Это не такой популярный и понятный договор, как дарение или купля-продажа, но тем не менее распространённый. Что за «зверь» — этот договор пожизненного содержания с иждивением и чем он отличается от более частых правоустанавливающих договоров, рассказывает юрист офиса Vysotsky Estate в Раменках Алина Харламова. Обязательно к прочтению тем, кто собирается подписать такой договор или купить квартиру у того, кто получил её по этому договору.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ПСИ) — это своего рода подвид договора ренты. Её суть — обмен имущества на периодические платежи, выраженные в денежной или иной форме. Это не похоже на условие рассрочки в договоре купли-продажи, потому что в таком случае сторонами определена цена договора, платежи в рассрочку конечны и длятся до полной выплаты этой цены. Рента же в некотором роде — лотерея: конечность выплат плательщиком зависит от вида ренты и от определённых событий.
📌 Постоянная рента
Платежи за объект бессрочны. Но договором может быть предусмотрен выкуп в случае смерти получателя ренты — рантье. Кстати, это довольно редко применяемый вид договора: людям нравятся более краткосрочные и прогнозируемые сделки.
📌 Пожизненная рента
Платежи за объект продолжаются до смерти получателя ренты.
📌 Пожизненное содержание с иждивением
Объект передаётся либо за определённую сумму, либо бесплатно по согласованию сторон, но взамен на последующее содержание и уход за получателем ренты. Затраты на них составляют в сумме не менее двух прожиточных минимумов в субъекте Российской Федерации, где расположен объект недвижимости.
Последние два вида сделок преимущественно популярны у пожилых собственников. Они передают своё имущество в счёт получения за это пожизненных платежей и/или ухода за ними. Они знают, что без их согласия недвижимостью распорядиться всё равно нельзя — имущество находится в залоге у рантье. Платежи, соответственно, прекращаются со смертью получателя ренты. Тогда с объекта снимается обременение, и в прошлом плательщик ренты становится счастливым и полноправным владельцем объекта недвижимости.
Немного лирики: один из самых известных и интересных случаев, связанных с заключением пожизненной ренты, произошёл во Франции — участниками договора выступили 90-летняя собственница квартиры (конечно же, рантье) и один продуманный адвокат, который, чего уж греха таить, в скором времени рассчитывал стать единоличным собственником жилья за сравнительно небольшую (недолгую) плату. Очень пожилая получательница ренты дожила до 122 лет, пережив на два года даже этого несчастного адвоката, чьи обязательства по платежам после его смерти получила его вдова.
Какие риски несёт в себе объект, где договор ПСИ — правоустанавливающий документ?
❗ Для покупателя такой квартиры это, первую очередь, возможные наследники. Необходимо проверить, когда умер рантье. Если открыто наследственное дело — сведения о наследодателе и дате его смерти будут в реестре наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если дела нет, то необходимо запросить у свежеиспеченного собственника свидетельство о смерти получателя ренты, на основании которого запись об обременении объекта была погашена. Если рентополучатель умер недавно (меньше года назад), то, вполне возможно, что прямо сейчас у нотариуса выявляется, что из наследственной массы при жизни пенсионера выбыл дорогой объект, о чём наследники ранее могли не знать. И, возможно, им это не понравится.
❗ Если покупаете такую квартиру, надо проверить, являлся ли получатель ренты участником судебных процессов, связанных с интересным нам жильём. Если да, то возможно, что это «профессиональный получатель ренты» — человек, который пожизненно недоволен уходом за ним. Он терпит очередного плательщика полгода-год, а потом идёт в суд расторгать договор в связи с ненадлежащим уходом. На моей памяти был случай, когда старушка — «божий одуванчик» расторгала договор ПСИ четырежды (!). Двое её «жертв», например, делали в квартире ремонт, о чём она любезно рассказывала всем, кто желал её слушать. Какой риск это несёт в себе сейчас, если обременение снято? Тот же самый — наследники. Рентополучатель мог делиться информацией с родственниками, что недополучает обещанного ухода, просто не успел расторгнуть договор. Впрочем, они могут надумать себе это и сами. Наследники могут пойти в суд, чтобы оспорить сделку. Была такая история, в которой похожая старушка тоже повадилась гулять в суд по души плательщиков ренты, правда, её хватило всего на два раза. Но после её смерти на сцене появилась племянница, которая пошла в суд и сообщила, что никакого ухода за её пожилой тётей не было. Посему необходимо изъять квартиру у недобросовестного плательщика! Молодой человек устал бороться и через несколько заседаний просто признал иск.
❗ Проверять исполнение договора нужно чеками. За уход за пожилым человеком, покупки, передачу денежных средств (если она имела место). Если получатель ренты технически подкован, неплохо сохранять переписки в мессенджерах, которые потом можно заверить у нотариуса в качестве обеспечения доказательств. При оспаривании договора ренты в судах в числе прочего используют свидетельские показания. Часто к подтверждению исполнения договора плательщики относятся спустя рукава, что оборачивается перечисленными выше судебными тяжбами.
На что обратить внимание при заключении договора ПСИ и как проверить этот этап в истории недвижимости?
Получателям ренты:
📍 Именно договор подтверждает ваше право на получение тех или иных благ. Перед заключением договора хорошо продумайте, что вы хотели бы получить от этой сделки. Некоторые договоры, например, предусматривают обязанность Плательщика ренты по погребению рентополучателя.
📍 Вы можете закрепить за собой право пожизненного проживания в передаваемом доме или квартире.
📍 Объект обременен в вашу пользу, продать его без вашего согласия плательщик ренты не может.
Плательщикам ренты:
📍 Относиться к документам халатно — чревато. В ваших же интересах собирать доказательную базу об исполнении договора, какие бы доверительные отношения между вами с получателем ренты ни сложились. Эти же документы станут подтверждением исполнения договора, если после снятия обременения квартиру будет решено продать.
📍 Перед заключением договора запрашивайте тот же пакет документов, как если бы вы покупали себе эту квартиру (что, впрочем, так и есть: хоть и под обременением, но она переходит в собственность). Будет гораздо сложнее оспорить то, что получатель ренты «не понимал, что делал», если его наследники решат это сделать.
📍 Если вы решаете заключить договор ПСИ с незнакомым вам человеком, не поленитесь проверить судебное делопроизводство. Возможно, вы далеко не первый желающий помочь, просто предыдущие уже получили «отставку» через суд.
📍 Поскольку договор ПСИ/ренты — обязательная нотариальная сделка, просите нотариуса задействовать видеофиксацию. В случае потенциального судебного спора это будет дополнительным доказательством, что пенсионер был в адекватном состоянии при подписании договора.
Покупателям квартиры, полученной по ренте:
📍 Договор ренты, пожизненного содержания с иждивением — возмездная сделка. Это имущество является совместно нажитым, если брачным договором не определено иное. На продажу необходимо согласие супруга плательщика ренты. Даже если договор ренты заключали между собой близкие родственники. Даже если это «мама как бы подарила, просто мы решили заключить договор ренты, чтобы она не переживала, что её выгонят». Таких слов пугайтесь вдвойне — значит такой договор был мнимым, а значит — ничтожным. И могут быть потенциальные наследники, которые захотят эту сделку оспорить.
📍 Проверяйте всё, до чего сможете дотянуться. Проверяйте и плательщика, и рентополучателя, и то, что было ДО. Если не вполне уверены в собранном объёме информации или не знаете, с чего начать — обратитесь в агентство или к юристу в сфере недвижимости.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!