К 2030 году на каждого россиянина должно приходится не менее 33 квадратных метров жилья, 2036 - не менее 38. Соответствующее поручение дал президент России Владимир Путин. Чтобы достичь таких показателей необходимо увеличить доступность новостроек и других вариантов улучшения жилищных условий. К концу 2023 года обеспеченность жильём в России была на уровне 28,8 квадратных метров. Так что всем есть над чем работать.
В связи со скачками стоимости жилья и высокими ставками по ипотеке, последние пару лет оказались довольно сложными для рынка недвижимости. Эти факторы оказали серьезное влияние на покупательскую способность наших граждан и инвестиционные решения.
Начиная с 2023 года, рынок недвижимости в нашей стране находится под давлением множества факторов. В текущем году происходили события, которые оказали серьезное влияние на покупателей. Программа льготной ипотеки, которая позволяла оформить кредит на квартиры на первичном рынке под 8% годовых, завершена. Также этим летом были внесены изменения в "Семейную ипотеку" и ипотеку для IT-специалистов, что значительно уменьшило количество заемщиков, которые могут воспользоваться низкими ставками.
Ключевая ставка продолжила свой рост, тем самым ставки по ипотеке вновь стали выше. Из-за происходящего спрос на ипотечном рынке в крупнейших городах России сократился на 14–30%.
Сегодняшнее состояние экономики оказывает существенное воздействие на рынок жилья, формируя уровень цен и спрос. Чем более развита экономика, тем больше возможностей для роста рынка недвижимости. Сильная экономика способствует увеличению доходов населения и улучшению их финансового положения, что ведет к увеличению спроса на жилье.
Кроме того, цены на недвижимость могут изменяться из-за колебаний процентных ставок и уровня инфляции. Октябрь текущего года принес нам очередное увеличение ключевой ставки. На сегодняшний день она равна 21%. Руководители ЦБ РФ в своих заявлениях не исключают дальнейший рост ключевой ставки в связи с ростом инфляции.
Инфляция играет значительную роль в определении цен на жилье. Повышение стоимости строительных материалов, трудовых ресурсов и земли напрямую влияет на рыночную цену недвижимости. Увеличение затрат на строительство приводит к увеличению цен на недвижимость, что отражается на итоговой цене для покупателей.
Инфляционные ожидания представляют собой предположения людей относительно будущего роста цен. Эти ожидания определяют, как увеличится уровень инфляции в ближайшее время. Они влияют на потребительское поведение, поскольку люди стремятся приобрести товары и услуги скорее, чтобы избежать увеличения цен в будущем. В результате ожидаемая инфляция прямо влияет на реальную цену, поскольку увеличенный спрос приводит к быстрому росту цен. Рост ставок, а Центральный банк не собирается менять свой курс, будет увеличивать ставку и далее, до полной победы над инфляцией, то в 2025 году при продолжающемся снижении спроса и стабильном предложении цены на жилье могут начать падать.
Количество сделок по ипотеке продолжает уменьшаться. Рыночная ставка по кредитам на жилье превышает 20%. И даже если ключевую ставку вновь поднимут, это не сильно отразится на потенциальных ипотечных покупателях.
Высокие процентные ставки ограничивают доступ к ипотеке, поскольку они делают кредиты на жилье более дорогими для заемщиков. Это создает дополнительные финансовые барьеры для потенциальных заемщиков, увеличивает ежемесячные платежи по ипотечному кредиту и делает его менее доступным для людей с низким уровнем дохода. Высокие процентные ставки также могут увеличить сумму процентов, которые заемщик должен выплатить за весь срок кредита, что делает покупку жилья менее привлекательной для многих потребителей.
Если в 2025 году ЦБ снизит инфляцию своими титаническими усилиями и постепенно начнёт снижать ключевую ставку, то начнётся стабилизация рынка недвижимости и улучшение условий кредитования. При таком сценарии можно ожидать восстановления спроса на жилье. Если же этого не произойдет, то в условиях длительного падения спроса и стабильного объема предложений цены на квартиры могут пойти на уменьшение.
Не прогнозируется значительное изменение в стоимости новостроек в ближайшее время: спрос остается на уровне, и застройщики вряд ли будут снижать цены в случае его падения. Программы субсидированной ипотеки останутся основным инструментом поддержки спроса, которые разрабатывают девелоперы совместно с банками-партнерами. Кроме того, к концу года застройщики могут увеличить количество скидок и акций.
Цены на жилье во «вторичке» в России по-прежнему растут, но темпы роста замедлились. В III квартале текущего года цены выросли на 1,4%, меньше, чем в I и II. В среднем стоимость квадратного метра составляет 116 251 ₽. Самый высокий прирост цен в этом квартале отмечен в Краснодаре (+7,4%), Екатеринбурге (+3,7%) и Курске (+3,5%). Эксперты прогнозируют, что при том же темпе цены продолжат расти, учитывая общие тенденции на рынке недвижимости. Кроме того, спрос на «вторичку» остается стабильным, и, несмотря на некоторое замедление роста, существенного падения цен ожидать не приходится.
Заинтересованность в покупке жилья по сравнению с предыдущими годами постепенно остывает. Снижение спроса связано с жесткими условиями в льготной ипотеке и высокими процентами на рынке. Тем не менее, резкого спада не наблюдается. Продажи снизились незначительно. Что касается цен на новое жилье, то они увеличились, учитывая инфляцию, стоимость стройматериалов и курс валюты.
По поводу жилья на вторичном рынке, спрос на квартиры в текущем году также сократился. Продавцы вынуждены пересматривать цены. Впрочем, значительного падения цен при этом не произошло. Стоимость квартир в престижных районах с хорошей инфраструктурой упала незначительно. Если Центробанк начнёт смягчение денежно-кредитной политики и снизит ключевую ставку, то это приведет к снижению процентных ставок по рыночной ипотеке, это может оживить рынок вторичного жилья.
Региональные особенности значительно влияют на рынок недвижимости. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, наблюдается высокий спрос на жилье, что приводит к росту цен и конкуренции среди покупателей. В этих регионах инвестиции в недвижимость могут быть более выгодными.
В регионах спрос на жилье может быть менее интенсивным, что приводит к более умеренным ценам и меньшей конкуренции. Это может представлять как плюсы, так и минусы для инвесторов, в зависимости от их стратегии и целей. Некоторые регионы могут также быть более привлекательными для инвестиций из-за развитой инфраструктуры, наличия рабочей силы и других факторов.
Кроме того, экономические условия, социокультурные особенности и даже политическая обстановка в каждом регионе могут оказывать влияние на спрос и предложение недвижимости. Поэтому при принятии решения об инвестировании в недвижимость важно учитывать все эти факторы и проводить тщательный анализ рынка недвижимости в конкретном регионе.
Подписывайтесь на канал. Всем удачи на рынке недвижимости.
