Статья-оффтоп для канала про одежду, но со временем здесь таких статей будет больше: 2025 год у нас пройдет под знаком операций с недвижимостью. Продажа вторички, покупка и обустройство двух новостроек, окончание ремонта в нашей тульской квартире — планов много. Здесь тоже буду делиться. Подписывайтесь, не секондом ведь единым!
Сразу скажу: это не история о том, как автор оказался умнее всех, выложил гениальное объявление на Авито и продал квартиру с первого показа выгодно и легко, без помощи этих ваших коршунов-риелторов. Продавали нас риелторы, а цену снижали дважды: на этапе переговоров и для реального покупателя. Почему так — расскажу дальше.
Статья длинная, в интересные вам части можно перейти по оглавлению.
Что имеем: однушка в Подмосковье
В 2011-м я приехала посмотреть на стройку (мне посоветовали этот район) и влюбилась, еще не выйдя за турникет электрички. Судите сами: 100 метров от крупной ж-д станции, с которой полчаса до Курского вокзала, а за сразу домом — не шеренги таких же домов, а огромный сосново-березовый лес. Сам дом тогда, правда, был достроен до 6-го этажа. Въехала я на год позже, одной из первых. Ремонт делали своими силами.
Мой дом всегда видно на фотографиях станции Железнодорожная - он стоит к ней почти впритык. Вот даже на рендерах новой станции схематически, но отображен. Кстати, станция уже заново отстроена и запущена, теперь это МЦД-4.
В сухом остатке, объект продажи:
Просторная однокомнатная квартира 50 кв.м прямо у станции МЦД-4. Кухня, техника, гардеробная, балкон — все обустроено для жизни. Один собственник с 2011 года, без обременений, долгов, маткапиталов и прописанных сидельцев — квартира мечты. Но только рынок недвижимости сейчас не похож на мечту.
Решение продать квартиру мы приняли в октябре. До ноября там жили квартиранты, потом мы вывезли оставшиеся вещи и параллельно искали риелтора — хотели успеть с продажей к новому году. Казалось, что люди любят завершать крупные дела в старом году, и в декабре будет движуха.
Выбираем риелтора
Для них устроили смотрины.
Не то чтоб мы привереды. Но мы сейчас живем в Туле, и приехать поболтать, чтобы понять, что не подходят условия — слишком жирно. Нужны стопудовые варианты, желательно, парочка. Один риелтор приехал из Москвы, другого посоветовали друзья в самом Железнодорожном.
И все они с порога начали нас отговаривать.
"Не время продавать, время покупать!". Заоблачные ставки по ипотеке отсекли покупателей с заемными средствами. Остались 20% условных покупателей с живыми деньгами, которые ходят по рынку и нагибают продавцов направо и налево. Было время, когда наша однушечка стоила 8,5 млн — но это время не сейчас.
По расценкам услуг риелторов в конце 2024 года было так:
Московский — 250 тыс. рублей.
Подмосковный — 200 тыс. рублей.
Оплата фиксированная, будь у тебя драный хрущ за 3 миллиона или дизайнерская трешка с мансардой.
Я вот лично думала, что риелторы делают какую-то свою особую магию и у них все вжух, и продается. Иначе для чего они тогда нужны? Оказывается, они тоже размещают свой объект на всех досках объявлений и ждут покупателей — как все простые смертные. Продаваться один объект может и полгода, и год.
Самая эффективная площадка на сегодня, по словам риелторов — это Циан. Авито и прочие — так, для массовки.
Нам риелтор нужен был обязательно: показы, документы, общение с покупателями — заниматься этим, находясь физически в Туле, нереально. Бонусом шел слив конкурентов и "разведчиков", которые донимают звонками — до нас весь этот спам просто не доходил. А еще риелторы торгуются за своего клиента и вместо него делают морду кирпичом, если всплывают какие-то претензии.
Выставляем на продажу
Это было больно: пробежала первая трещина по нашим розовым очкам про 8,5 миллионов. "Вот же, вот квартира в нашем доме, такая же, и 8,5! Почему мы должны ставить дешевле????". СтоИт еще не значит, что продастся — а у нас сроки продажи сжатые, мы уже одной ногой в рассрочке за другую квартиру. Отрицание, гнев, торг, депрессия, принятие — и мы стартовали в декабре с 7,9 млн.
Когда увидела фото от риелторов на Авито, я заплакала.
Моя любименькая кружевная квартирка такая, оказывается, уже битая жизнью. А если ее фоткать не на Айфон, а на черти-что, так вообще печаль. Полистайте:
А когда прочитала описание — зарыдала в голос. Что-то про «просторный двор для парковки автомашин», маршрутки до Новокосино, которые сто лет никому не нужны с открытием МЦД, и «неподалеку пруд, где можно купаться и ловить рыбу». Это отдавало таким колхозом простодушием, что мы все выглядели лошарами, которых грех не обдурить.
Я пожаловалась риелтору. Меня уверили, что так и надо — такой стиль обезоруживает, покупатель теряет бдительность и чувствует себя хозяином положения. Рыбалку, правда, убрали.
Показы и предложения
В декабре квартиру смотрели мало. Не оправдался расчет про конец года. Звонили перекупщики, натыкались на наших риелторов и гасли. В январе мы думали снижаться еще: я уже сказала про одну ногу в рассрочке — к марту нам нужны деньги.
2 момента, которые снижали ценность нашего предолжения:
- Неработающий полотенцесушитель. Вроде, мелочь, но это верхушка айсберга: не работает весь стояк, и чтобы починить, нужно менять трубы всем 17-ти этажам. Это нереально, так еще и опасно — полотенчики потому и перекрыты, что у многих начали течь.
- Весь город — за железнодорожным мостом. За близость станции приходится расплачиваться платным садиком и школой на другой стороне от вокзала. Я всегда так и говорила "живу на той стороне". Если у тебя дети, их придется таскать через здоровенные лестницы с пандусами. Обещают сделать лифты.
Однако январь начался неожиданно хорошо: возвращались люди, которые уходили подумать, приходили новые. В некоторые дни было по нескольку показов. Поступило предложение на 7,5 млн. И мы были даже готовы на него согласиться — март близко.
Классический торг "покупатель сбивает цену, продавец чуть уступает, встречаются посередине" сейчас, нам сказали, неактуален. Предлагают сумму — соглашаешься или отказываешь, покупатель пылесосит рынок дальше.
Чтобы выйти на сделку, не хватало одной справки — выписки из домовой книги, что никто не прописан. Мне посоветовали заказать выписку на Госуслугах, чтобы никуда не ходить. Но готовили ее неожиданно долго — оказалось, я заказала не ту, и это даже нам на руку.
Вот такой нужен список документов для сделки:
- Выписка из ЕГРН;
- Свидетельство о браке (я меняла фамилию) и нотариально заверенное заявление, что супруг на долю не претендует (куплена до брака);
- Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по платежам (у нас в Подмосковье в МосОблЕирц стоит 690 рублей, действительна около месяца);
- Выписка из домовой книги (тоже короткий срок действия). Но заказывать ее надо было на ЕСИА — сделали бы за 1 рабочий день. Бесплатная.
- Паспорт, само собой.
Вам этот список, скорее всего, не сильно информативен — это самая простая продажа, ничем не обремененная. Будь там маткапитал, ипотека или другие дольщики, список сразу бы раздуло до всякой экзотики.
В общем, мы потеряли покупателя — ей нужно было уезжать, а тут мы со своей тягомотной справкой. Зато сразу появился следующий — торговался интеллигентно, наши риелторы даже немножко и эту сумму сгладили. Итого справочный тупняк спас нам 250к.
Выходим на сделку
Тут я ожидала больше каких-то ритуалов: я трясу документами по инстанциям, покупатель показывает деньги в банке сквозь стекло. А по факту мы все сделали за неделю и 2 визита:
1. Покупатель открыл аккредитив в мой адрес в Сбербанке, положив сумму на счет. Потом мы отнесли документы в МФЦ на переоформление в Росреестре.
2. Через 5 дней Росреестр дал банку зеленый свет — право собственности перешло покупателю. Аккредитив открылся, деньги сразу поступили мне.
3. Встретились на квартире, отдали ключи, подписали передаточный акт. Кстати, за январь квартплата тоже на нас, новый собственник начнет платить с февраля.
Резюмируя
- Продали за 2 месяца;
- Чуть ниже рынка;
- Я и сейчас считаю, что нашему покупателю повезло на 100% — это лучшая квартира для одиночки во всем Железнодорожном. Только я вот уже не одиночка.
Отпускаю тебя с нежностью, моя любовь