Ответы на самые частые заблуждения касательно недвижимости в Паттайе и на Пхукете.
Миф №1
Я могу получить 20%+ годовой доходности от сдачи в аренду недвижимости в Таиланде.
Ответ - Нет, не можете.
К сожалению, в продажах всегда будут те люди, которые обещают "золотые горы" с целью продать вам что угодно, а дальше “будь что будет”. Чтобы привлечь ваше внимание к рекламному креативу, часто маркетологи злоупотребляют цифрами доходности. Обещают до 20%, а то и 30% годовых арендной доходности.
- 7% годовых - средняя, уверенная доходность от сдачи недвижимости в аренду в Паттайе. При годовом контракте можно рассчитывать так, что 1 месяц аренды вы отдадите за обслуживание кондо (этот платеж всегда на собственнике), а оплату 11 месяцев вы получите в виде доходности. При этом на годовой контракт можно сдать квартиру лично, и не платить комиссию агентству. При условии помесячной сдачи в аренду, платежи будут больше, но вам придётся отдать в среднем 20% от них агентству за управление объектом. К тому же, при помесячной сдаче расходы и трудозатраты увеличиваются. Плюс надо учитывать, что заполнение по году будет не полным. Поэтому доход будет варьироваться, но по итогу вы получите те же 7%.
Есть только 2 варианта, при котором можно получить доходность выше 7%:
- До 8% годовой доходности можно получить если только вы купите квартиру в тайской квоте. В этом случае её цена может бы на 10% дешевле, чем в иностранной квоте, что повысит относительную доходность.
- До 10%-11% годовых можно получить если вы покупаете апартаменты у застройщика, который в будущем будет сдавать их в качестве отеля. Для этого у управляющей компании должна быть специальная лицензия. Такие объекты, к примеру, есть на Пхукете.
*Еще лучшую доходность можно получить от покупки и перепродажи квартир на стадии строительства, с учетом интересных рассрочек. Но это совсем другая история)
Миф №2
Недвижимость в Таиланде нельзя купить русским, или гражданам РБ.
Ответ - Можно.
Мы точно не знаем откуда возник этот вопрос, но почему-то он часто появляется у наших клиентов.
Миф №3
Недвижимость в Таиланде нельзя оформить в собственность иностранцу.
Ответ - Можно.
Многие в интернете сталкивались с информацией о том, что в Королевстве Таиланд нельзя оформить в собственность на иностранца более 49% недвижимости. Это верное утверждение, но касается оно только земли, и в случае в виллой, которая приобретается вместе с землей, это правило работает. Но в случае с многоквартирными кондоминиумами, это правило действует по-другому: 49% юнитов в каждом многоквартирном кондо могут принадлежать иностранцами на полные 100%. Вы получаете полноценный документ на право владения квартирой, которую никто не сможет у вас “отобрать”. Это называется иностранная квота.
Миф №4
Из-за нестабильной политической обстановки границы закроют или россиянам запретят летать в Таиланд, и все отберут.
Ответ - Риски минимальны, или отсутствуют.
В 2024 году туристический сектор Таиланда обеспечил более 20% ВВП страны. А иностранные инвестиции в 2024 году составили 30% от общего объема инвестиций в недвижимость, а именно 10 млрд долларов США.
Это говорит о том, что Таиланд не будет рисковать значительной долей ВВП из-за каких-то указаний партнеров. Королевство всегда сохраняло политический нейтралитет, даже в мировые войны. А за последние 2 года условия как для российских, так и для всех туристов в общем только улучшаются, как и взаимоотношения между РФ и Таиландом. К тому же, в данный момент правительством Таиланда обсуждается вопрос увеличения иностранной квоты в кондоминиумах для еще большего увеличения притока зарубежных инвестиций в страну.
Миф №5
Я могу взять недвижимость в Ипотеку от банка.
Ответ - Нет, это неправда.
Взять кредит иностранцу в Тайском банке практически невозможно, если вы не работаете на местное юр лицо с официальным трудоустройством на протяжении, как минимум, 6 месяцев.
Но при этом все застройщики в Таиланде дают беспроцентную рассрочку иностранцам до окончания строительства, а некоторые даже дают ипотеку “от себя” даже на более долгий срок, но уже под %.
Миф №6
Я могу купить квартиру дешевле напрямую от собственника, чем через агентство, если найду квартиру сам.
Ответ - Нет, не получится.
Довольно распространенное мнение. Тут нужно учитывать несколько моментов:
Во-первых, комиссию агентству платит продавец. Здесь для покупателя цена не меняется. Кто-то считает, что напрямую у владельца можно выторговать скидку, как раз равную комиссии агентства, но как показывает практика, в этом случае продавец не двигается по цене, потому что знает её рыночную стоимость, и сам просто напросто желает заработать больше.
Во-вторых, при прямой продаже на продавца ложатся дополнительные расходы средств и времени: составление и подписание договора, найм юриста, решение вопросов с переводом средств, встречи, просмотры и т.д.
В Третьих, часто собственника просто напросто нет на месте, и сделка совершается дистанционно, с доверенностью на агента.
Миф №7
Покупка недвижимости в Таиланде дает ВНЖ
Ответ - Да, это правда, но есть нюанс.
Если мы говорим про инвестиции в недвижимость, то получить визу на 5 лет, с продлением до 20, возможно только при покупке недвижимости стоимостью от 10 млн бат (или 270 000$). При этом дополнительно нужно будет внести членский взнос в размере 600 тыс бат (или 16 000$). В случае, если недвижимость стоит дешевле 10 млн бат, никаких привилегий она не дает.