Существуют три способа регистрации сделки с недвижимостью – через МФЦ, нотариуса и банк. Дешевле всего в МФЦ: продавец и покупатель передают типовой договор купли-продажи с заполненными данными, госпошлина стоит 2 тысячи рублей. На документе ставится штамп об отправки электронной версии в Росреестр. Однако МФЦ, как и Росреестр не осуществляют проверку юридической чистоты сделки. Только мониторят наличие судебных ограничений и обременений на квартиру. Никто не проверяет собственника жилья на предмет прохождения им процедуры банкротства, нахождения на учете в наркодиспансере, судебные споры третьих лиц за право владения и т.д. Если квартира ранее приватизировалась, необходимо проверить участие в процедуре всех проживавших в ней жильцов. Если кто-то не участвовал, то выяснить причину с целью избежания рисков предъявления прав данными лицами.
Что касается нотариуса, то он заверяет подписи сторон и проверяет формальности, связанные с регистрацией договора. Получает выписку из ЕГРН на предмет отсутствия ограничений на объект. Его услуги стоят примерно 30-40 тысяч рублей в зависимости от разных параметров. В двух случаях сделки с недвижимостью нельзя по закону провести без нотариуса — с несовершеннолетними собственниками и при продаже доли в квартире или доме. В остальных случаях юридической и экономической целесообразности в нотариусе нет. Они не занимаются глубокой проверкой истории объекта и личности продавца. Если в дальнейшем будут выявлены нарушения, и покупатель потеряет право собственности, то суд не будет обращать на действия нотариуса никакого внимания. Правда, сами работники этой сферы себя расхваливают. У них есть страхование ответственности, официальный доступ к разным базам данных, зарегистрированные с их участием сделки сложнее оспорить.
Чаще всего клиенты регистрируют куплю-продажу недвижимости через банк. Это быстрее и удобнее, так как через него осуществляются и денежные расчеты. Нельзя делать так: подписали договор, заплатили и подали документы на регистрацию. Это рискованный способ для покупателя. Ведь продавец может оказаться мошенником, исчезнуть после получения денег. Поэтому никаких расчетов до подписания договора. Использование наличных или банковской ячейки сопряжены с рисками и неудобствами. При первом варианте есть опасение выдачи фальшивых купюр и даже ограбления. При втором тоже немало минусов. Покупателю придется также проверять подлинность денег, он и продавец не смогут воспользоваться ячейкой при проживании в разных городах. Обе стороны обязаны присутствовать при ее открытии, а продавец не может самостоятельно получить к ней доступ. Сейчас ячейки используются редко, стоимость услуги около 10-12 тысяч рублей.
Один из оптимальных способов — система безопасных расчетов (СБР). После подтверждения регистрации сделки банк автоматически перечисляет деньги продавцу. С СБР за одно посещение банка происходит подписание договора и расчет за объект недвижимости. Также можно открыть аккредитив. Он дает гарантию продавцу получить оплату сразу после совершения сделки, а покупателю быть уверенным в том, что до получения статуса собственника его партнер денег не получит. Аккредитив открывает покупатель, перечисляет деньги — это можно сделать в онлайн-банкинге с предоставлением договора купли-продажи, где указаны реквизиты счета. Продавец предъявляет документы, прежде всего выписку из ЕГРН. Хотя ее может автоматически получить банк, если этот пункт прописан в договоре. Тем не менее банк тоже не совершает глубокую проверку сделки, он проверяет лишь текущее состояние квартиры.
#инвестиции #недвижимость #нотариус #документы #россия
