Автор: Андрей Неретин
17 октября ООО «Виктор и Ко Мега Сити» Виктора СУРКОВА (на фото) обратилось с иском к департаменту управления делами (ДУД) губернатора Самарской обл. и правительства Самарской обл. Владелец торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Мега Сити» требует зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен трехэтажный пристрой к торговому комплексу. Похоже, сооружение возводилось без разрешения на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, а сам истец признает, что объект обладает признаками самовольной постройки.
Земельный вопрос
Президент ГК «Виктор и Ко», владелец ТРЦ «Мега Сити» Виктор Сурков озаботился вопросом легализации трехэтажного пристроя к зданию ТРЦ. Без правоустанавливающих документов на земельный участок решить данную проблему невозможно. Видимо, это и послужило причиной подачи иска в Арбитражный суд Самарской обл.
Подконтрольное Виктору Суркову ООО «Виктор и Ко Мега Сити» обратилось в самарский арбитраж с иском к ДУД губернатора. Владелец ТРЦ «Мега Сити» требует обязать зарегистрировать договор купли-продажи от 9 июля 2017 г., предметом которого является земельный участок площадью 0,2 га с кадастровым номером (КН) 63:01:0635001:353. Истец требует передать объект «для целей, не связанных со строительством» (дело №А55-35104/2024). По данным Публичной кадастровой карты Росреестра, участок расположен по адресу: г. о. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 160м. Именно такой адрес присвоен ТРЦ «Мега Сити». Вид разрешенного использования земельного участка - «Для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром».
Возникает вопрос: почему ООО «Виктор и Ко Мега Сити» требует передать участок «для целей, не связанных со строительством», в то время как его назначение свидетельствует совершенно об обратном? На самом деле тут нет никакого противоречия. Ответ на этот вопрос содержится в материалах арбитражного дела пятилетней давности №А55-18385/2019, из которого следует, что в действительности вышеназванный участок уже давно застроен.
Самострой к самострою
Как следует из материалов дела №А55-18385/2019, в 2015 г. ООО «Виктор и Ко Мега Сити» возвело трехэтажный пристрой к ТРЦ со встроенным помещением аптеки и кинотеатра общей площадью 4711 кв. м. Объект расположен на трех земельных участках. Один из них - тот самый участок площадью 0,2 га с КН 63:01:0635001:353. 13 сентября 2019 г. ООО «Виктор и Ко Мега Сити» обратилось с иском к главе г. о. Самара, потребовав признать право собственности на пристрой. Фирма Виктора Суркова в суде честно призналась, что данный объект является самостроем. «Истец указал, что данная постройка в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ является самовольной, т. к. построена без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», - гласят материалы дела. ООО «Виктор и Ко Мега Сити» пыталось убедить суд в том, что возведенный пристрой соответствует градостроительному регламенту, построен в соответствии с проектом, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям пожарной безопасности и т. д. В подтверждение перечисленному были предоставлены всевозможные экспертные заключения. Поэтому ООО «Виктор и Ко Мега Сити» в суде ссылалось на п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, который допускает признание права собственности на самовольную постройку в подобных ситуациях.
23 января 2020 г. суд вынес решение об отказе в признании права собственности на пристрой. «Истцом не представлены доказательства соответствия построенного объекта требованиям градостроительных норм и правил», - сказано в решении суда. Кроме того, суд обратил внимание на то, что у ООО «Виктор и Ко Мега Сити» отсутствуют правоустанавливающие документы на тот самый земельный участок площадью 0,2 га с КН 63:01:0635001:353. Срок действия договора аренды истек. 9 июля 2017 г. между правительством Самарской обл. и ООО «Виктор и Ко Мега Сити» был заключен договор купли-продажи земельного участка. Однако Управление Росреестра по Самарской обл. отказало в регистрации перехода права собственности на том основании, что, как сказано в решении суда, «здание торгового центра является самовольной постройкой». ООО «Виктор и Ко Мега Сити» пыталось оспорить отказ Росреестра, но суды пришли к выводу, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с тем что при его заключении были нарушены требования ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.
Примечательно, что в 2019 г. ООО «Виктор и Ко Мега Сити» обращалось в министерство строительства (минстрой) Самарской обл. за выдачей разрешения на строительство и разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. Однако областной минстрой отказал на том основании, что фактическое строительство было осуществлено в 2015 г.
Есть повод для отчаяния
Вывод суда был таков: «Судом по данному делу установлено, что пристрой к зданию ТРЦ «Мега Сити» по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 160м, возведен в отсутствие разрешения на строительство, а также по проектной документации, не прошедшей экспертизу. Отсутствие у истца соответствующего права на земельный участок исключает возможность удовлетворения заявленных требований, отсутствует совокупность установленных законом условий для права собственности на самовольную постройку. Довод истца о том, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не имеет правового значения при отсутствии прав у истца на земельный участок под самовольной постройкой». ООО «Виктор и Ко Мега Сити» два года оспаривало решение суда. Тем не менее оно осталось в силе.
Таким образом, Виктор Сурков в настоящее время не может получить право собственности на трехэтажный пристрой к ТРЦ «Мега Сити» площадью 4711 кв. м (площадь самого ТРЦ составляет 54,6 тыс. кв. м), без правоустанавливающих документов на земельный участок под ним. Росреестр, как свидетельствуют материалы арбитража, договор купли-продажи не принимает. При таких обстоятельствах предъявленное исковое требование к ДУД губернатора Самарской обл. с требованием зарегистрировать договор купли-продажи выглядит как жест отчаяния, загнавшего самого себя в тупик бизнесмена.
