Как передает корреспондент ЭиВ, доля сделок по покупке новостроек в рассрочку достигла 35%. Еще в начале 2024 года данная модель являлась для рынка маргинальной, но отмена базовой льготной ипотеки («госпрограмма 2020») сделала данное предложение популярным. Теперь рассрочка стала одним из драйверов рынка, причем рост ключевой ставки только усиливает ее позиции.
Суть рассрочки заключается в оформлении сделки на покупку жилья с низким первоначальным взносом в районе 10-15%. Остальная часть суммы перечисляется фиксированными платежами раз в месяц или раз в квартал, часто без наложения каких-либо процентов. Принцип здесь основан на постепенном наполнении эскроу-счетов на покупку недвижимости.
Другого эффективного сценария у девелоперов сегодня нет – ипотека в премиальном сегменте перестала работать, а в других столкнулась с серьезными ограничениями.
Застройщики пользуются тем, что рассрочка, в отличие от ипотеки не заурегулирована. В результате они просто завышают стоимость квартиры и позволяют людям рассчитываться за нее в течение нескольких лет. Похожая схема выстроена сегодня при покупке техники и других товаров в магазинах, но квартиры это не телевизор или компьютер. Расчет покупателей здесь основан на надежде на снижение ключевой ставки через два-три года, когда стоимость базового кредита позволит отказаться от рассрочки и перейти на стандартную ипотеку.
Вкладчики в данной схеме формально рискуют меньше банков, которые финансируют рассрочку, но в этом сюжете есть двойное дно, на которое граждане не обращают внимания. Рассрочка выдается на два года, но в ее основе, как и в ипотеке, лежит залог на недвижимость. При этом права собственников ограничены – если они пропустят платежи, то могут остаться без денег и квартиры. При рассрочке может не быть конкурсного производства, как при стандартной ипотеке.
Центробанк через Госдуму сейчас пытается запретить наценку при рассрочке, но предложенный законопроект является полумерой. Новые правила коснутся только посредников, а вот девелоперы сохранят возможность оперирования рассрочкой.
При этом сам Центробанк и сделал рассрочку популярной благодаря повышению ключевой ставки. Банк России прямо говорит, что если бы не повышение ставки до 21%, то россияне бы набрали кредитов и разогнали инфляцию. Однако наш человек всегда найдет альтернативу, и ею сегодня стала рассрочка, которая создает на рынке еще более опасный пузырь.