Те, кто приезжал в Таиланд лет 15 назад, отлично помнят не только курс 1:1, но и миф о том, что иностранцу владеть недвижимостью нельзя, покупка возможна только на тайскую компанию.
Предлагаю коснуться юридических аспектов сделок с недвижимостью, чтобы было понимание какие права доступны иностранцам, как оформляется сделка и что нужно учесть при покупке квартиры на вторичном рынке.
Право собственности на квартиры - Freehold
Возможность приобретения квартир иностранцами в Таиланде была официально введена ещё в 1979 году с принятием Закона о кондоминиумах (Condominium Act). Этот закон позволил иностранным гражданам покупать квартиры в многоквартирных домах (кондоминиумах) при соблюдении определенных условий:
- ограничение доли иностранных владельцев в 49% от общей площади всех квартир в здании
- зарегистрированный статус многоквартирного дома с лицензией Земельного департамента
Т. к. в Таиланде есть многоквартирные дома другого типа, не предполагающие право собственности на отдельные квартиры, то проверяем у застройщика как оформлены документы.
Таким образом, уже с конца 70-х годов иностранец мог стать прямым владельцем квартиры, без необходимости оформлять имущество на тайца.
Форма владения недвижимостью - долгосрочная аренда, зарегистрированная государством - Leasehold
Согласно статье 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда иностранцы могут заключать договоры аренды и пользоваться имуществом сроком до 30 лет, с возможностью передавать в залог, завещать наследникам и даже использовать для субаренды.
Застройщики часто предлагают два или даже три последовательных продления договора аренды по схемам «30+30+30» или «30+30+30+30», то есть арендатор может владеть недвижимостью 90 или 120 лет. О расходах, связанных с оформлением, рассказывал здесь.
Проверенный застройщик внесет следующие пункты в договор:
- Право и условия продления аренды
- Возможность передачи прав аренды
- Право выкупа в случае изменений в законодательстве
- Условия внесения арендных платежей
- Возможность передачи прав аренды другим лицам
- Обязанности по уходу и содержанию арендованной недвижимостью
Любой договор аренды на срок более трех лет должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте. В противном случае договор будет действителен только три года.
Право собственности на здания
Иностранцы могут владеть зданиями, построенными на арендованной земле, или же получить право строить и владеть на основе специального соглашения, так называемой суперфиции (статья 1410 Гражданского кодекса Таиланда). Это позволяет им возводить и владеть объектами на земле, которая принадлежит другим людям.
Регистрация сделок с недвижимостью в Таиланде
Сделки с недвижимостью, включая куплю-продажу, долгосрочную аренду, залог и установление прочих обременений, подлежат официальной регистрации в Земельном департаменте.
Документы, подтверждающие права на квартиру в Таиланде
Condominium Title Deed (международное название) или Chanote на тайском языке - документ представляет собой официальное свидетельство о праве собственности на недвижимость и содержит всю информацию о владельце и объекте:
1. Описание собственности
Документ детально описывает объект собственности (точные размеры квартиры, этаж, на котором она расположена, номер и общая площадь), что исключает любые юридические сомнения.
2. Кадастровый номер
Каждая квартира имеет уникальный кадастровый номер, который зарегистрирован в Земельном департаменте Таиланда
3. Информация о владельце
В документе указаны личные данные владельца недвижимости. В случае, если покупателем является иностранец, его данные также будут занесены в документ, подтверждая его право собственности в рамках иностранной квоты (до 49% в здании).
4. Юридический статус квартиры
Документ подтверждает, что объект находится в пределах квоты, доступной иностранцам.
5. Информация о застройщике и проекте
Указаны данные о проекте и застройщике, а также информация о регистрации объекта как кондоминиума.
6. Граница и положение объекта
В документе отображены границы квартиры, схема здания и положение квартиры в пределах комплекса, что дает полное представление о расположении и границах объекта.
7. Отметки о любых ограничениях и обременениях
В случае, если на квартиру наложены какие-либо ограничения, ипотека или обременения, они будут отражены в документе. Это важно при покупке, так как гарантирует чистоту сделки.
Этот документ необходим для подтверждения прав на недвижимость при продаже, оформлении наследства, а также при получении финансирования или ипотеки.
При покупке квартиры на вторичном рынке
Перед совершением сделок с недвижимостью в Таиланде, важно провести Due Diligence – тщательную юридическую проверку объекта недвижимости.
Этот процесс включает:
- исследование истории права собственности на объект
- поиск возможных ограничений и обременений
- выявление потенциальных проблем
- осмотр объекта недвижимости и проверку соответствия правилам землепользования, застройки и зонирования
Проверка должна проводиться опытным юристом, чтобы принять правильные решения до заключения сделки и сэкономить время, усилия и деньги.
Заключение
В статье сознательно не касался законов, касающихся земли, т. к. он весьма обширен и будет затронут отдельно.
Владение недвижимостью в Таиланде — реальная и безопасная возможность, если подойти к процессу с ответственностью и с пониманием юридических аспектов.
Наше агентство поможет сделать грамотный выбор, избежать возможных ошибок и насладиться комфортной жизнью в этой удивительной стране.
В нашем Телеграм-канале я рассказываю не только про объекты недвижимости и выгодные инвестиции, но и про стоимость жизни на Пхукете со всеми плюсами и минусами. Подписывайтесь!