Автор: Георгий Кизельгур
12 ноября председатель Государственной думы (ГД) РФ Вячеслав ВОЛОДИН упрекнул власти г. Саратова в увеличении стоимости квадратного метра жилья для госнужд сразу на 17%. К схожей практике в отношениях с ООО «Специализированный застройщик (СЗ) «Кряж», планирующим возведение квартир для детей-сирот в Куйбышевском р-не г.о. Самара, вскоре может прибегнуть администрация г.о. Самара. Если оставить цену в бюджетных контрактах прежней, то бенефициары СЗ «Кряж» Анатолий ДАВИДЮК и его дочь Екатерина ДАВИДЮК (на фото) могут почувствовать угрозу срыва сроков их исполнения.
Два региона - одна проблема
На прошлой неделе спикер ГД РФ Вячеслав Володин обратил внимание на родной ему Саратов, где на фоне октябрьского роста ключевой ставки рефинансирования Центробанка (ЦБ) РФ до 21% было принято решение увеличить стоимость квадратного метра жилья для госнужд на 17%. Володин заметил, что инициатива местных властей скажется в т.ч. на стоимости квартир, предоставляемых детям-сиротам. «Вы хотя бы эти вопросы выносите на обсуждение и с экспертами, и с депутатами, и со специалистами. Вас, наверное, на руках будут носить застройщики. Для них это радостный день. У них будет рентабельность не менее 30-40%. Понимаете, что вы сделали?» - негодовал Володин, критикуя саратовских чиновников.
Проблема обеспечения жильем детей-сирот является не менее актуальной и для соседнего региона - Самарской обл. В частности, на территории областного центра формированием т.н. специализированного жилого фонда по заданию администрации Самары занимается ООО «СЗ «Кряж» с ИНН 6312211449, входящее в ГК «Новый дон» Анатолия Давидюка. СЗ «Кряж» зарегистрирован на территории заброшенной промзоны по адресу: г. Самара, пос. Зубчаниновка, ул. Магистральная, влд. 66, и записан на Екатерину Давидюк, младшую дочь Анатолия Давидюка.
Из «Кряжа» в «Сокол-1»
14 октября т.г. СЗ «Кряж» подписал очередные 14 контрактов с департаментом управления имуществом (ДУИ) г.о. Самара на сумму 257,7 млн р. Предметом контрактов является приобретение ДУИ у СЗ «Кряж» квартир с целью их последующего предоставления по договорам муниципального найма детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Цена приобретения определена в 100 тыс. р. за 1 кв. м. По мнению экспертов, эта цена была ниже рыночных расценок на момент заключения контрактов. На тот момент действовала ключевая ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 19%.
Жилье сиротам, согласно контрактам, планируется предоставлять в Куйбышевском р-не Самары, где СЗ «Кряж» намерен построить несколько многоквартирных домов (МКД) в границах ул. Заусадебной, Таганской, Центральной. Проект известен как ЖК «Заречье». По данным профильного портала наш.дом.рф, в мкрн «Заречье» сейчас строится 7 МКД общей жилой площадью свыше 65 тыс. кв. м, которые планируется сдать в эксплуатацию в течение 2025 г.
Всего в течение сентября-октября 2024 г. СЗ «Кряж» подписал 39 контрактов с ДУИ с указанным предметом на общую сумму почти 590 млн р. Таким образом, сиротам может быть предоставлено порядка 5,9 тыс. кв. м муниципального жилья. Характерно, что на объявленные весной т.г. ДУИ аукционы заявок, в т.ч. от СЗ «Кряж», не поступало. Претенденты объясняли отсутствие интереса низкой ценой квадратного метра, заложенной в проектах контрактов (95 тыс. р.), при рыночной стоимости на апрель 2024 г. в интервале 102,6-121,3 тыс. р. за 1 кв. м. То, что в итоге СЗ «Кряж» согласился продать квартиры для нужд муниципалитета по 100 тыс. р. за 1 кв. м, может свидетельствовать о некоем дополнительном финансировании, которое семье Давидюков могли бы пообещать чиновники. Им ведь отчетность по количеству переданных сиротам квартир надо формировать.
С другой стороны, способность СЗ «Кряж» сдать дома с квартирами для сирот в установленный срок вызывает сомнения по следующим причинам. Баланс общества-застройщика по состоянию на 31 декабря 2023 г. в основном состоял из запасов в размере 1,579 млрд р. (раздел «активы» в бухгалтерском балансе) и заемных средств в размере 1,768 млрд р. (раздел «пассивы»), привлеченных, как следует из подписанных Анатолием Давидюком пояснений к балансу, в виде кредита на осуществление долевого строительства жилых домов в ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ). В обеспечение этого кредита в 2022-2023 гг. заключены три договора залога доли Екатерины Давидюк в СЗ «Кряж» в пользу указанного банка. Однако запасы, как следует из тех же пояснений к балансу, сформированы из затрат на строительство для нужд другого аффилированного Анатолию Давидюку юридического лица - ООО «СЗ «Сокол-1» с ИНН 6319199286. В т.ч. затрат на приобретение неких земельных участков в сумме 930 млн р. (самая большая статья расходов. - Прим. ред.). Речь может идти о земельных участках в границах ул. Алма-Атинской, Стара-Загоры и Лесопарка им. 60-летия Советской власти в Самаре, где СЗ «Сокол-1», по данным портала наш.дом.рф, возводит 4 МКД общей жилой площадью почти 99 тыс. кв. м. В этой роскошной локации квартир для детей-сирот, по всей видимости, не предусмотрено.
Куда ни кинь…
В то же время затрат, отнесенных на строительство ЖК «Заречье», в балансе СЗ «Кряж» не замечено. Отсюда возникают вопросы: за счет каких средств СЗ «Кряж» будет реализовывать этот проект и как будут исполняться обязательства перед ПСБ? Не исключено, на выплату процентов и тела кредита направятся бюджетные средства, полученные по контрактам с ДУИ.
Дополнительную головную боль Давидюкам в отношениях с банками-кредиторами способен принести рост ключевой ставки, которая с 25 октября т.г. равна 21%. О не самых приятных перспективах для застройщиков уровня ГК «Новый дон» 6 ноября т.г. в комментариях телеканалу ГД РФ «ДумаТВ» доложил коллега Давидюка по строительному бизнесу, депутат ГД РФ Владимир Кошелев. «В России, если застройщик не достроил объект, его достроит банк. На это деньги у него заложены. Когда банк открывает проектное финансирование, он обязан зарезервировать данную сумму. Но у банка могут возникнуть сложные отношения с застройщиком: либо банк будет банкротить застройщика, либо возьмут убытки друг на друга и после того, как ставка вернется в нормальное состояние, они начнут снова работать», - раскрыл секрет Полишинеля депутат Кошелев.
Чтобы не усложнять отношения с банками, Давидюку нужно разобраться в дилемме. Либо он достраивает квартиры для детей-сирот по цене в 100 тыс. р. за 1 кв. м, жертвуя собственной выгодой, либо апеллирует к властям Самары с просьбой скорректировать стоимость метра в рамках действующих и, вероятно, предстоящих контрактов в сторону увеличения. Однако в последнем случае Давидюк рискует оказаться в зоне наблюдения Вячеслава Володина.
"Хронограф" будет следить за развитием событий.
