Российская гильдия риэлторов опубликовала резолюцию по итогам обсуждения актуальных вопросов рынка на жилищном конгрессе в Москве. В документе, в частности, говорится о том, что для обеспечения доступности жилья и стимулирования инвестиционной активности на рынке требуется государственная поддержка ипотечного кредитования. Риэлторы Краснодарского края считают, что льготная ипотека разогнала цены и увеличила кредитную нагрузку на население. Чтобы сделать жилье вновь доступным для широких масс, эксперты предлагают сделать меры поддержки более адресными, а чтобы покупатели недвижимости совершали сделки безопасно, ввести обязательное лицензирование риэлторской деятельности.
Члены Российской гильдии риэлторов (РГР) по итогам Московского международного жилищного конгресса, прошедшего в столице 21–25 октября, сформулировали основные требования к государству, осуществление которых, по мнению профессионалов рынка, сможет сделать жилье доступным для широких масс населения. В первую очередь риэлторы предлагают снизить ипотечную ставку на программы семейной и сельской ипотеки, включая возможность снижения первоначального взноса до 10–20%. Это, сообщают в пресс-службе РГР, сделает жилье доступнее для молодых и многодетных семей. Кроме того, эксперты предлагают поддержать и расширить программы льготного кредитования, «что позволит большему количеству граждан улучшать свои жилищные условия, способствуя росту рынка недвижимости и повышению уровня жизни».
«Предлагаем создать возможность подачи документов через МФЦ и личный кабинет на портале «Госуслуги» для упрощения процедур, связанных с оформлением сделок с недвижимостью. Это ускорит процесс купли-продажи жилья и создаст дополнительные удобства для граждан, что также позитивно скажется на активности рынка и доходах бюджета»,— говорится в резолюции гильдии.
В РГР также поддерживают инициативу регулирования риэлторской деятельности под эгидой Министерства юстиции РФ или Министерства экономического развития РФ.
Поддержка недоступности
Российская гильдия риэлторов представляет интересы лишь 20–30% от всего агентского сообщества, считает эксперт рынка недвижимости Вадим Камалов. По его словам, члены РГР уже два десятилетия обсуждают лицензирование отрасли в надежде, что им дадут возможность выдавать эти лицензии.
«Я считаю, что Центробанк РФ не зря отменил все льготные кредиты и меры государственной поддержки для приобретения жилья в новостройках. Дело в том, что это резко увеличило спрос и разогнало цены на первичном, а следом и на вторичном рынках. Таким образом, меры стимулирования лишь разгоняют цены и увеличивают кредитную нагрузку на население»,— говорит господин Камалов.
По мнению заместителя директора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» (Краснодар) Инны Грибановой, меры по поддержке льготного ипотечного кредитования действительно могут сыграть ключевую роль в улучшении доступности жилья для широких слоев населения. «Мы это уже наблюдали в предыдущие четыре года. Однако эти же меры спровоцировали и рост стоимости жилья. Таким образом, помимо льготных ипотечных программ для населения и снижения размера первоначального взноса необходимо делать заградительные меры по росту цен на недвижимость для девелоперов. Именно эта комбинация действий поможет оживить рынок и сделать жилье доступным»,— отмечает эксперт.
Помимо льготных ипотечных программ для населения и снижения размера первоначального взноса необходимо делать заградительные меры по росту цен на недвижимость для девелоперов
Эксперт по рынку недвижимости Вера Гепнер также констатирует, что поддержка льготного ипотечного кредитования сыграла значительную роль в обеспечении доступности жилья для многих граждан, позволив им улучшить жилищные условия. В результате таких программ, по словам собеседницы «Ъ-Кубань», в одной семье может оказаться несколько объектов недвижимости, приобретенных с господдержкой, по семейной или IT-ипотеке. Однако, отмечает она, именно этот фактор, наряду с повышением спроса, привел к заметному росту цен на жилье, которое за последние годы подорожало на 30–50%.
«Дополнительно государству приходится выделять колоссальные ресурсы для покрытия разницы между льготными и рыночными процентными ставками, так как ключевая ставка с 2020 года увеличилась в пять раз. Учитывая такие обстоятельства, льготные программы претерпели изменения — они стали менее доступными для широкого круга граждан, и это, безусловно, сказалось на возможности приобретения жилья»,— говорит госпожа Гепнер.
Сегодня, несмотря на продление программы семейной ипотеки, воспользоваться ею становится все сложнее, рассуждает генеральный директор АН «Невский простор» Алла Шинкевич. По ее словам, ограниченные лимиты от Дом.рф по перечеслению средств банкам на выдачу льготных жилищных кредитов, дополнительные комиссии и частое удорожание стоимости квартиры делают семейную ипотеку малодоступной для многих граждан, которые рассчитывают на этот инструмент для улучшения жилищных условий.
Барьер первоначального взноса
В последнее время риэлторы наблюдают, как из-за увеличения стоимости жилья и высокого первоначального взноса многие семьи, которые могли бы воспользоваться программами господдержки, вынуждены отказываться от них, констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» (Сочи) Юлия Усачева. По ее словам, для многих семей (особенно многодетных) накопить достаточную сумму для первоначального взноса крайне сложно. «В этой ситуации снижение процентной ставки или уменьшение требований к первоначальному взносу могло бы заметно увеличить доступность жилья для населения. Такие изменения существенно повысят активность на рынке и позволят большему числу семей обрести собственное жилье, а не откладывать покупку на неопределенный срок»,— говорит риэлтор.
Эксперт рынка недвижимости Анна Мамлеева также считает, что основной барьер для большинства потенциальных покупателей недвижимости — высокий размер первоначального взноса, который был увеличен сначала до 30%, а затем и до 50%. В результате, по словам спикера, на рынке остались в основном инвесторы и покупатели с высоким бюджетом, которые могут позволить себе покупку без ипотеки.
Основной барьер для большинства потенциальных покупателей недвижимости — высокий размер первоначального взноса, который был увеличен сначала до 30%, а затем и до 50%
«Еще одним важным фактором доступности жилья является ключевая ставка, которая влияет на ставку по ипотеке. При снижении ключевой ставки ипотечная ставка тоже становится более доступной, что особенно важно в текущих экономических условиях, когда приобретение жилья становится финансово более проблематичным для населения. Снижение ключевой ставки могло бы стать действенной мерой для поддержки рынка жилья, и этого ожидают многие потенциальные покупатели»,— говорит госпожа Мамлеева.
Алла Шинкевич, говоря о проблеме первоначального взноса, считает, что многие семьи, способные стабильно вносить ежемесячные платежи по семейной ипотеке, попросту не могут накопить необходимую сумму, чтобы получить этот льготный жилищный кредит. «Снижение минимального взноса сделало бы ипотеку более доступной для тех, кто сейчас вынужден откладывать покупку жилья, несмотря на стабильный доход и желание улучшить свои жилищные условия»,— говорит эксперт.
По мнению Юлии Усачевой, в некоторых регионах, где цены на жилье остаются более доступными, материнский капитал еще может покрыть часть первоначального взноса, но таких регионов становится все меньше. «Рост стоимости жилья за последние годы сделал материнский капитал менее эффективным для первоначальных взносов, и в результате многие семьи, особенно многодетные, испытывают трудности в поиске подходящей квартиры, где можно было бы комфортно разместиться»,— рассказывает риэлтор.
Риэлторы хотят регулирования
Лицензирование и регулирование риэлторской деятельности на правительственном уровне необходимо уже давно, считает Инна Грибанова. Во-первых, по ее словам, это поможет защитить интересы клиентов, обеспечивая соблюдение стандартов качества услуг и предотвращая мошенничество. Во-вторых, установление общих норм и требований позволит обеспечить качество риэлторских услуг.
«Также это будет способствовать повышению квалификации риэлторов через введение требований к образованию, аттестациям и сертификации. Наличие четких правил и процедур исключит из этой сферы нерадивых агентов, забежавших, так сказать, за быстрым заработком, что в свою очередь повысит престиж профессии. Регулирование устанавливает механизмы ответственности для риэлторов, что способствует более честной и этичной практике в сфере недвижимости. В целом государственное регулирование риэлторской деятельности необходимо для создания безопасной и стабильной среды как для участников рынка, так и для потребителей услуг»,— говорит госпожа Грибанова.
С ней согласна Юлия Усачева, рассуждающая о том, что для стимулирования спроса на рынке жилья важно обеспечить дополнительную защиту и прозрачность для всех участников сделки. «Сегодня существует острая потребность в законодательном регулировании риэлторской деятельности. Отсутствие единого стандарта и лицензирования порождает множество проблем как для самих агентств, так и для клиентов. На рынке встречается много непрофессионалов, которые, не имея соответствующих знаний, совершают ошибки, что приводит к финансовым потерям и рискам для покупателей и продавцов. Клиенты часто обращаются к риэлторам за помощью в подборе объектов и оформлении документов, но потом могут уйти к другому специалисту, уже получив всю информацию и рекомендации»,— говорит госпожа Усачева, отмечая, что введение закона о риэлторской деятельности помогло бы защитить права добросовестных участников рынка и исключить недобросовестные сделки.
Отсутствие единого стандарта и лицензирования порождает множество проблем как для самих агентств, так и для клиентов
По словам Аллы Шинкевич, вопрос обсуждается уже не первый год, но шаги в сторону полноценного регулирования остаются односторонними. Например, отмечает она, контроль за налоговой отчетностью риэлторов важен, но сам по себе не решает всех проблем отрасли. «Если бы сертификация и страхование ответственности риэлторов стали обязательными, это помогло бы снизить риски для клиентов, которые сейчас сталкиваются с ситуациями, когда брокер не несет ответственности за результаты своей работы. При этом, конечно, это привело бы к росту стоимости услуг, сертифицированных риелторов, что, вероятно, сделает их менее доступными по цене по сравнению с так называемыми маклерами, работающими без лицензии и обязательств перед клиентами»,— говорит собеседница «Ъ-Кубань».
Регулирование деятельности агентств недвижимости нужно для защиты граждан от возможных мошеннических схем, считает Вера Гепнер. Она выступает за то, чтобы на уровне законодательства ввести запрет на операции с недвижимостью без участия квалифицированных специалистов. «Специалистам нужно предоставить возможность проверки объекта и продавца в государственных базах данных начиная с Росреестра, что позволит минимизировать риски мошенничества и повысит доверие к сделкам»,— говорит эксперт.
Анна Мамлеева констатирует, что отсутствие строгих требований к квалификации риэлторов снижает уровень предоставляемых услуг и формирует у населения недоверие к агентам. «Часто риэлторами становятся люди без профильного образования и необходимых знаний, которые, не зная юридических тонкостей, предоставляют клиентам непрофессиональные услуги. На мой взгляд, законодательное регулирование риэлторской деятельности с обязательной сертификацией, экзаменами и лицензиями стало бы шагом вперед, обеспечив более высокий уровень сервиса и ответственности»,— рассуждает эксперт.
Адресная поддержка и семейные ценности
Инна Грибанова из ЖИЦ «Каян» считает, что именно адресные программы позволили бы сделать жилье доступным не только для семей с маленькими детьми или работников IT-сферы, но и коснулись бы таких категорий граждан, как ветераны, работники социальной сферы, неполные семьи. «Последние вообще самая обделенная категория с точки зрения льготных государственных программ»,— говорит эксперт.
Вера Гепнер уверена, что для повышения реальной доступности жилья меры поддержки должны быть адресными и ориентированными на конкретные семьи, а не на банки. В частности, по ее словам, для семей с детьми, особенно многодетных, было бы полезно внедрить программы с минимальным или даже нулевым первоначальным взносом. «Это дало бы возможность улучшить жилищные условия тем, кто в этом действительно нуждается, а не подстегивало бы инвестиционный спрос, как это было ранее. Подобная поддержка могла бы напрямую влиять на выполнение задач, поставленных государством, таких как повышение рождаемости и улучшение уровня жизни многодетных семей. Если бы ипотечная ставка снижалась с рождением каждого следующего ребенка, это стало бы логичным и мотивирующим шагом, поддерживающим семейные ценности»,— считает госпожа Гепнер.
По мнению Юлии Усачевой, снижение процентной ставки и расширение лимитов для льготных программ позволили бы большему числу людей приобрести новое жилье, что поддержит и рынок строительства и покупателей, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.
Анна Мамлеева отмечает, что до сих пор на государственном уровне практически не поддерживался рынок вторичной недвижимости. Основное внимание и льготы, такие как субсидированные ставки, были, по словам эксперта, направлены на поддержку застройщиков, что во многом способствовало удержанию рынка новостроек, но не помогло непосредственно конечным потребителям. «Ситуация с субсидированными ставками даже побудила некоторых покупателей брать на себя более высокий уровень закредитованности, поскольку, чтобы получить низкую ставку, они приобретали жилье по цене, которая изначально была завышена за счет сотрудничества застройщиков и банков. Из-за этого многие покупатели не осознают, что в итоге переплачивают. Введение программ поддержки для вторичного рынка было бы весьма актуально и помогло бы многим семьям решить жилищные вопросы. В противовес новостройкам вторичное жилье зачастую доступнее и может стать реальной альтернативой для тех, кто не готов к высоким ценам новостроек»,— говорит госпожа Мамлеева.
Инна Грибанова также считает, что для решения квартирного вопроса значительной части россиян необходима разработка инициатив, направленных на увеличение предложения арендного жилья, например через государственное софинансирование строительства доступного арендуемого жилфонда. Вера Гепнер, в свою очередь, обращает внимание на то, что строительная отрасль — одна из ключевых для экономики, и ее поддержка должна оставаться приоритетом. «Чтобы сделать жилье более доступным, необходимо развивать экономику в целом. Нельзя сдерживать ее чрезмерно высокими кредитными ставками — важно дать возможность промышленности развиваться, а застройщикам брать кредиты на разумных условиях. Тогда и покупатели смогут рассчитывать на справедливые ставки по ипотеке, а жилье станет доступнее для большего числа граждан»,— резюмирует эксперт.
