В строительстве каждый день на кону миллионы рублей и месяцы сроков. Управлять современным строительным проектом — значит координировать десятки процессов и участников так, чтобы каждая деталь работала точно и вовремя, без провалов и конфликтов. Проблема в том, что далеко не всегда у застройщика есть опыт, ресурсы и понимание, как координировать все процессы. Именно здесь на сцену выходит особый участник — управляющая компания, а вместе с ним и особый договор: договор на управление строительным проектом.
Почему застройщику нужен управляющий проектом
Строительство объектов капитального строительства — это сложнейший организационный процесс. В нем участвуют десятки сторон: застройщики, проектировщики, подрядчики, поставщики, органы надзора. Часто застройщик, особенно в промышленном строительстве, не обладает опытом, чтобы контролировать все самостоятельно.
Технический заказчик отвечает за разрешения и проектирование. Генеральный подрядчик строит, но не всегда координирует других участников. Нужен кто-то, кто выстроит систему «сдержек и противовесов», оптимизирует затраты, проконтролирует сроки и качество.
Именно эту роль берет на себя управляющая компания через договор на управление строительным проектом.
Что собой представляет договор на управление строительным проектом?
На практике такой договор часто называют «договором на организацию строительства». Его суть не в выполнении самих строительных работ (это задача подрядчиков), а в управлении процессом: планировании, координации, контроле.
Этот договор относится к категории договоров возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), а управляющая компания получает вознаграждение за управление, а не за результат в виде построенного объекта.
Ключевые обязанности управляющей компании:
- Планирование и согласование графика выполнения работ;
- Контроль исполнения бюджета;
- Координация всех участников проекта;
- Мониторинг качества работ;
- Управление рисками;
- Регулярная отчетность перед заказчиком.
Заказчик, в свою очередь, обязан предоставить необходимую информацию, обеспечить доступ к объекту и своевременно оплачивать услуги.
Существенные условия договора
Чтобы избежать разночтений и споров, договор на управление строительным проектом должен быть проработан максимально тщательно. Прежде всего необходимо четко определить предмет договора: какие именно услуги по организации строительства входят в обязанности управляющей компании. Это может включать планирование, контроль выполнения работ, управление подрядчиками и субподрядчиками, а также ведение бюджета проекта.
Важную роль играют сроки: чаще всего они привязываются к ключевым этапам строительства, что позволяет оперативно контролировать ход проекта. Не менее детально должны быть прописаны размер и порядок оплаты услуг, включая условия возможной корректировки вознаграждения при изменении объемов работ.
Отдельное внимание стоит уделить ответственности сторон. Необходимо заранее согласовать, кто и в каком объеме отвечает за нарушение сроков, несоблюдение бюджета, неэффективную координацию участников проекта. В идеале договор также должен предусматривать требования к отчетности управляющей компании и механизм урегулирования спорных вопросов.
Практика показывает: чем подробнее и четче описаны функции управляющей компании и регламенты взаимодействия, тем надежнее защищены интересы обеих сторон и тем меньше рисков для успешной реализации проекта.
Наш практический опыт
Недавно юристы BLCONS GROUP сопровождали проект по согласованию договора на управление строительным проектом для строительства промышленного предприятия. Изначальная модель договора была построена по образцу агентского соглашения и юридически выглядела корректно, но совершенно не учитывала специфику строительной отрасли.
В процессе работы специалисты BLCONS GROUP помогли адаптировать условия договора под реальные процессы на строительной площадке, предусмотрели механизмы управления изменениями, правила работы с генподрядчиком и проектировщиками. Это позволило сторонам избежать типичных рисков и создать надежную основу для успешной реализации проекта.
Договор на управление строительным проектом — это больше, чем формальность. Это инвестиция в контроль, эффективность и минимизацию рисков строительства. Если вы планируете запуск строительного проекта, особенно в промышленной или коммерческой недвижимости, стоит заранее задуматься о правильной организационной модели.
Команда BLCONS GROUP готова помочь в разработке, согласовании и сопровождении договоров на управление строительством, а также выстроить процесс так, чтобы каждый процесс был выстроен четко и слаженно, а проект реализован в срок и с ожидаемым качеством.