Каждый из вас мечтает о своем уголке в тёплом Сочи, где будет уютно и безопасно круглый год. Однако при покупке квартиры в новостройке возникает множество вопросов. Как убедиться в честности и профессионализме застройщика? Как отсеять мошенников и совершить успешную сделку?
Я частный риелтор, живу и работаю в Сочи, и хочу поделиться важной информацией с коллегами - риелторами и простыми покупателями, которые планируют покупку в новостройке. И это касается любого города страны.
Расскажу как проверить застройщика перед покупкой квартиры, где искать о нём информацию, какие есть способы проверки строительной компании, какие документы стоит запрашивать и какие вопросы задавать.
Для того чтобы узнать другие СЕКРЕТНЫЕ лайфхаки о покупке и продаже недвижимости, я рекомендую ПОДПИСАТЬСЯ на мой Телеграм - канал https://t.me/realtorus_club, в котором, в своих публикациях я делюсь с вами ВАЖНЫМИ полезными советами, которые помогут вам либо сэкономить, либо заработать!
Где искать информацию о застройщике?
Для того чтобы составить полное мнение о девелопере, можно воспользоваться различными источниками информации как в интернете, так и в реальной жизни. Рекомендуется посетить офис компании, осмотреть объекты, находящиеся на стадии строительства, или уже завершенные дома. Общение с жильцами может дать полезные сведения.
Также перед покупкой стоит изучить официальный сайт застройщика, а также его активность в социальных сетях и отзывы клиентов.На веб-ресурсе девелопера в разделе «О нас» часто представлена информация о деятельности компании, ее основателях и партнерах, включая банки и подрядчиков.
Надежные девелоперы обычно сотрудничают с ведущими банковскими учреждениями региона. Не пренебрегайте проверкой данных на сайте застройщика, сопоставляя их с информацией на ресурсах их партнеров.Если на веб-сайте девелопера отсутствует информация о расположении объекта, актуальных стоимостях, планировках и других ключевых деталях, — это должно вызвать опасения.
Сайты, насыщенные общими обещаниями и неопределенными изображениями, могут свидетельствовать о ненадежности застройщика. Уважаемые девелоперы, напротив, предоставляют полную информацию: от проектной декларации до подробных характеристик жилья, включая используемые материалы, этажность и площадь. Часто на таких ресурсах можно найти реальные фотографии и видеозаписи с объекта строительства.Что касается того, где проверить надежность застройщика онлайн, существует ряд специальных сервисов, которые помогут вам в этом вопросе.
1. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)
Одним из самых надежных источников информации при приобретении новостройки является сайт наш.дом.рф, на котором работает Единая информационная система жилищного строительства. Этот специализированный портал был разработан в соответствии с законодательством о долевом строительстве и предоставляет два основных реестра:
а)Единый реестр застройщиков
б)Единый реестр проблемных объектов
ЕРЗ позволяет проверить строительную компанию на надежность, поскольку он содержит информацию о компаниях, занимающихся строительством на условиях долевого участия.Этот сервис предоставляет обширные данные о девелопере:сроки сдачи домов,
выполнение обязательств,
количество реализованных квартир,
актуальные фотографии объектов.
Обратите внимание на то, что в реестре представлены только те строительные компании, которые успешно работают на рынке более 3-х лет.При помощи сервиса вы также можете определить девелопера по конкретному адресу и уточнить сроки сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.
В Едином реестре проблемных объектов содержатся сведения о новостройках, сдача которых задерживается, а также о проектах, прерванных из-за финансовых трудностей строительной компании, в частности данные о долгах девелопера. Список сведений в реестре регулярно обновляется по решению Минстроя России.
2. Сервис ФНСЗдесь можно запросить выписку из ЕГРЮЛ. На этом ресурсе содержатся:данные о дате основания компании,
ОГРН (основной государственный регистрационный номер),
размер ее уставного капитала,
информация об учредителях.
3. Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ)
Этот сервис поможет оценить надежность застройщика, основываясь на соблюдении сроков по его объектам. Кроме того, он анализирует проекты с точки зрения удобства проживания, включая класс жилья и доступную инфраструктуру, а также создает рейтинги девелоперов на основе данных о долевом строительстве.
4. Электронное правосудие
На этом сайте вы можете онлайн проверить наличие судебных исков, связанных с застройщиком. Судебные процессы с инвесторами часто указывают на возможные проблемы в деятельности компании. Кроме того, можно получить информацию о застройщике и его потенциальном банкротстве. Для этого вам поможет ресурс ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве).
5. Платформа ФССП
Здесь представлена информация о финансовых обязательствах девелопера и его основателей. Не лишним будет исследование данных региональных судов.
6. Отзывы и обсуждения
Чтобы получить актуальную информацию о работе застройщика, стоит ознакомиться с тематическими форумами дольщиков, телеграм-каналами и статьями в специализированных изданиях. Это поможет вам лучше понять, является ли девелопер надежным и заслуживает ли он доверия.Используя эти ресурсы, вы сможете оценить добросовестность застройщика и минимизировать риски при приобретении недвижимости на этапе строительства.
Перед покупкой квартиры у ЗАСТРОЙЩИКА важно проверить:
Для правильного выбора надежного застройщика и обеспечения своего спокойствия необходимо внимательное изучение ряда бумаг. Эти материалы можно запросить на официальном ресурсе компании или лично в отделе продаж.Давайте разберем, какие именно нужно проверить документы застройщика:
1. Учредительную документацию:
Устав организации.
Свидетельство о регистрации в ОГРН (Основной государственный регистрационный номер).
Выписка ЕГРЮЛ (свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц).
ИНН девелопера (налоговый учет) и аккредитация строительной компании в едином реестре застройщиков.
Из этого пакета важно обратить внимание на соответствие персональных данных, совпадение фактического и юридического адресов, проверить устав компании, а также ознакомиться со списком учредителей и их роли в принятии решений.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок(для Сочи - особенно)Правовой статус земельного участка, на котором строится новостройка, имеет огромное значение. Бывают случаи, когда завершенный жилой комплекс не может быть введен в эксплуатацию из-за юридических проблем с документами на землю. Согласно законодательству, у застройщика должны быть соответствующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, договор купли-продажи участка или долгосрочный договор аренды.
Если речь идет о долгосрочной аренде, важно убедиться, что объект будет готов к моменту окончания срока аренды. Необходимо учитывать, что фактические сроки строительства часто превышают первоначальные планы, и задержки могут составлять несколько лет. По закону объект считается «долгостроем», если срок строительства превышает первоначальные прогнозы более чем на три года. Поэтому для арендатора крайне важно иметь запас времени.Кроме того, при покупке квартиры стоит проверить характеристики земельного участка, на котором расположен жилой комплекс: точный адрес, площадь и кадастровый номер.
3. Финансовую отчетность компании
Эти данные покажут финансовую устойчивость девелопера. Внимательно изучите список проектов, реализованных компанией в последние годы и проверьте их соответствие информации на официальном сайте. Любые несоответствия в финансовом положении должны вызвать настороженность у будущего инвестора.
4. Лицензию на строительную деятельность
При покупке квартиры важно запросить у застройщика лицензию на осуществление строительных работ. При проверке этого документа следует обратить внимание на его основные характеристики: тип, номер, организацию, выдавшую лицензию, и дату её выдачи. Убедитесь, что лицензия является действительной на момент строительства жилого дома.
5. Разрешение на строительство
Чтобы оценить надежность застройщика, важно убедиться, что у него есть разрешение на строительство именно для вашего проекта. Поскольку компания может одновременно реализовывать несколько объектов, необходимо проверить, что разрешение действительно относится к выбранному вами дому. Также следует обратить внимание на актуальность сроков действия этого разрешения.
6. Проектную декларацию
Обратите внимание на проектную декларацию, так как она является «визитной карточкой» строительного проекта. Этот документ становится доступным для общественности за несколько недель до начала продаж, что позволяет потенциальным покупателям ознакомиться с ним на официальном сайте застройщика. В декларации представлена информация о планируемом объекте, включая результаты Государственной экспертизы, подтверждающие соответствие проекта строительным стандартам.В декларации должны быть указаны все ключевые сведения: от адреса и этапов строительства до характеристик квартир, общего имущества и назначения нежилых помещений.
Особое внимание стоит уделить предварительным срокам завершения строительства, финансовым аспектам проекта, компаниям, участвующим в строительстве, и другим важным деталям. Не забудьте сопоставить информацию из декларации с основной проектной документацией.Проверив все эти документы, вы сможете определить аккредитацию застройщика и сделать осознанный выбор, минимизируя риски при покупке жилья у девелопера.
Способы проверки надежности застройщика при выборе и покупке квартиры
Помимо проверки всей документации застройщика, важно обратить свое внимание и на другие аспекты его деятельности, а именно:
историю компании: сколько объектов было успешно завершено и передано в эксплуатацию;
динамику и темпы строительных работ, а также соблюдение установленных сроков;
фотоматериалы завершенных проектов и текущих стройплощадок на различных этапах выполнения работ;
насколько активно ведутся работы на месте строительства.
При оценке нового застройщика можно столкнуться с ситуацией, когда у него отсутствует строительная история. Однако следует помнить, что полностью новые участники на рынке недвижимости — это редкость, поскольку данный сектор требует высокой ответственности и значительных ресурсов. Чтобы лучше понять прошлое и репутацию компании, важно обратить внимание на её руководство и основателей. Часто новосозданные фирмы являются частью крупного бизнес-конгломерата, поэтому стоит анализировать всю группу в целом.Как проверить аккредитацию застройщика
Выписку из ЕГРЮЛ можно заказать на сайте egrul.nalog.ru , используя ИНН или ОГРН интересующего вас застройщика. Этот документ содержит важную информацию, включая данные о генеральном директоре, основателях и капитале компании. Дополнительные сведения о генеральном директоре можно найти в интернете по его ФИО. Также рекомендуется запросить выписку из ЕГРЮЛ для компаний-основателей и провести аналогичный анализ.
После этого убедитесь, что выбранный застройщик включен в Единый реестр девелоперов. Среди необходимых документов, которые следует проверить, ищите:утвержденное разрешение на ведение строительных работ,
комплект проектной документации,
официальное заключение от ответственного органа, которое подтверждает, что девелопер и предоставленная им проектная декларация соответствуют установленным стандартам,
сведения о регулярных платежах застройщика в компенсационный фонд.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных документов лишает строительную организацию возможности заключать договоры долевого участия.
Застройщик с богатым опытом и длительной историей заслуживает доверия. Рекомендуется отдавать предпочтение компаниям, которые успешно работают на рынке строительства более пяти лет. Однако при оценке застройщика важно учитывать не только его «возраст», но и количество успешно завершенных проектов. Новая, но активная компания может иметь отличную репутацию, в то время как девелопер с десятилетним стажем может похвастаться лишь несколькими, возможно, спорными объектами.
Ключевым аспектом при выборе застройщика является также анализ соблюдения сроков по предыдущим проектам. Небольшие задержки в 2–3 месяца могут быть допустимы, но регулярные и значительные задержки должны вызывать беспокойство. Важно оценивать динамику строительных работ и причины возможных задержек. Иногда проблемы могут быть вызваны факторами, не зависящими от девелопера, например, трудностями с поставками материалов со стороны подрядчиков.
Что нужно спрашивать у застройщика при покупке квартиры?
При приобретении квартиры у застройщика крайне важно быть хорошо информированным и уверенным в своем выборе. Это значительная инвестиция, которая может повлиять на ваше будущее и финансовое благополучие. Не стоит доверять лишь ярким брошюрам и обещаниям менеджеров по продажам. Чтобы удостовериться в правильности своего решения, задайте несколько ключевых вопросов, которые помогут оценить надежность застройщика, качество будущего жилья и возможные риски.
Вот перечень основных вопросов, которые следует задать застройщику при покупке квартиры в новостройке:
Есть ли у вас все необходимые разрешения на строительство этого проекта?
Можете ли предоставить проектную декларацию?
Зарегистрирована ли ваша компания в Едином реестре застройщиков?
Можете предоставить оригиналы и заверенные ксерокопии документации?
На каком этапе находится строительство ЖК?
Когда сдача в эксплуатацию?
Из каких материалов строится дом?
Основные технические характеристики квартир и дома?
Где в договоре указана дата сдачи дома в эксплуатацию?
Где в контракте прописан номер объекта и этаж?
Какая полная стоимость квартиры?
Есть ли скрытые платежи или дополнительные комиссии?
Какие условия рассрочки или кредитования вы предлагаете?
Какое отопление в квартирах?
Есть ли подземные или наземные парковки? Если да, какова их стоимость?
Каков план развития инфраструктуры в этом районе?
Какие гарантии предоставляются?
Есть ли компенсация в случае задержки со сроком сдачи объекта?
Как будут переданы права на собственность после оплаты?
Как вы гарантируете безопасность моих персональных данных?
Можете предоставить информацию о ваших предыдущих проектах?
Есть ли у вас услуги по ремонту или отделке квартиры?
Есть ли возможность выбора отделки или планировки на начальных этапах строительства?
Какая компания будет заниматься управлением и обслуживанием дома после сдачи?
Каковы предполагаемые тарифы на коммунальные услуги?
Задавая эти вопросы, вы сможете получить полное представление о квартире, условиях её приобретения и возможных рисках. Это поможет вам принять взвешенное решение и минимизировать вероятность неожиданных проблем в будущем.
Выбор надежного застройщика — это серьезный шаг, который требует внимательного анализа.
Но применяя мои рекомендации и подписавшись на мой Телеграм - канал https://t.me/realtorus_club , вы сможете сделать обоснованный выбор, который обеспечит вам комфорт и уверенность в будущем - вы сможете сэкономить значительные суммы и избежать обмана.
Желаю всем хорошего настроения и много денег!
И напоследок, дам вам ссылки на важные ресурсы, которые помогут вам профессионально подойти к выбору и покупке квартир в новостройках либо для клиентов, либо для себя:
https://egrul.nalog.ru/index
https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков
https://otzovik.com/in_town/realty/realty_developers/ https://pronovostroy.ru/forum/
https://bankruptcy.kommersant.ru