Автор: Чистякова Анна
Положения регулирующие отношения в сфере комплексного развития территорий имеют сравнительно молодую историю. В Земельном Кодексе РФ в 2004 были добавлены положения, которые описывали условия передачи земельных участков, находящихся в государственной собственности для комплексного освоения. По мнению Галиновской[1], данная норма указывала на появление полного цикла и единого комплекса взаимодействий участников, урегулированных особым образом.
Механизм развития, застроенный территорий (далее – РЗТ) в Градостроительный кодекс РФ был введен в 2006[2]. В постановлении Правительства № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» впервые было указание, на частичное государственное финансирование строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры.
В 2014 г. Градостроительный Кодекс РФ был дополнен термином «комплексное освоение территории» (далее -КОТ). Комплексное освоение территорий обозначало развитие незастроенных территорий. Обязательства по финансированию создания объектов транспортной, социальной и иной инфраструктур должны были быть распределены между застройщиками и органами власти.
Надо заметить, что благодаря проектам КОТ в Санкт-Петербурге появились сверхкрупные проекты строительства массового жилья эконом класса. Такие проекты как «Северная долина» застройщика Главстрой на 247 Га, КОТ «Цветной город» в Красносельском районе группы ЛСР на 380 га, «Солнечный город» на 185 га компании Setl Group.
По мнению участников рынка «волна ажиотажного спроса и особенности регулирования застройки муниципалитетами Ленинградской области позволили застройщикам расширить формат комплексного освоения».[3] Так появились плотно застроенные с дефицитом социальной и транспортной инфраструктурой новые районы в Мурино, Кудрово и Буграх.
В 2016 году Федеральный Закон № 373[4] ввел понятие КУРТ деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Законодательные изменения ввели два вида деятельности по КУРТ (По инициативе публичной власти и по инициативе правообладателей). Это было первой попыткой вовлечение в оборот неэффективно используемых промышленных территорий.В профессиональном сообществе механизм КУРТ подвергался критике, поскольку новый механизм ничем не отличался от иных видов градостроительной деятельности, описанных ранее в Градостроительном кодексе в ст.46[5].
Градостроительная деятельность по КУРТ имела различные сценарии развития в регионах и в Москве. В Москве каждая территория рассматривалась на градостроительной-земельной комиссии, где индивидуально принимались решения о параметрах застройки с учетом данных о развитии транспортной, социальной, инженерной инфраструктур. Во всех иных регионах РФ документы территориального планирования (генеральный план и правила землепользования и застройки) являлись приоритетными.
Так, в Санкт-Петербурге на 30.10.2020 года было выделено 13 зон КУРТ общей площадью более 3,5 гектар. Большая часть территорий была инициирована инвесторами как поправки к Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Из-за отсутствия законодательного регулирования развития территорий КУРТ в Санкт-Петербурге, ни одного договора по выделенным в Генеральном плане территориям не было заключено. В последствии правообладатели добивались исключения своих площадей из состава КУРТ, так как за несколько лет понятные правила их освоения правительством Санкт-Петербурга, так и не были разработаны[6].
Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий» введен единый механизм Комплексного развития территорий (далее -КРТ).
Проведение масштабной реформы в области градорегулирования в России, которая включает в себя внедрение механизма комплексного развития территорий, отличается от всех предшествующих реформ, тем, что она сопровождается системными изменениями в финансовых инструментах. Если ранее подобные изменения касались средств граждан или частных инвестиций в жилищное строительство, в том числе банковских инструментов, то внедрение КРТ сопровождается рядом мер, включенных в федеральный проект «Инфраструктурное меню» (Далее- ФП). Крупнейший федеральный проект, цель которого возвратными финансовыми инструментами дать импульс к строительству жилья, школ и детских садов, коммунальных сетей и дорог в регионах РФ[7].
Основные элементы Федерального проекта: инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК), инфраструктурные облигации[8] ДОМ.РФ, финансирование низкомаржинальных проектов и субсидирование процентной ставки по кредитам, предоставление средств Фонда национального благосостояния (ФНБ) Фонду развития территорий для реализации проектов модернизации строительству объектов инфраструктуры.
В связи с этим внедрение института КРТ необходимо рассматривать как глобальную структурную перемену во внутренней политике государства, «символизирующую начало новой градостроительной эры»[9]. По мнению Наринского Д.М. «эпоха попыток применения западных подходов к отечественной практике городского развития завершилась».
[1] ФЗ от 03.07.2016 № 373‑ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ …»
[1] Галиновская, Е.А. Использование земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2012 г. - № 1.
[2] О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ
[3] КОТы как предчувствие. Проекты комплексного освоения территорий превратились в новые спальные районы URL: https://www.dp.ru/a/2019/11/13/koti_kak_predchuvstvie (дата обращения 15.02.2024)
[4] ФЗ от 03.07.2016 № 373‑ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ …»
[5] Трутнев Э. К. Анализ Закона о комплексном развитии территорий № 373ФЗ // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6. С. 25—35; ‑ № 7. С. 70—81.
[6]Вымирающие территории: решит ли генплан Петербурга проблему ненужных земель
https://www.dp.ru/a/2020/10/30/Mamontjonok_KURT
[7] Паспорт ФП «Инфраструктурное меню» URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/139872/
[8] Постановление Правительства РФ №2459 «Об утверждении Правил финансирования проектов с использованием облигаций» от 31.12.2020 г.
[9] Наринский Д. М. Комплексное развитие территорий: новый вектор градостроительной политики России // Будущее территорий: новые вызовы и инструменты развития: монография / под общей редакцией Д. П. Соснина. — Москва : Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2022. — 334 с. — ISBN 978-5-85006-461-7