Сработал ли мой бизнес-план и так ли просто все оказалось как я надеялась.
Вы спрашивали - я рассказываю! Но для начала тем, кто не в курсе, но вопросом интересуется, рекомендую прочитать мою старую статью, в которой рассказано как и почему я приняла решение купить комнату в коммунальной квартире в пригороде Санкт-Петербурга и сдать ее в аренду. Так же в этой статье есть единственная фотография комнаты перед ее сдачей в аренду, сейчас там живет арендатор и по понятным причинам я не могу сделать новые фотографии, поэтому попросим ИИ нарисовать для иллюстрации.
Итак, летом 2021 года я взяла в ипотеку комнату, площадью 18 кв.м., в сталинском доме после капитального ремонта. Вот этот дом:
Комната стоила 1 350 000 руб., у меня в наличии было только 400 000 руб, 975 000 рублей я взяла в ипотеку.
Тут нужно сделать небольшое уточнение: изначально ставка по кредиту была 8,7%, никаких льгот у меня нет, только небольшая скидка за оформление онлайн и за то, что выдавший ипотеку Росбанк является моим зарплатным банком. Без этих условий ставка составила бы 9,5%. Еще они давали возможность платить не 1 раз в месяц, а каждые 14 дней, что в масштабах 10 и более лет давало ощутимую экономию по переплате. Недавно Росбанк перешел в собственность Т-Банка и моя ипотека улетела туда. Мне прислали извещение о передаче ипотечного договора. Я не была клиентом этого банка, но установив приложение увидела, что платить ипотеку я теперь буду 1 раз в месяц, но ставка при этом у меня снизилась до 6,53%. Платеж в сумме остался прежним. Скорее всего им пришлось снизить % из-за этого вот перехода от оплаты раз в 2 недели к оплате раз в месяц, так как общая сумма переплаты не может быть повышена в одностороннем порядке, а она бы возникла без снижения процентной ставки.
Платеж по ипотеке составляет чуть менее 10 тысяч в месяц, раз в год я оплачиваю страховку около 6 тысяч рублей, которая постепенно будет стоить все дешевле, так как уменьшается тело кредита.
На данный момент тело кредита снизилось до такой вот суммы:
Стоимость аренды комнаты составляет 10 тысяч в месяц + коммунальные платежи. У нас принято сдавать в аренду за определенную сумму + КУ. Знаю, что где-то КУ оплачивает собственник, но не считаю это значимым, так как тогда коммуналка просто заранее закладывается в стоимость аренды.
Таким образом за комнату (в плане коммуналки) и ипотеку я не плачу ничего. Совсем. Комната, как я и рассчитывала, оплачивает сама себя.
Сведем вместе цифры:
400 000 руб - мои затраты на покупку
6 000 руб ежегодно - страховка по ипотеке (с уменьшением платежа)
15 000 руб - заплатила за эти 3 года за ремонт мест общего пользования (совместно с другими собственниками заменили плитку в ванной, смеситель и купили новый унитаз)
605 руб ежегодно - налог на недвижимое имущество (долевая собственность)975 000 - ипотека, которая полностью оплачивается арендой, моих затрат нет
Стоимость комнаты на момент покупки - 1 350 000 руб.
Стоимость комнаты в настоящее время - около 2 000 000 руб. (это сумма, за которую реально довольно быстро продать. Сейчас висит подобная за 2,5 млн. руб., но считаю эту цену сильно завышенной. А вот комнаты в этом доме за 2,1 и 2,2 млн. руб. ушли довольно быстро).
За прошедшие 3 года я не сделала ни одного досрочного погашения, я просто не вижу в этом смысла. При платежах по графику кредит погасится в 2032 году. Сейчас, глядя на ставку по ипотеке у себя с приложении, я жалею лишь о том, что не поднапряглась и не взяла еще одну комнату на идентичных условиях. За эти 3 года в этой квартире продались 3 комнаты из имеющихся 4-хи хотя бы еще одна могла бы стать моей. В нынешних условиях такой арифметики уже не получится, увы.
Здесь же хотела написать о житейской стороне вопроса - поиск арендаторов, взаимодействие с соседями, урегулировании спорных моментов, но получается очень уж длинное чтиво, поэтому разобью на отдельные статьи.
Всем добра и скорейшего возвращения дешевой ипотеки!