Сегодня я отдам еще один уже очень давний должок и расскажу как я купила недвижимость в качестве одного из способов вложения денег.
Я уже подробно рассказывала о том, что свои невеликие деньги я стараюсь вкладывать в разные инструменты. Разные они просто потому, что идеального, на мой взгляд, не существует. В сегодняшних реалиях я не вижу однозначно надежного способа вложения собственных средств.
Деньги у меня, прямо скажем, небольшие, а потому и возможности достаточно скромные. Но и эти деньги мне никто не дарит, я их зарабатываю, а потому потерять их было бы не смертельно конечно, но все же не хочется.
Итак, все мои сбережения поделены в разных пропорциях на следующие "корзины":
- Индивидуальный пенсионный план в Сбере
- Брокерский счет и ИИС
- Накопительный счет
- Недвижимость
На первый двух пунктах я очень подробно останавливалась в более ранних публикациях, со всеми цифрами и скриншотами из соответствующих личных кабинетов. Еще раз говорить о них не буду. Про накопительный счет рассказывать нечего, а вот про недвижимость я расскажу, тем более давно обещала (привет, Елена Во. Дневник предпринимателя).
Если бы я была побогаче, то далее речь бы шла о коммерческом помещении с хорошей локацией, но действительность диктует свои условия и поэтому моя инвестиционная недвижимость - это комната в коммунальной квартире.
А дело было так: у меня на счету скопилась сумма в 400 тысяч рублей и я подумала, что куда-то надо ее пристроить (помним о разных корзинах для яиц). Немного поразмыслив я поняла, что такого актива как недвижимость у меня еще нет. Там где я живу на 400 тысяч недвижимость не купишь, но было бы желание, официальный доход и хорошая кредитная история. Я села и прикинув нехитрые цифры сделала вывод, что могу себе позволить без ущерба для качества собственной жизни взять в ипотеку комнату, стоимостью до 1,5 млн. руб.
Я определила для себя требования, которым моя будущая комната должна соответствовать:
- находиться рядом с моей квартирой, чтобы мне не пришлось в случае каких-то проблем срываться и ехать за тридевять земель
- комната должна быть не менее 16 квадратных метров, чтобы быть привлекательной для аренды
- дом, в котором она расположена, должен быть ликвидным
- никакого ремонта, кроме, возможно, переклейки обоев
- нормальные соседи
Такую комнату я ждала примерно 3 месяца, посмотрев только 1 вариант, который мне не подошел, так как требовался очень серьезный ремонт, чем заниматься я не хотела. Но здесь я пошла по тому же пути, что и с покупкой дачи - пути регулярного мониторинга конкретных мест, то есть определила для себя дома, в которых меня интересует покупка комнаты и стала ежедневно отслеживать объявления о продаже новых объектов именно в этих домах. Мне понадобилось 3 месяца, чтобы дождаться нужного мне объявления.
К сожалению я смогла найти только одну фотографию комнаты, которую сделала в день, когда привезли мебель и мы ее расставляли, но все же некоторое представление она дает:
Площадь комнаты 18 кв.м, второй этаж четырехэтажного сталинского дома. Дом только после капитального ремонта, включая замену крыши и коммуникаций, выглядит как конфетка. В комнате сохранен родной паркет в отличном состоянии (много лет, еще с советских времен, у этой комнаты были одни хозяева), на потолке и на стенах полностью сохранная лепнина. Два больших окна делают комнату очень светлой и она кажется больше, чем есть. Окна выходят в небольшой зеленый сквер, за ним виднеется еще одна похожая сталинка. В квартире всего 4 комнаты, все они сдаются, поэтому проблем с соседями на предмет сдачи нет. Все собственники договорились между собой о том, что комнаты сдаются с тщательным подбором арендаторов - никаких массовых заселений, либо семейные пары, либо 1 человек, поэтому в квартире всегда тихо, чисто и спокойно.
Моя ипотека была заранее рассчитана таким образом, что ежемесячный платеж равен стоимости аренды, то есть ипотеку за меня платит арендатор. Комната мне стоила 1 350 000 + 50 000 на страховку, оформление и необходимые нотариальные документы (покупка комнат оформляется только нотариально). Ипотека составила без копеек 1 млн. руб. Если я не буду вносить досрочные платежи, то она погасится сама посредством арендаторов ровно через 10 лет. Задача этой комнаты приносить мне прибыль когда я буду на пенсии, чтобы с этих денег я могла платить кварплату за свою квартиру, которая довольно высока из-за большой площади. Мне бы не хотелось быть вынужденной менять квартиру на меньшую из-за невозможности ее оплачивать. Если я и решу это сделать, то пусть это произойдет по какой-то другой причине.
Всегда ломались и будут продолжать ломаться копья в битве между противниками инвестирования в такого рода недвижимость и теми, кто это делает и считает правильным. Я даже не хочу углубляться в этот вопрос - спорить можно до посинения. Просто напомню о том, как в феврале всем закрыли доступ к брокерским счетам и приостановили работу биржи. Ну и о том, как люди не могли снять деньги со своих валютных счетов в банках.
Конечно доход от сдачи в аренду комнаты не идет в сравнение с доходом от коммерческих помещений, но и их стоимость тоже несравнима. Сравнивать можно только со студией по сути, но цена студии выше в 3 раза, а вот сдать ее можно дороже лишь в 2 раза и это в лучшем случае. Как ни странно, но в покупке под сдачу именно комнаты внезапно обнаружились плюсы по сравнению с отдельной студией или квартирой и это:
- Ремонт всех мест общего пользования производится за счет всех собственников квартиры (в моем случае это 4 человека), что значительно экономит средства. В отдельной квартире это ложится полностью на владельца.
- Наличие соседей является определенным гарантом, что арендатор не устроит чего-то непотребного - громких гостей, гулянок, внезапных подселенцев на постоянной основе, неубранных за собой мест общего пользования, не выбрасываемого вовремя мусора и прочих прелестей. Никто из живущих не будет терпеть неудобств и сразу известит о проблемном поведении соседа. Таким образом отпадает необходимость периодического контроля арендатора.
- Все решения по квартире собственники принимают сообща, у нас чат в Вотсап и все обсуждаем там. Мы распределили обязанности: кто-то отвечает за ежемесячное снятие показаний счетчиков и распределение оплаты по ним, кто-то за текущий ремонт и т.п. Я, например, как наиболее близко живущая, являюсь группой быстрого реагирования. За прошедший год один раз потекла труба в туалете и я взяла на себя вызов сантехника из управляющей компании и решение всех вопросов с ним. Деньги, потраченные на ремонтные работы, опять же разделили на всех.
Такая вот история с моими инвестициями в недвижимость. Сейчас я понимаю, что если у меня снова накопится относительно свободная сумма денег, то я снова куплю именно комнату, а не буду рвать жилы на покупку квартиры. Инвестиционных доход от комнаты выше инвестиционного дохода от квартиры или студии как это ни странно, причем ощутимо, а затраты на владение ниже и тоже ощутимо. Так что о принятом когда-то решении я ни разу не пожалела. Ну и комната по итогу мне достанется меньше чем за половину её реальной стоимости.
