В сентябре 2024 года был утверждён "Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков", разработанный комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций. Эта структура появилась в мае 2024 года. Туда вошли представители банков и банковских ассоциаций, а также сотрудники ФАС (Федеральной антимонопольной службы), Минфина и ЦБ РФ. Он вступает в силу с 1 января 2025 года, за исключением одного пункта, который вступит несколько позже. Что это за стандарт, как он может повлиять на рынок строящегося жилья и покупателей новых квартир, разбираю в этой статье.
Стандарт включает в себя 11 статей, регулирующий взаимоотношения кредитных организаций, застройщиков и ипотечных заёмщиков. Документ будет регулировать правила выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Главная цель — ограничение рискованных схем кредитования.
Не секрет, что с отменой льготной ипотеки на рынке новостроек, резко упали продажи квартир, ведь ипотека была основным драйвером заключения сделок по приобретению нового жилья. Когда условия по кредитным ставкам на первичном и вторичном рынках сравнялись, произошёл переток покупателей с рынка долевого строительства в рынок вторичного жилья. Застройщики, для привлечения покупателей стали предлагать различные схемы, такие как субсидированная ипотека, возврат первоначального взноса (кэшбэк) и др.
В чём суть этих схем? Покупатель платит так называемую "премию" (комиссионное вознаграждение) за снижение ипотечной ставки при оформлении кредита и заключения ДДУ (Договор долевого участи) или ДКП (договор купли-продажи), которая уходит в банк, при этом повышается стоимость квартиры. Такая схема может быть выгодна покупателю только, если срок кредитования растягивается на десятилетия, так как при досрочном погашении кредита, "премия" не вернётся. Однако, не все покупатели осознают риски данной схемы, а как известно, банки не торопятся с разъяснениями.
Ещё одной плюшкой для покупателей является возможность устанавливать ставку на льготный период (например, до ввода дома в эксплуатацию) под очень низкий процент годовых. Компенсируется это тем, что застройщики могут долго держать средства первоначального взноса покупателя на аккредитивном счете, не переводя их на эскроу-счёт. Аккредитивы, в отличие от счетов эскроу, не защищены системой страхования.
И наконец, возможность приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса, также преподносят, как благо для покупателя. Застройщики компенсируют первоначальный взнос кэшбэком. Покупатель берёт потребительский кредит на сумму первоначального взноса, который гасится после совершения сделки деньгами застройщика.
Так вот, все эти схемы уйдут в прошлое в 2025 году. Во всяком случае, на это надеется регулятор (ЦБ РФ). Выделю основные изменения, которые произойдут на рынке недвижимости с использованием ипотеки.
- Банки обязаны будут раскрывать полную информацию перед заключением кредитного договора: об условиях стимулирующих бонусных программ, об организаторе таких программ, о риске обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обязательств по договору ипотечного кредита многое другое. (Ст.3, глава 2 Стандарта)
- Банкам будет запрещено получать вознаграждение от застройщиков за пониженную ставку для клиента, если это приводит к удорожанию квартиры. (Ст.10, глава 3 Стандарта)
- Вводится запрет на кэшбэк и взносы за счет кредитов. (Ст.6, глава 3 Стандарта)
- При досрочном погашении кредита с субсидированной ипотекой, банки обязаны будут вернуть часть "комиссионного вознаграждения" (Ст. 11, глава 4)
- Ограничено время использования аккредитива, как способа расчётов, до 5 дней с момента выполнения продавцом (застройщиком) условий получения (зачисления на счет эскроу) денежных средств по договору на приобретение недвижимости. (Ст.9, глава 3 Стандарта)
- Банкам предписано не выдавать кредиты на сумму более 80% от справедливой стоимости залога, что направлено на недопущение завышения цены квартиры. (Ст.5, глава 3 Стандарта)
- Ограничены сроки выдачи кредита, а также возможности его получения с достижением пенсионного возраста. (Ст.7, глава 3 Стандарта)
Стандарты будут обязательны только для новых кредитов, взятых с 1 января 2025 года. Они коснутся ипотечных договоров на покупку готового жилья или строящихся домов по ДДУ. На индивидуальное жилищное строительство требования распространяться не будут. Ответственность за несоблюдения Стандарта не прописана, однако, есть вероятность, что данный документ готовится.
Из всего этого вытекает, что ЦБ РФ настроен и дальше ограничивать выдачу ипотечных займов под низкие ставки, стремится к уменьшению закредитованности населения, сдуванию "ценового пузыря" на рынке недвижимости. Добьёт ли это рынок жилья окончательно, пока сказать трудно, но точно приведёт к затовариванию рынка непроданным жильём, оттоку покупателей с низкой доходностью и, как следствие, снижению цен на квартиры на какое-то время.
Хотелось бы услышать мнение читателей по этому поводу. Пишите комментарии, ставьте лайки, подписывайтесь на канал!