С 1 марта 2025 года в России появится возможность финансировать строительство частных домов через эскроу-счета. Это нововведение позволит защитить заказчиков от возможных рисков, связанных с недобросовестными подрядчиками. Ранее эскроу-счета использовались только для строительства многоквартирных домов, но теперь они будут доступны и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Как будет работать эта схема и какие последствия ждут рынок недвижимости — обсудим подробнее.
Как работает эскроу-счёт для ИЖС?
Введение эскроу-счетов в ИЖС сделает взаимодействие между заказчиком, подрядчиком и банком более безопасным. Механизм заключается в том, что деньги, предназначенные для строительства, будут размещаться на специальном счете в банке и оставаться заблокированными до тех пор, пока подрядчик не выполнит свои обязательства по строительству.
Основные шаги работы с эскроу-счётом:
1. Подписание договора
Заказчик, подрядчик и банк заключают трёхсторонний договор. Согласно условиям договора, средства заказчика перечисляются на эскроу-счёт в банке.
2. Строительство
Подрядчик начинает строить дом за свой счёт или с привлечением банковского кредита. Процентные ставки по таким кредитам могут составлять от 1 до 6%, и чем быстрее завершится строительство, тем меньше расходов понесет подрядчик.
3. Передача дома
Когда дом построен и заказчик подписывает акт приёма-передачи, банк разблокирует средства на эскроу-счёте, и подрядчик получает деньги.
4. Гарантии для заказчика
Если подрядчик не выполняет свои обязательства, заказчик вправе выбрать другого исполнителя, а средства на эскроу-счёте останутся заблокированными до завершения строительства.
Эта схема применима как при покупке дома за собственные средства, так и при ипотечном кредитовании. В случае ипотеки средства также переводятся на эскроу-счёт до завершения строительства, что снижает риски для всех сторон.
Особенности схемы:
— Дом должен строиться по типовому проекту или готовому домокомплекту, которые можно выбирать на специализированных платформах.
— Если подрядчик не завершил строительство в срок, он не получает деньги, и заказчик может выбрать другого исполнителя.
— Средства на эскроу-счёте застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей, что обеспечивает дополнительную защиту в случае банкротства банка.
Как эскроу-счета изменят рынок ИЖС?
Одним из ключевых последствий введения эскроу-счетов станет отсев недобросовестных и непрофессиональных подрядчиков. Строительные компании, которые ранее могли работать "в чёрную" или с минимальной прозрачностью, теперь будут вынуждены легализовать свою деятельность, чтобы соответствовать требованиям банков.
Банки будут аккредитовывать подрядчиков, проверяя их финансовую устойчивость и деловую репутацию. Например, один из крупных игроков на рынке, банк «ДОМ.РФ», требует от подрядчиков, чтобы у них было не менее пяти завершённых проектов за последний год, а также наличие квалифицированных специалистов в штате.
Такой отбор и стандартизация процессов приведут к тому, что рынок ИЖС станет более прозрачным и профессиональным. В краткосрочной перспективе это может вызвать некоторую турбулентность — ряд компаний, не готовых работать по новым правилам, могут уйти с рынка. Однако в долгосрочной перспективе этот процесс сделает рынок более устойчивым и выгодным для заказчиков.
Как эскроу-счета повлияют на стоимость жилья?
Сейчас средняя стоимость квадратного метра в частных домах, по оценкам экспертов, составляет около 100 000 рублей, что значительно ниже, чем в многоквартирных новостройках, где цены могут достигать 167 000 рублей за квадратный метр. Это связано с более низкой стоимостью земли и материалов для ИЖС.
Ожидается, что введение эскроу-счетов не приведёт к значительному росту цен. По прогнозам, если и произойдёт подорожание, оно будет не выше 5%. Важным фактором, который должен сгладить возможный рост цен, станет инициатива освобождения подрядчиков от НДС при использовании эскроу-счетов, что может сохранить цены на прежнем уровне.
Кроме того, использование типовых проектов и стандартизированных решений может снизить затраты на строительство и обеспечить понятное ценообразование для заказчиков.
Преимущества эскроу-счета для заказчика
Введение эскроу-счетов даёт ряд преимуществ заказчикам:
1) Гарантия завершения строительства.
Заказчик получает дом или деньги остаются заблокированными на счете, что исключает риск потери средств.
2) Прозрачность сделки.
Весь процесс взаимодействия с подрядчиком и банком регулируется через официальный договор, что снижает возможность мошенничества.
3)Защита средств.
Деньги на эскроу-счёте застрахованы, что минимизирует финансовые риски даже в случае непредвиденных обстоятельств.
Возможные трудности для подрядчиков
Для строительных компаний эскроу-счета несут не только выгоды, но и дополнительные риски. Например, заказчик может отказаться подписывать акт приёма-передачи, что задержит выплату подрядчику. Это создаёт дополнительные сложности для строителей, особенно в случае недобросовестного поведения со стороны клиентов. В результате некоторые подрядчики могут увеличивать стоимость своих услуг при работе с эскроу-счетами или вообще отказаться от таких проектов.
Почему нужны эскроу-счета для ИЖС?
Эскроу-счета уже зарекомендовали себя в многоквартирном строительстве, став надёжным механизмом защиты дольщиков. В ИЖС ситуация похожая — существует много подрядчиков, которые работают напрямую с покупателями, не всегда имея достаточный финансовый резерв или опыт управления крупными проектами. Когда объём строительства увеличивается, риск финансовых проблем у подрядчика возрастает. Эскроу-счета позволят устранить этот риск, обеспечивая контроль над средствами и выполнение обязательств.
Заключение
Введение эскроу-счетов для ИЖС — это шаг к повышению безопасности на рынке частного строительства. Заказчики смогут быть уверены в сохранности своих средств, а рынок станет более прозрачным и предсказуемым. Хотя переходный период может привести к отсеиванию части подрядчиков, в итоге это сделает рынок ИЖС более конкурентоспособным и привлекательным для покупателей.
