В Татарстане более 170 подрядных организаций индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из 300 готовы строить с эскроу-счетами. Такие данные статистики привели KazanFirst в пресс-службе Дом.РФ.
Эксперты отметили, что республика — «один из лидеров частного домостроения в нашей стране». Средняя цена такого жилья в Татарстане обходится в 6,3 млн рублей, что «в целом соответствует максимальному лимиту по льготным ипотечным программам в данном регионе». Срок строительства домов составляет около восьми месяцев.
Как сообщают представители компании, в республике предпочитают одноэтажные дома, что является одним из главных трендов в ИЖС последних лет. На платформе строим.дом.рф размещено порядка 1,5 тысячи проектов частных домов, которые подрядчики готовы строить в регионе.
Фото: KazanFirst
Напомним, с 1 марта 2025 года вступил в силу закон о внедрении системы эскроу-счетов при строительстве частных жилых домов по договорам строительного подряда. Согласно закону, деньги граждан на этапе строительства будут находиться на эскроу-счете и станут доступны подрядчику только после регистрации права собственности на дом за заказчиком.
В свою очередь подрядные организации будут обязаны раскрывать на строим.дом.рф информацию о своем бизнесе, количестве заключенных и расторгнутых договоров, а также сроках и своевременности их исполнения. Сводные статистические данные по сделкам будут находиться в публичном доступе, что даст возможность гражданам более взвешенно подходить к выбору подрядчика для строительства дома.
В целом по России с начала марта размещены договоры на возведение частного жилья площадью более 12 тысяч кв. м. Однако только порядка 50% подрядчиков заявили о начале работы с эскроу-счетами. Средняя площадь возводимого дома составила порядка 110 кв. м, а срок строительства не превышает восьми месяцев.
Фото: KazanFirst
По данным на конец марта 2025 года, в Татарстане с использованием механизма эскроу строилось 6,5 тысячи квадратных метров индивидуального жилья. Республика стала лидером по объему строительства. Следом шла Ростовская область (4,6 тысячи кв. м), Башкортостан (2,8 тысячи кв.м) и Тюменская область (2,7 тысячи кв. м). Пятерку замыкал Краснодарский край (2,5 тысячи кв. м).
— Механизм эскроу-счетов уже хорошо зарекомендовал себя при строительстве многоквартирных домов. Эта мера защищает финансы граждан от недобросовестных строительных организаций и гарантирует безопасность сделок при строительстве домов. Теперь этот механизм распространяется и на индивидуальное жилищное строительство. Первый месяц нового закона об эскроу для частных домов показал, что по такому механизму готовы работать более 2,5 тысячи подрядных организаций. И уже подрядчики ИЖС заключили более 100 договоров на строительство домов общей площадью свыше 12 тысяч кв. м, — прокомментировал заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
Фото взято с сайта Правительство РФ
Напомним, на итоговой коллегии Минстроя РТ поднимался вопрос обманутых дольщиков в ИЖС. Татарстан был в «красной зоне» «как регион, имеющий большое количество кредитных договоров, по которым фиксируются просрочки завершения строительства объектов». Глава ведомства Марат Айзатуллин обращался к главам муниципальных районов, призывая «взять ИЖС под особый контроль, следить за ходом строительства и вести соответствующую работу в постоянном режиме».
«Строительство — это не в песочнице с игрушками играть»
Несмотря на то, что закон об эскроу-счетах для ИЖС вступил в силу 1 марта 2025 года, некоторые застройщики пользовались таким механизмом до того, как это стало обязательным. Например, основатель строительной компании «Инбриг» Викентий Бригаднов рассказал KazanFirst, что начал использовать счет с осени 2024 года. Он отметил, что сложности с эскроу-механизмом не возникали и не возникают.
Высказывания о том, что строительство домов с таким счетом стоит дороже на 2-3 млн рублей, чем без его использования, Бригаднов отрицает.
— Так говорят те, кто долгие годы не платил налоги и работал по серой схеме, соответственно, у них нет кассы, расчетных счетов, либо они есть, но не показывают выручку. И когда сейчас приходится работать с эскроу-счетами, они не понимают, какая есть сумма. Все-таки дом — невероятно сложный продукт. Стратегия у государства такая, чтобы легализировать полностью сферу ИЖС и сделать её понятной для всех участников, — сообщил эксперт.
По его словам, «лучше заплатить сверху 1 млн рублей, но быть в полной безопасности, нежели подвергнуть себя и свою семью опасности не только в моменте строительства, но и в моменте последующей эксплуатации — это про тех, кто не может сам себе построить дом».
Фото: KazanFirst
За наличку дом строить дешевле, но нужно понимать, что такая деятельность не поднадзорная. В случае плохо выполненной работы и обращения в суд выяснится, что документов о строительстве жилья нет, отмечает собеседник.
— Строительство — это не в песочнице с игрушками играть, не детская забава. Заложенная наценка на гарантийные случаи, на инфляцию потихоньку собирается. И есть базовая наценка, а наценка ниже определенной цифры приводит компанию к убыточности уже. Много зарабатывать на строительстве домов невозможно. Однако может быть и такое, что компания, у которой есть аккредитация, может работать по эскроу-счетам, но у нее дикий кассовый разрыв может случиться, так что компания может и не достроить дом. Такое возможно, — рассказал Бригаднов.
Основатель строительной компании заявил, что эскроу-счет — это не 100%-ный инструмент. Пользоваться им могут те компании, «которые понимают, что смогут построить за пять месяцев конкретный дом, быстро распаковать счет и не бояться потребительского экстремизма».
Фото: KazanFirst
Кроме того, по словам эксперта, сейчас планируется сделать поэтапную распаковку механизма. Например, фундамент залили — часть счета открыли. При получении выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сразу раскрывается эскроу-счет без подписи финального акта клиента.
— Потому что выписку ЕГРН можно получить и построить дом некачественно, то есть плохо, откровенно говоря. Семья пока судится, не может начать никакие отделочные работы, в доме все замерло, но платить ипотеку продолжает. Есть недоработка, слишком рано пошли на уступки. Строить дома нужно будет минимум 10-15 лет, работы всем хватит, — заключил Бригаднов.
«Эскроу как для подрядчика, так и для заказчика — та самая заноза»
В работе с эскроу-счетами поначалу было «много вопросов и мало ответов от сотрудников банков». Они «пожимали плечами, передавали контакты, затягивали с ответами», потому что это «было для всех ново». Об этом KazanFirst рассказал директор строительной компании Alga Stroy Фларис Галиев.
Он отметил, что «эскроу как для подрядчика, так и для заказчика — та самая заноза». Однако вместе с урегулированием безопасности для заказчика «за «страховкой» всегда лежат дополнительные расходы».
Фото взято из личного архива Флариса Галиева
— К сожалению, из-за сладкой стоимости строительства и из-за недобросовестных подрядчиков ввели определенные условия. К слову, нам в тот период тоже пришлось попотеть изрядно и на консультации объяснять, что за те цифры, которые предлагают парочка других строительных компаний, качественный дом не построишь. Все хотят зарабатывать, отсюда и нарастает цена. Работаем с тем, что есть, адаптируемся, — сообщил эксперт.
По его словам, «договор подряда и ипотечный договор держат в рамках подрядчика и заказчика, а в случае некачественно построенного дома закон на стороне потребителей. При этом Галиев посоветовал внимательно подходить к каждому вопросу и не попадаться на «хитрость мошенников».
Строительство домов с механизмом эскроу стоит дороже
Генеральный директор группы компаний «Амана» Денис Гарифьянов, наоборот, считает, что строительство домов с механизмом эскроу стоит дороже. Это связано с рядом обязательств от банков, а также «приходится инвестировать свои средства», потому что до раскрытия счета компания строит жилье на собственные деньги.
— Трудности возникали с этапом оформления эскроу-счетов. Нужно было очень много бегать, было все это не понятно, насколько это будет безопасно для застройщиков. В принципе не хотелось лезть в омут с головой, потому что новое всегда пугает, — рассказал KazanFirst Гарифьянов.
Фото: KazanFirst
Он согласен, что нововведение полностью не защитит дольщиков от мошенничества. Потому что в результате увеличиваются сроки строительства и повышается качество, в то время как застройщик хочет сделать как можно быстрее и имитирует высокое качество.
В ходе применения механизма имеются риски для застройщика
Среди факторов, влияющих на темпы строительства в сфере ИЖС, руководитель АН «Современник» и член Гильдии риелторов РТ Тимур Муратов выделил «способность строительных компаний строить за счет своих средств или за счет проектного финансирования».
Немаловажными остаются «уровень спроса населения на услуги построения домов» и стоимость земельных участков, а также «отсутствие препятствий для строительства домов, отсутствие у кредитующих строительство банков дополнительных комиссий на выдачу кредитов по льготным ставкам».
Муратов подчеркнул, что 170 подрядных организаций, готовых строить с эскроу, из 300 — это первый шаг. По его словам, «на сегодняшний день требуется учесть вышеуказанные факторы, чтобы благополучно строить дома населению с помощью эскроу-счетов».
Фото: KazanFirst
— В ходе применения механизма имеются риски для застройщика. К примеру, клиент получил дом от компании за счет застройщика, а акт подписывать не торопится. Если есть объективные недочеты, их требуется устранить, а если клиент непорядочно себя повел и решил не подписывать акт, даже если дом проходит по стандартам строительства и в целом клиента устраивает, то это проблема, которую надо решать, — рассказал KazanFirst эксперт.
Собеседник не согласен с предложением о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Такая инициатива «может увеличить число недостроенных домов в будущем».
Эскроу-счет не спасет от мошенничества
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что введение закона об эскроу-счетах совпало с массовым обманом дольщиков. Однако она согласна, что причина недостроя могла возникнуть у компаний из-за неправильной финансовой модели, кассового разрыва. В пример она привела ситуацию, когда цена на стройматериалы выросла, а договор заключен на старых условиях и расценках.
Она подчеркнула, что люди больше не попадут в ловушку, когда плата за ипотеку идет, а строительство дома — нет. Но это не значит, что с рынка уйдут проблемы, если «заключить договор подряда на частичное выполнение работ на полное возведение дома без эскроу-счета, за свои денежные средства, без привлечения кредитов банка». В таком случае проконтролировать процессы будет сложнее.
Фото: KazanFirst
— Поэтому очистит ли эскроу рынок от таких случаев? Нет, не очистит. Останутся обманщики и, к сожалению, те, которых кто-то подвел. В результате, конечно, пострадает покупатель этого объекта недвижимости, — рассказала KazanFirst Гизатова.
Эксперт предположила, что ввод жилья может уменьшиться, но проблема может быть не в эскроу-счетах. Она напомнила, что сельская ипотека сейчас не работает, а категории граждан для приобретения семейной, IT-ипотеки урезаны. По ее словам, стоит ждать, «что покажет потом отчет управления строительных разрешений Минстроя РТ».