Шанхай — футуристичный мегаполис, где небоскрёбы соседствуют с колониальными особняками Бунда, а в чайных Юйюань до сих пор пьют чай так же неторопливо, как век назад. Город контрастов: здесь кипит финансовая жизнь, проходят мировые выставки и культурные мероприятия мирового масштаба, но главный вопрос для многих — как закрепиться в этом городе?
Мы изучили местный рынок недвижимости и наладили контакты с шанхайским партнерами — это оказалось квестом, но игра стоила свеч.
Начнём с того, что Китай, как и наша страна, переживает кризис в секторе недвижимости. К тому же добавилась торговая война с США.
Крупные застройщики, такие как Evergrande и Country Garden, годами брали кредиты под залог будущих продаж, но спрос упал, что привело к катастрофе. В результате дольщики временно остались без квартир, строители без работы, а государство тратит огромные ресурсы на стабилизацию ситуации. Рынок просел на 15–20%, возникло недоверие инвесторов, а также значительные убытки в банковском секторе
Что касается цен на недвижимость, они запредельно высоки. Если мы отправимся вглубь района Пудун, на 5 километров от Башни Восточная жемчужина (одна из частей центра города), мы обнаружим недвижимость площадью 100-130 кв.м, стоимость которой составит от 100 000 000 до 140 000 000 рублей.
Квартира площадью 30–40 кв. м обойдётся вам в 70 000 000 рублей.
Уже в 40 километрах от центра, на окраине, можно найти очень скромный вариант за 7 000 000 миллионов рублей.
И это не современные здания, а постройки конца 90-х — начала 2000-х годов. Они очень похожи на московские дома серий П-55М и П-111, высотой 16-18 этажей, которые распространены в спальных районах города.
Аренда однокомнатной квартиры в радиусе 5 км от центра (это примерно как расстояние от Красной площади до ТТК) обойдётся примерно в 5000 юаней, или 60 000 рублей. Если у вас большая семья и нужна трёх- или четырёхкомнатная квартира, то найти что-то достойное меньше чем за 200 000 рублей будет сложно.
Доходность владельцев жилой недвижимости от аренды составляет всего 2% годовых, а срок окупаемости достигает примерно 60 лет! Это крайне низкий показатель рентабельности.
Что касается ипотеки: государственные служащие (бюджетники) могут рассчитывать на ставку 3%, тогда как для остальных категорий заёмщиков ставка составляет 3,5-4%. Обязательный первоначальный взнос - составляет 20% от стоимости недвижимости.
Пример расчета:
Ежемесячный платеж при покупке квартиры стоимостью 130 000 000 рублей со ставкой 3% и сроком кредита 30 лет (при аннуитетной схеме погашения) составит не менее 550 000 рублей.
Вывод:
Покупка недвижимости в Шанхае целесообразна исключительно для решения жилищного вопроса, но не как инвестиционный инструмент. Аренда квартиры почти в два раза выгоднее приобретения, даже с учетом низкой ипотечной ставки. Такие особенности рынка Поднебесной. Сдаем две квартиры в Иркутске, получаем минимальные средства для закрытия жилищного вопроса в Шанхае. Стоимость еды и транспорта в Шанхае сопоставима с расходами в российских городах.
Если у вас остались вопросы — пишите t.me/alexey_sta...
Также вы можете посетить сайт наших партнеров sh.lianjia.com/ershoufang...