В администрации Волгодонска задумали самый масштабный проект жилой застройки города за последние 20 лет: более 40 гектаров пока еще свободной городской земли между проспектом Лазоревым и набережной Цимлянского водохранилища предполагается освоить в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ).
15 октября администрация Волгодонска опубликована постановление «О комплексном развитии незастроенной территории (КРНТ), расположенной в границах береговой полосы Цимлянского водохранилища и микрорайонах «ВЦ-3» и «В-Ж». В администрации города рассчитывают заключить по итогам торгов договор о комплексном развитии незастроенной территории с пока еще не названным инвестором.
Разрешенная этажность жилой застройки в зоне строительства составляет от 5 до 20 этажей. Предварительный план показывает строительство 37,5 тысяч квадратных метров жилья, что предполагает сооружение нескольких высотных башен, либо более плотно расположенных кварталов средневысотной жилой застройки. Договор о комплексном развитии не застроенной территории предполагается заключить сроком на 15 лет. Дата торгов еще не назначена.
Слово «комплексное» в названии проекта предполагает, что застройщик должен построить не только жилье, но и всю сопутствующую социальную инфраструктуру. В зависимости от масштабов проекта, в этот перечень могут входить школы, детские сады, парки, бульвары, качественная улично-дорожная сеть. Но в генплане города строительство школ и детских садов в этой части города не указано. Участок под детский сад зарезервирован в соседнем квартале ВЦ-2, который не входит в зону КРНТ. Зато в границах участка под КРНТ находится охранная зона из четырех курганов «Столетовской» группы захоронений. Там более одной тысячи лет назад похоронили мелкого степного царька.
В зону развития включили территорию планируемого парка у набережной. Всего парковые и общественные зоны занимают более трети площади, которая отводится под территорию комплексной застройки. При этом застройка парковой зоны запрещена. Там разрешено возводить только строения, связанные с развлекательный деятельностью и предприятия общественного питания. Плотность и высотность застройки в этой зоне строго ограничена. При этом, если парковая зона, которую сейчас занимает пустырь, включается в границы КРТН, то ее обустройством должен заниматься инвестор, а затраты на эту работу будут отнесены на стоимость квартир.
Итоговые параметры этого амбициозного проекта будут известны позднее, когда администрация города подготовит все материалы для проведения торгов.
4 сентября было принято положение «О порядке подготовки и принятия решений о комплексном развитии территорий в городе Волгодонске». Понятие «комплексного развития территории» или просто КРТ появилось в Градостроительном и Жилищном кодексах РФ только в 2020 году после признанного удачным опыта реновации в Москве. Суть данного понятия в том, что крупный инвестор получает под застройку целый городской район и полностью преобразует его. А местные жители в полупринудительном порядке переселяются в новые дома, а принадлежащие им земельные участки и недвижимость изымаются для проведения большой стройки.
Программы КРТ в первую очередь интересны для крупных городов и городов-курортов с высоким спросом на коммерческую недвижимость. Там земля в центре городов становится «золотой», что и подстегивает спрос на уплотнительную застройку. В Волгодонске ситуация иная — население города медленно сокращается, сам город сравнительно небольшой, а большую часть жилья люди покупают на вторичном рынке или рассматривают возможность покупки индивидуального жилого дома. Сносить целые кварталы жилой застройки в Волгодонске с учетом компенсации за изъятое жилье экономически невыгодно. Тем не менее, теперь механизм КРТ может быть использован при реализации инвестиционных проектов в городе.
В положении выделяется три типа комплексного развития территории:
- о комплексном развитии территории существующей старой жилой застройки;
- о комплексном развитии территории нежилой застройки;
- о комплексном развитии незастроенной территории (сюда включаются земельные участки и строения в муниципальной и государственной собственности).