В комплексном проекте «Дмитров Дом» застройщик начал выдавать ключи новоселам в первой очереди.
Ранее, в августе, застройщик, компания «Самолет Дом», сообщил о вводе первых 10 домов в эксплуатацию.
Данных о том, сколько домов продано, нет. Судя по данным генплана, из 130 домов в первых двух кварталах реализовано больше половины. Для коттеджного поселка это вполне приличный результат, для комплексного проекта на 1031 га темпы продаж скорее свидетельствуют о серьезных проблемах.
Оплаченные дома подкреплены проектным финансированием, так что их, конечно, достроят. Но торможение продаж означает, что обещанные в каждом квартале социальные и коммерческие объекты будут вводиться позднее. Иначе возникнут вопросы с их наполнением и содержанием.
Сложившаяся в экономике ситуация, мягко говоря, не благоприятствует развитию крупных комплексных проектов с миллиардными затратами на старте.
В Московской области «Самолет Дом» реализует еще два похожих проекта: «Истра Дом» на 2248 домовладений (в первой очереди - 55 коттеджей, стоимостью от 14 млн рублей) и кластер ИЖС в округе Домодедово.
В петербургском регионе таких крупных проектов не было. Самый близкий по основным параметрам - проект ИЖС от компании «Еврострой» в Осельках: более 900 домовладений участке в 243,7 га.
Но с выходом в продажу застройщик не спешит. Обсуждалась концепция застройки большой территории в Гатчинском районе, у деревни Корпикюля; к проекту примеривалась компания «А101», но пока он отложен на неопределенный срок.
Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:
- «Самолет Дом», насколько помню, по первоначальным планам должен был выдать ключи чуть ли не год назад. При текущих условиях по ипотеке (фактически отсутствующей) шансов на реализацию таких проектов в запланированные сроки и в предусмотренном объеме просто нет.
Если раньше банковское финансирование было преимуществом, то теперь - тормоз и кабала. Это видно и по другим проектам с участием банков, например, в Аннино.
«Самолет Дом» уже фактически перешел на схему реализации домовладений в своих кластерах в партнерстве с застройщиками. Не думаю, что поможет, потому что главный тормоз - отсутствие ипотеки. Все комплексное освоение в ИЖС встало на паузу, и это продлится до тех пор, пока ставки не начнут снижать.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders
- Насколько можно судить по данным генплана, продажи в ЖК «Дмитров Дом» идут заметно медленнее, чем рассчитывал «Самолет», запуская этот проект. В первых двух кварталах реализовано более половины из 130 домов. Для небольшого коттеджного поселка это был бы успех.
Но не для глобального проекта на 4 тысячи домовладений. Застройщику придется возводить социальные объекты, выполнять благоустройство и т.д. Иначе первые жители будут недовольны, и это может повлиять на репутацию проекта в целом. Судя по отзывам в соцсетях, у них и так есть претензии.
Здесь, наверное, нет вины самого девелопера. Разве что в недооценке рисков. Год назад никто не предполагал, что ключевая ставка дорастет до 21%, и что это будет надолго. Инфляция влияет на себестоимость, отсутствие льготной ипотеки тормозит продажи. Скорее всего, будут сдвигаться сроки реализации проекта.
В условиях высокой турбулентности в экономике большие проекты становятся высокорискованными просто в силу масштаба.
А у «Самолета» есть еще и политические риски, связанные со структурой собственности и, возможно, с использованием (в предыдущие периоды) административного ресурса. Все-таки такие огромные территории в Подмосковье другим застройщикам как-то не доставались.