
Другими словами, в таких абсурдных формулировках кворума в ¾ голосов, фактически нет, и все решения могут принимать собственники жилья, постоянно проживающие в Болгарии, в отличие от часто отсутствующих в стране иностранцев.
Таким образом, подгадав удачное время проведения собрания, когда иностранцы отсутствуют в стране, решения общего собрания могут быть приняты всего лишь несколькими собственниками, голосующими своими «квадратными метрами».
Как будто болгарские законодатели писали такие нормы закона, явно не в пользу часто отсутствующих в стране иностранцев - владельцев недвижимости.
С подобным подсчетом кворума, можно принимать на общем собрании решения об постоянном увеличении «таксы поддержки» в доме или о выборе "нужной" управляющей компании, для заинтересованных лиц. Которое иностранцам будет затруднительно оспорить в суде.
В случае судебных споров, нужно учитывать, что судопроизводство ведётся на болгарском языке, через переводчика и адвоката. Применительно к Равде, где все друг друга знают или могут найти подходы, их очень мало. Не исключена вероятность, что заинтересованные болгары могут договориться с болгарским адвокатом россиянина, чтобы он неявно «помогал» проиграть процесс, при этом вытянув с него немало денег за свои услуги.
Таким образом, высока вероятность, что россияне, в случае конфликтов могут оказаться бесправными и остаться "в дураках", в конечном итоге.
В таких условиях, если появляется возможность продать квартиру в чужой стране, даже с малыми потерями, то это будет целесообразно.
Учитывая неблагоприятные факторы, муж стал изучать все возможности продать квартиру, хотя бы с минимальными потерями.
Однако большинство риелторских компаний либо предлагали грабительские цены покупки квартиры или хотели получить эксклюзивное право продажи квартиры по доверенности, лишив возможности общения продавца с покупателем. Вероятно, чтобы получить максимальную для себя прибыль и исключить собственника квартиры из процесса продажи.
Продолжение следует…..