Что такое альтернативная сделка?
Альтернативная сделка — это продажа одной недвижимости с одновременной покупкой другой. Вместо того, чтобы сначала продать старую квартиру, получить деньги, а потом искать новую, участники альтернативной сделки делают это одновременно. Например, продавец находит покупателя на своё жильё и параллельно подбирает новый объект для покупки. Это позволяет плавно и выгодно провести сделку без временной аренды и лишних переездов.
Преимущества альтернативной сделки.
1. Экономия на аренде.
Часто между продажей и покупкой нового жилья проходит несколько месяцев, и временная аренда становится значительной статьей расходов. В альтернативной сделке этот этап просто пропускается.
2. Экономия времени.
Обычные сделки, особенно цепочки продаж и покупок, могут затягиваться, если кто-то из участников замедляет процесс. Альтернативная сделка позволяет сократить срок от момента подачи объявления до окончательного переезда, так как в сделке участвуют только стороны, заинтересованные в быстрой реализации своих планов.
3. Снижение рисков, связанных с инфляцией и ростом цен.
В условиях роста цен на недвижимость альтернативная сделка позволяет зафиксировать стоимость покупки и продажи одновременно, защищая от инфляции и возможного подорожания жилья.
4. Оптимизация расходов на налоги и комиссии.
Если промежуток между продажей и покупкой небольшой, то налогооблагаемая база для продавца может быть минимизирована или вообще отсутствовать (при соблюдении условий минимального срока владения).
Как проходит альтернативная сделка?
1. Поиск покупателя и нового жилья.
Обычно продавец заранее выставляет свою недвижимость на продажу и одновременно ищет подходящий вариант для покупки. Нередко удаётся договориться об обмене жильём между сторонами, что упрощает процесс.
2. Заключение предварительных договоров.
Когда обе стороны нашли то, что искали, они заключают предварительные договоры. На этом этапе стороны договариваются об условиях, датах и фиксируют цену.
3. Оформление ипотеки (если требуется).
Если одна из сторон пользуется ипотечным кредитом, банки, как правило, положительно рассматривают такую схему. Однако здесь важно учитывать требования банка, так как условия по срокам подготовки документов могут отличаться.
4. Подача документов в Росреестр и завершение сделки.
Документы подаются на регистрацию сделки, и в течение нескольких дней происходит взаимозачёт обязательств. После оформления каждый участник получает своё новое жильё.
Риски и важные моменты.
1. Зависимость от нескольких участников сделки.
Успех альтернативной сделки во многом зависит от готовности и организованности всех сторон. Любая задержка или несогласованность могут привести к срыву или отсрочке сделки.
2. Риски с ипотечными обязательствами.
Если участник сделки берёт ипотеку, он становится зависимым от решений банка. Одобрение ипотеки или выделение средств банком может занять время, и это может помешать соблюдению сроков.
3. Сложность согласования даты переезда.
Согласование выезда и въезда может стать проблемой, особенно если одна из сторон рассчитывает на быстрый переезд. Поэтому дату фиксации сделки лучше обсудить заранее, чтобы всем участникам было комфортно.
4. Тщательная проверка юридической чистоты.
Альтернативные сделки могут быть сложнее обычных с точки зрения проверки недвижимости на наличие обременений, задолженностей и других юридических нюансов. Здесь особенно важно сотрудничать с надёжным агентом или юристом.
Альтернативная сделка: стоит ли игра свеч?
Альтернативная сделка может стать оптимальным решением, если нужно одновременно продать и купить недвижимость с минимальными затратами времени и средств. Такой подход особенно подходит тем, кто ищет удобный и менее затратный способ смены жилья, готов к координации действий с участниками сделки и тщательному изучению юридических моментов.
Резюме:
Альтернативные сделки имеют множество преимуществ, начиная с экономии на аренде и заканчивая возможностью зафиксировать цену покупки и продажи. Они требуют большей согласованности и юридической проверки, но при правильном подходе позволяют провести процесс без лишних задержек и расходов.